5月21日，首批參與南京市存量房“以舊換新”活動(dòng)的10位業(yè)主代表正式簽約。在首批完成線下驗(yàn)房并出具評(píng)估價(jià)格的 100套房源中，有52位業(yè)主確認(rèn)成交。南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張輝說(shuō)，“以舊換新”作為這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，既盤(pán)活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，起到一舉兩得的效果。
記者了解到，在此之前也有其他城市嘗試收購(gòu)存量房“以舊換新”，市場(chǎng)反應(yīng)不一。南京破題存量房“以舊換新”為何有較好市場(chǎng)反應(yīng)，市場(chǎng)還有何期盼，如何行穩(wěn)致遠(yuǎn)?記者進(jìn)行了調(diào)查。
簽約業(yè)主：“老破小”換成電梯房
在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，記者見(jiàn)到喜氣洋洋來(lái)簽約的華志勇夫婦。他們告訴記者，自家房子在建鄴區(qū)南湖一帶，是個(gè)沒(méi)有電梯的“老破小”，“我們家在7樓，每天回家要爬樓，早就想把房子換掉，換個(gè)有電梯的房子養(yǎng)老?！?/p>
這次“以舊換新”活動(dòng)讓華志勇夫婦實(shí)現(xiàn)了心愿。他們選的新房是棲霞區(qū)的頤和縵山項(xiàng)目， 115平方米，三房，比老房子大30多平方米。夫妻倆對(duì)這次置換很滿(mǎn)意，“新房在城東，自然環(huán)境好，很適合養(yǎng)老。有了電梯房，再也不用擔(dān)心爬不動(dòng)樓梯了。”
這是華志勇夫婦“老破小”換電梯新房的心愿達(dá)成時(shí)間表：4月27日看到南京安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布“以舊換新”試點(diǎn)公告，4月29日到安居集團(tuán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)，當(dāng)天乘坐服務(wù)車(chē)輛到新房現(xiàn)場(chǎng)看房，5月2日交意向金，5月16日舊房評(píng)估價(jià)出來(lái)，5月21日正式簽約。
舊房難賣(mài)、置換難，是此次簽約業(yè)主遇到的共同問(wèn)題，也折射了房地產(chǎn)市場(chǎng)改善性需求的潛力所在。簽約業(yè)主李偉告訴記者：“我父母的房子在鼓樓區(qū)老城區(qū)，沒(méi)有電梯，他們年紀(jì)大了上下樓困難。想增加電梯，鄰居們卻始終達(dá)不成統(tǒng)一意見(jiàn)；想賣(mài)房，掛出去兩年了無(wú)人問(wèn)津，偶爾接到電話都是中介希望降價(jià)的。父母只好搬到江北的一家養(yǎng)老院去住。”看到存量房“以舊換新”活動(dòng)后，他迅速報(bào)名，并為父母選了一套在養(yǎng)老院附近的頤和鉑岸江璟新房。120平方米老房子置換130平方米新房，舊房評(píng)估價(jià)占新房總價(jià)的70%多，補(bǔ)足余款，7月可拿新房。李偉開(kāi)心地說(shuō)：“非常榮幸能成為第一批‘以舊換新’業(yè)主?！?/p>
此次簽約業(yè)主徐女士的“換房時(shí)間表”更短，從登記報(bào)名、意向認(rèn)購(gòu)，到中介評(píng)估、確認(rèn)成交，僅15天。徐女士原本就住在頤和鉑岸江璟，一直想把鼓樓的老房子賣(mài)掉，在同一小區(qū)給父母也買(mǎi)一套。如今，她和父母如愿換上新房，她用“驚喜”兩個(gè)字來(lái)形容此刻心情。
“自4月27日發(fā)布存量住房‘以舊換新’公告以來(lái)，受到社會(huì)廣泛關(guān)注，市民登記報(bào)名、意向認(rèn)購(gòu)積極踴躍?！蹦暇┌簿咏ㄔO(shè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，截至5月20日，線上、電話、現(xiàn)場(chǎng)等各類(lèi)咨詢(xún)約3450組，“南京房產(chǎn)微政務(wù)-房幫寧-寧換新”平臺(tái)登記意向報(bào)名約4150組，初審符合條件的登記約3430組?，F(xiàn)場(chǎng)累計(jì)來(lái)訪約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組。
舊房估價(jià)：流程公開(kāi)公正，結(jié)果較為客觀
在簽約現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)主均表示對(duì)舊房子的評(píng)估價(jià)格較為滿(mǎn)意。
華志勇說(shuō)，“達(dá)到心理預(yù)期了”。同小區(qū)的房子兩年內(nèi)都沒(méi)有成交案例，最終評(píng)估價(jià)到底會(huì)給多少，他起初心里也沒(méi)有底。最后收到工作人員報(bào)來(lái)的價(jià)格，華志勇覺(jué)得很客觀，表示認(rèn)可。
李偉說(shuō)，當(dāng)時(shí)三家評(píng)估機(jī)構(gòu)一起來(lái)家里現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，拍照片、填表格，最后工作人員給出的價(jià)格，“比我心理預(yù)期略低，比市場(chǎng)價(jià)略高，我們接受?！贝送?，相比自己賣(mài)房省去了中介費(fèi)，這一點(diǎn)也讓他感到很滿(mǎn)意。
簽約業(yè)主孫琳佳告訴記者，自己在南京建鄴區(qū)的一套小房子已經(jīng)在二手房網(wǎng)站掛了兩年多了，一共被“砍價(jià)” 12次，最多一次直接降了 50萬(wàn)元，“心態(tài)都繃不住了”。此次評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的價(jià)格沒(méi)有此前擔(dān)心的“大砍刀”，“評(píng)估價(jià)較為公正，符合房子所值?！?/p>
“我們通過(guò)機(jī)制來(lái)保障結(jié)果客觀。”南京安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“比如怎么遴選評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估工作前進(jìn)行培訓(xùn)，規(guī)范工作流程。但我們不去干涉每一家的評(píng)估結(jié)果。每個(gè)客戶(hù)會(huì)有3家評(píng)估機(jī)構(gòu)上門(mén)，出3份評(píng)估報(bào)告，最終選取中間值?！彼硎荆着山煌瓿珊?，將進(jìn)行流程復(fù)盤(pán)和總結(jié)，找出問(wèn)題和不足，調(diào)整優(yōu)化整個(gè)試點(diǎn)策略和方向。
目前二手房評(píng)估工作正在有序進(jìn)行中。在上周完成首批次100套房源線下驗(yàn)房、評(píng)估結(jié)果出具等工作后，安居集團(tuán)又從評(píng)估機(jī)構(gòu)庫(kù)里搖號(hào)選定了2批評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展第二批200套房源的驗(yàn)房評(píng)估工作。這一批房源，預(yù)計(jì)6月上旬可基本完成現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并于上門(mén)時(shí)間之日起5—8個(gè)工作日出具評(píng)估結(jié)果，反饋給業(yè)主。
存量房“以舊換新”活動(dòng)得到南京各相關(guān)部門(mén)的有力支持。南京不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)聯(lián)手房產(chǎn)和稅務(wù)部門(mén)，共同搭建快速響應(yīng)溝通小組，為安居集團(tuán)提供不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、資金監(jiān)管、稅費(fèi)繳納等政策解讀和咨詢(xún)服務(wù)，推動(dòng)“一件事一次辦”。南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心還設(shè)立住房“以舊換新”服務(wù)專(zhuān)窗，提供點(diǎn)對(duì)點(diǎn)辦證服務(wù)。
市民期待：更多區(qū)域、更多房源
去年下半年以來(lái)，江蘇各地以不同路徑探索存量住宅“以舊換新”。去年 11月，蘇州太倉(cāng)區(qū)嘗試以國(guó)企收購(gòu)的方式支持市民存量住宅“以舊換新”，受到市場(chǎng)好評(píng)。隨后，蘇州相城區(qū)、海安市、南京市、無(wú)錫梁溪區(qū)紛紛跟進(jìn)，啟動(dòng)國(guó)企收購(gòu)方式存量房“以舊換新”。
張輝認(rèn)為，國(guó)企收購(gòu)方式存量房“以舊換新”是這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，直擊房地產(chǎn)市場(chǎng)痛點(diǎn)——盤(pán)活存量房源、激活新房市場(chǎng)。閑置的存量房收購(gòu)之后可用作租賃住房，解決住房剛性需求，盤(pán)活存量房源；存量房賣(mài)掉后，可有效滿(mǎn)足居民購(gòu)買(mǎi)改善房的需求，激活新房市場(chǎng)。
南京此次能夠成功“破題”，二手房的評(píng)估模式、評(píng)估價(jià)格尤為關(guān)鍵，此外，還與活動(dòng)覆蓋面大、新房房源選擇多有著重要的關(guān)系。南京市主城六區(qū)(玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū))存量房均可參加，可以置換河西中、河西南、南部新城、馬群、江北核心區(qū)等板塊的 14個(gè)新房樓盤(pán)。
在簽約現(xiàn)場(chǎng)，不少業(yè)主表示，南京存量住房“以舊換新”試點(diǎn)“房源充足，且不少項(xiàng)目位于南京主城區(qū)，有得選”。首批“以舊”限額2000套，可供“換新”的新建商品住房房源約7800套。
采訪中，也有不少市民表達(dá)遺憾，如浦口區(qū)、江寧區(qū)的存量房不能參加此次活動(dòng)，此外，14個(gè)新房樓盤(pán)的選擇空間仍然較為有限。在頤和鉑樾府，記者遇到手握3套舊房迫切需要置換的孫女士，跑了4家樓盤(pán)卻未選擇到心儀的意向房源。
南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，目前2000套的試點(diǎn)數(shù)量相對(duì)龐大的置換需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而且僅限于安居集團(tuán)自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，地段位置受到一定限制，輻射的人群相對(duì)有限。
根據(jù)最新市場(chǎng)消息，近期南京“收舊換新”可能在一定條件下擴(kuò)圍到更多房企的在售項(xiàng)目，給予換房人更多選擇空間。
持續(xù)發(fā)展：依城施策，路徑多元
存量房“以舊換新”活動(dòng)已在全國(guó)越來(lái)越多的城市展開(kāi)。隨著武漢、深圳、上海等地相繼加入存量住房“以舊換新”陣營(yíng)，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至5月20日，全國(guó)已有超60城推出住房“以舊換新”措施，推進(jìn)商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”，成效初顯。
縱觀全國(guó)存量房“以舊換新”，有“國(guó)企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣(mài)”兩種主流模式。在“中介優(yōu)先賣(mài)”模式中，二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，促成“以舊換新”成效不明顯。與之相比，“國(guó)企收舊換新”效果較明顯。我省的南京、蘇州、南通啟東、無(wú)錫等城市均采用“國(guó)企收舊換新”政策。
不同于中介幫賣(mài)和國(guó)資收購(gòu)，南通海安市走出存量住房“以舊換新”第三條道路。今年初，海安市出臺(tái)試行商品房“以舊換新”政策，依據(jù)“誰(shuí)回收、誰(shuí)置換、誰(shuí)收益”原則，其特點(diǎn)是新房開(kāi)發(fā)商收購(gòu)業(yè)主舊房，政府負(fù)責(zé)服務(wù)、促成交易，自由度高。國(guó)企、民企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都可以參加“以舊換新”。海安首輪試點(diǎn) 9個(gè)參與“以舊換新”的樓盤(pán)來(lái)自 5家開(kāi)發(fā)商，其中民營(yíng)企業(yè)超過(guò)一半。在換新過(guò)程中，住建局還借用拆遷過(guò)程中的房票這一工具，作為“以舊換新”買(mǎi)賣(mài)雙方的交易憑證，由政府部門(mén)蓋章生效。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波說(shuō)，從全國(guó)來(lái)看，單一市場(chǎng)化的“以舊換新”在房?jī)r(jià)下行期間效果有限，而各地方政府以及地方國(guó)企參與較深的“收舊在先”模式，效果更為直接。收舊房源和保障房結(jié)合更是在城市層面起到高效加速庫(kù)存去化、加快保障房供給的雙重效果。這一點(diǎn)在商品房明顯供大于求，并且保障房規(guī)劃體量大的高能級(jí)城市體現(xiàn)尤為明顯。
張波建議，各地需明確收舊目標(biāo)，并加大政府參與力度，先努力加快“收舊”，才能帶動(dòng)“換新”。
吳翔華表示，基于南京安居集團(tuán)的企業(yè)特性，收回來(lái)的房子可以做保障、人才、租賃房之用，這一創(chuàng)新辦法是否能夠廣泛推廣、可持續(xù)發(fā)展?“以舊換新”要行穩(wěn)致遠(yuǎn)，還需要更多房企參與進(jìn)來(lái)。
“如果‘以舊換新’后續(xù)推出更多房源，且進(jìn)一步擴(kuò)大可置換的覆蓋區(qū)域，新政策有望作為激活市場(chǎng)的重要舉措，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步平穩(wěn)健康發(fā)展方面起到越來(lái)越重要的推動(dòng)作用?！睆堓x說(shuō)。
新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 劉霞 劉春 王曉映 周敏
