“抓早”倒逼服務(wù)創(chuàng)新，新平臺(tái)破解“融資難”，頂層設(shè)計(jì)加快征收收尾

　　上海舊改今年定下70萬(wàn)平方米目標(biāo)

　　2020年的最后一天，虹口區(qū)17街坊舊改地塊在上海土地市場(chǎng)掛牌出讓。這是一幅特殊的舊改地塊：從啟動(dòng)二輪征收到成功交地，再到掛牌出讓，只用了一年多時(shí)間，相比往年時(shí)間成倍壓縮。

　　17街坊之“快”，成為上海舊改新生態(tài)的一道縮影。2020年是非常之年，疫情強(qiáng)沖擊、征收收尾難、資金平衡難、毛地啟動(dòng)難等一系列問(wèn)題擺在眼前，舊改逐一“破題”，完成75.3萬(wàn)平方米，達(dá)到原目標(biāo)的137%。新年伊始又定下2021年完成70萬(wàn)平方米的舊改目標(biāo)，底氣何來(lái)?

　　“關(guān)鍵是用好三個(gè)引擎，即在開局謀定快動(dòng)，發(fā)揮融資新平臺(tái)效能，從頂層設(shè)計(jì)出發(fā)做好保障?！鄙虾Ｊ信f改辦工作專班負(fù)責(zé)人表示。

　　開局“謀定快動(dòng)”

　　自2019年以來(lái)，上海舊改地塊的兩輪征收居民簽約率普遍超過(guò)90%，甚至有的接近100%，折射出的正是居民強(qiáng)烈的舊改意愿。

　　“新的一年，我們要形成‘謀定快動(dòng)’的行動(dòng)力，早發(fā)力、快發(fā)力、抓機(jī)遇、抓開局，盡快回應(yīng)居民期盼?！鄙虾Ｊ信f改辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　上海啟動(dòng)大規(guī)模舊改近30年，越到后面，“硬骨頭”越多、越難啃。若在開局展現(xiàn)“一鼓作氣”的精神面貌，便可為全年提供源源不斷的動(dòng)力，為后續(xù)推進(jìn)預(yù)留空間。

　　去年春節(jié)假期結(jié)束后，不少舊改基地房屋征收因疫情影響陷入停滯。部分舊改基地創(chuàng)新舉措，化被動(dòng)為主動(dòng)，消化疫情沖擊。虹口區(qū)舊改指揮部、街道舊改分指揮部、第二征收事務(wù)所轉(zhuǎn)變工作方式，通過(guò)“云簽約”模式，線上覆蓋98%居民，讓虹口138街坊成為春節(jié)后首個(gè)征收生效地塊。

　　山壽里地塊兩輪征收都處于疫情期間，虹口區(qū)第二征收事務(wù)所引入第三方的VR科技，吸引數(shù)千名居民“云”看房。一系列服務(wù)手段為舊改提速，從啟動(dòng)一輪征詢到居民選房，只用了半年時(shí)間。

　　“毛地”出讓，是上海曾經(jīng)推行過(guò)的一種舊改方式。它由開發(fā)商承擔(dān)地塊的改造，但出于種種原因，不少“毛地”無(wú)法啟動(dòng)舊改，地塊內(nèi)情況復(fù)雜，居民舊改意愿非常強(qiáng)。特殊地塊——“毛地”，已列入計(jì)劃、分類推進(jìn)。截至2019年底，中心城區(qū)剩余27幅“毛地”地塊。記者從上海市住建委了解到，目前，“毛地”基本明確了處置方案和改造節(jié)點(diǎn)，近三成已經(jīng)啟動(dòng)改造，今年還將充分吸引社會(huì)力量和社會(huì)資金參與舊改。

　　發(fā)揮融資新平臺(tái)效能

　　拓寬融資渠道、發(fā)揮新模式效能，仍是今年推進(jìn)舊改的關(guān)鍵。

　　所謂新模式，是上海從2019年起推行的“政企合作、市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”舉措。它意圖解決當(dāng)下舊改的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：和以往相比，如今舊改地塊的房屋征收成本高，開發(fā)難度增加；市場(chǎng)主體成本收益可能倒掛，參與積極性不高。

　　國(guó)企融資平臺(tái)成為破題核心。包括虹口17街坊在內(nèi)，首批4幅試點(diǎn)地塊由上海地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)，由其和區(qū)屬國(guó)企合資成立開發(fā)公司，負(fù)責(zé)編制改造實(shí)施方案、創(chuàng)新銀企合作、籌措改造資金和安置房源、組織開發(fā)建設(shè)和招商等。

　　市場(chǎng)主體帶來(lái)更靈活的方式。去年10月26日，虹口區(qū)舊改歷史上體量最大的東余杭路(一期)地塊正式達(dá)標(biāo)生效，受益居民達(dá)到6000余戶。和以往不同，這幅地塊由6個(gè)規(guī)模較小的街坊打包組成，合并審批操作流程，僅花3個(gè)月達(dá)到生效，比各街坊單獨(dú)推進(jìn)總耗時(shí)減少85%。

　　在新模式下，舊改跑出“加速度”，并在全市產(chǎn)生蝴蝶效應(yīng)。不少還住在舊改地塊的居民紛紛來(lái)電致信，希望能夠盡快改善條件。這為城市管理者帶來(lái)新的難題，若沒(méi)有更充裕的資金和更靈活的機(jī)制，舊改難以可持續(xù)。

　　去年起，上海再次突破，成立“上海市城市更新中心”，全面統(tǒng)籌優(yōu)質(zhì)資源，從“一地一策”轉(zhuǎn)向“綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡、長(zhǎng)期平衡”。具體職能由地產(chǎn)集團(tuán)全資子公司上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司承擔(dān)，實(shí)行專賬管理、獨(dú)立運(yùn)作，強(qiáng)化內(nèi)部管理和考核。今年，上海還將進(jìn)一步完善市城市更新中心推進(jìn)機(jī)制。

　　從頂層設(shè)計(jì)出發(fā)做好保障

　　征收簽約率，與居民滿意度掛鉤。當(dāng)城市治理進(jìn)入新階段，如果只用“簽約率”單一指標(biāo)來(lái)衡量舊改水平，無(wú)法滿足城市更新和精細(xì)化管理的要求。

　　在首批啟動(dòng)的4個(gè)新模式試點(diǎn)地塊中，除了虹口區(qū)17街坊完成交地出讓，其余3幅地塊都進(jìn)入收尾環(huán)節(jié)。因種種原因，少數(shù)居民無(wú)法盡快搬離，因此，征收收尾更考驗(yàn)舊改水平，更需要管理者吃透政策、把握法律底線、積極創(chuàng)新機(jī)制。

　　去年，上海出臺(tái)舊改地塊收尾司法執(zhí)行新機(jī)制，加快行政與司法聯(lián)動(dòng)，并在靜安區(qū)洪南山宅地塊進(jìn)行試點(diǎn)。今年，新機(jī)制將在全市進(jìn)一步推廣。

　　如何“留改拆”并舉，是一個(gè)全新的考題。僅黃浦喬家路地塊，就擁有一批知名老建筑，如書隱樓、梓園、徐光啟故居等等。而類似地塊在上海不在少數(shù)。

　　針對(duì)這些擁有一定歷史保護(hù)價(jià)值的地塊，上海重塑舊改流程，將土地征收與規(guī)劃環(huán)節(jié)從串聯(lián)改為并聯(lián)，在地塊啟動(dòng)征收之時(shí)，同步啟動(dòng)規(guī)劃。這些地塊由專家團(tuán)隊(duì)進(jìn)行風(fēng)貌評(píng)估，確定保護(hù)性開發(fā)框架，在空間功能、空間布局、開發(fā)容量等方面提出要求。虹口區(qū)17街坊出讓公告中還明確表示，“申請(qǐng)人須提交由當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渲付毮懿块T出具的歷史風(fēng)貌保護(hù)舊改項(xiàng)目認(rèn)定文件”。

　　目前，上海正在健全分類保留保護(hù)技術(shù)導(dǎo)則，為舊改地塊的風(fēng)貌保護(hù)、開發(fā)利用的具體環(huán)節(jié)提供標(biāo)準(zhǔn)化依據(jù)。頂層設(shè)計(jì)方面，還有一批政策將予以支持。15個(gè)舊改配套文件已經(jīng)制定完成，包括土地支持政策、舊改及資金平衡地塊稅費(fèi)支持政策在內(nèi)，進(jìn)一步加快推進(jìn)舊改。今年，市舊改辦也將根據(jù)實(shí)際情況和實(shí)踐，進(jìn)一步完善相關(guān)政策的制定。