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合肥房地產業(yè)洗牌：中小企業(yè)生存難 房價回調難

新安晚報 安徽網(www.ahwang.cn)訊 記者了解到，深圳、上海在樓市限購限貸政策升級后，市場觀望情緒變濃，無論是新房還是二手房市場成交量都出現下滑，房價漲幅也出現松動。那么，7月1日之后，合肥的限貸政策落地，樓市走向會如何？

銷量：短期會有沖擊，供需走向均衡

去年底開始，合肥樓市表現都十分不正常，熱門區(qū)域房源緊俏，買房要找關系、拼運氣，不時有消息傳出樓盤銷售對象大多為關系戶，一般人想買都買不到。即便是一些城郊區(qū)域甚至縣域，樓盤也幾乎是開一個火一個，房源也都遠超認購人數。那么限貸政策執(zhí)行之后，合肥的房子還會那么火嗎？銷量是否會下滑？

百瑞地產資訊中心主編王敏表示，合肥的限貸政策提高了購房門檻，投資、投機需求得到部分抑制，可以預計短期內入市的購房者數量會有所減少。不過，當前合肥樓市的購房者資金組成較為復雜，此次限貸購房門檻提升，只能對部分購房者有“截流”效果，對具有較高購買力的投資客影響不大。畢竟首付比例提高，并不是剝去了購房資格，這部分投資客依然會進場購房。但對于合肥樓市供需平衡方面，限貸政策效果肯定會有所顯現，“房荒”情況將有緩解，市場將逐漸回歸正常。對于剛需客來說，買房可選擇的空間將會變大。

至于銷量方面，近來，合肥新房市場推盤量整體不大，因此雖然需求旺盛，但反映在銷量上并不是特別高。近期，合肥市場對于商品房備案價格有所“放開”，入市的房源有所增多，如果這一趨勢延續(xù)，合肥樓市供應量會有所增加，供需或走向均衡，整個市場將趨穩(wěn)。

價格：整體回調很難，個盤或有松動

限貸政策對需求端會帶來一定影響，購房者可能變少，那么是否會影響房價的走向？

合肥學院房地產研究所所長朱德開表示，合肥房價整體可能還會上揚，不過漲幅相比上半年可能有所變化。

這一方面因為“地王效應”的影響。一段時間以來，合肥的土地拍賣紅火，不少區(qū)域出現“面粉（土地樓面價）”貴過“面包（房價）”的情況。這一方面推高了人們的心理預期，對其周邊在售、待售樓盤定價帶來較大影響，可能帶動房價上漲；另一方面，地王變身高端豪宅入市，其本身對于房價來說也是拉漲“利器”。

此外，從供應端來看，下半年，合肥樓市庫存或仍持續(xù)低位，這導致房價下降可能性較小。另外，合肥對商品房備案將建立價格緩釋機制，實行“寬嚴適度”的差別化價格指導措施。這意味著樓盤可以綜合考慮項目土地成本房屋類型等自行定價，上漲幅度也將根據市場供求規(guī)律決定，并不會像蘇州等地對房價年度漲幅設上限。

不過，在合肥樓市這一波行情之下，也存在部分樓盤“渾水摸魚”趁機暴漲的情況，上漲幅度動輒就是數千元。這部分樓盤的價值一定程度上是被高估了，后期隨著定價逐漸回歸市場本質，可能出現一定程度上的松動。二手房方面，前期房東盲目報價、坐地起價的情況時有出現，個別熱門板塊價格長期處于高位，但其實呈現“有價無市”的情況。隨著政策信號對人們心理預期的影響，部分二手房價格可能出現議價空間。

行業(yè)影響）

房地產業(yè)將洗牌

中小企業(yè)生存難

此次合肥樓市調控新政，對于土地供應方式作出較大調整，規(guī)定開發(fā)商參與土地競拍競買保證金不低于參考總價的50%，這高出現行的標準；此外，縮短居住用地的土地出讓金繳納時限，出讓金總額在20億元以下（含20 億元）的，須在土地出讓合同簽訂后1個月內一次性付清，出讓金總額20億元以上的，繳納時間不超過6個月。對企業(yè)實力的要求提高，以后是不是拿地只有大企業(yè)的份？

對此，業(yè)內人士認為，一方面，競買保證金的提高，使得進場競拍的開發(fā)商門檻提高，可以防止部分開發(fā)商哄抬地價。目前，土地拍賣現場，一宗地動輒十幾個開發(fā)商參與競爭，但其中并不是每個開發(fā)商報名初衷都是拿地，也有少數哄抬地價，目的是讓自己的項目受益。

另外，企業(yè)資金實力要求提高，也將使得中小房企拿地變得越來越難。其實從近期合肥的土地拍賣來看，競得地塊的絕大多數為央企大佬、大企業(yè)，中小房企拿地不多。

不過業(yè)界認為，這一措施符合中央對于房地產業(yè)供給側改革的預期。房地產行業(yè)的供給側改革，或是從新一輪洗牌開始，一些實力不強的中小房企將被淘汰。通過兼并重組，房地產企業(yè)數量將減少，提高質量。目前化解房地產庫存是關鍵任務，未來，房地產行業(yè)應在高端精品需求、中端改善型需求和基本居住型需求上精準供應，商品房供給結構或許會和現在有很大差別。

學者論道）

限貸有利擠泡沫

6月25日下午，清華大學經管學院在合肥舉辦“清華經管名師論壇安徽峰會”，著名經濟學家、央行貨幣政策委員會委員、清華大學經管學院副院長白重恩教授解讀在新的政治經濟環(huán)境下未來政策與經濟改革走向，也談到對于樓市的看法。

白重恩表示，房價過快上漲，會吸引資本大量流向房地產市場，對實業(yè)造成擠出效應。另外，無論工業(yè)還是服務業(yè)，傳統(tǒng)行業(yè)還是高科技行業(yè)，房地產價格對企業(yè)成本的影響都非常大。理性的房價才能更好地促進城市長遠健康發(fā)展。白重恩表示，他最近也注意到包括合肥在內的二線城市房價上漲幅度頗高，而合肥最近出臺的差別化信貸可以保障剛需，對于投機性需求則提高了門檻，有利于擠出市場可能存在的泡沫。