潘石屹大舉售賣物業(yè)要把共享辦公空間開(kāi)到南京

審時(shí)度勢(shì)，開(kāi)發(fā)商改行“租賃商” 

此前差不多“消失”了一年的潘石屹，在這個(gè)夏天重歸公眾視野。他說(shuō)自己去了美國(guó)學(xué)習(xí)，同時(shí)思考未來(lái)。這個(gè)“未來(lái)”，其實(shí)是關(guān)于“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”背景下SOHO中國(guó)何去何從的問(wèn)題。SOHO中國(guó)一度是中國(guó)毛利率最高的房地產(chǎn)企業(yè)，這個(gè)瞄準(zhǔn)未來(lái)的轉(zhuǎn)型風(fēng)向標(biāo)，自然備受矚目。

不出所料，6月、7月，有關(guān)其旗下多處物業(yè)整售的消息傳來(lái)，賣賣賣的同時(shí)，基于互聯(lián)網(wǎng)思維的共享辦公空間SOHO 3Q的擴(kuò)張計(jì)劃雄心勃勃地出爐并開(kāi)始付諸實(shí)施。

昨日上午，潘石屹馬不停蹄地考察了南京新街口和河西的4個(gè)項(xiàng)目后，于下午向媒體昭告自己確定的“未來(lái)”——要把SOHO 3Q共享辦公空間開(kāi)到南京，“我們現(xiàn)在只做有未來(lái)的行業(yè)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，SOHO 3Q就是未來(lái)。”

其實(shí)，“共享辦公”的概念市場(chǎng)已不太陌生，即：為降低租賃成本，不同公司的人在聯(lián)合空間工作，并共享小型會(huì)議室、免費(fèi)的咖啡、茶水、打印及wifi等，如此，不同團(tuán)隊(duì)之間也可以交流信息、技能、想法，拓展社交圈等。

這款基于互聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，被潘石屹視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型品牌。從選房、訂房，到付款交易，都在網(wǎng)上進(jìn)行，為流動(dòng)人群提供O2O模式的辦公空間，既可線上孵化，也可線下租用。租用方式靈活，一個(gè)星期、一個(gè)月或一年均可。付款也靈活，月付、季付或者年付都行。其所率團(tuán)隊(duì)在北京、上海潛心打磨兩年之后，SOHO 3Q已成為兩地最大的共享辦公空間，目前擁有19個(gè)中心，超過(guò)1.7萬(wàn)個(gè)可出租工位。

潘石屹認(rèn)為，共享辦公是未來(lái)的辦公模式。“這兩個(gè)星期以來(lái)，我去了紐約、倫敦、北京、上海、杭州、南京6個(gè)城市，發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)城市的傳統(tǒng)辦公需求量都在大幅度下降。傳統(tǒng)辦公跟互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)格格不入。不少辦公需求分流到了高科技園區(qū)，有的公司需要的不光是一個(gè)辦公場(chǎng)所，還需要一個(gè)社交場(chǎng)所、學(xué)習(xí)場(chǎng)所，他們也不愿意按傳統(tǒng)方式辦公。而這，正是SOHO 3Q面對(duì)的市場(chǎng)。”

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前南京商辦項(xiàng)目庫(kù)存高企，今年1—7月，當(dāng)?shù)仄骄吭律剔k類房源去化率僅10萬(wàn)平方米左右，照此速度，這些房源夠賣5至6年。潘石屹表示，可以把這些辦公樓轉(zhuǎn)換成更靈活，并能滿足當(dāng)下和未來(lái)市場(chǎng)需要的辦公空間。而有些已倒閉的商場(chǎng)的空間，也可承租轉(zhuǎn)而設(shè)計(jì)為共享辦公空間，“一個(gè)共享辦公項(xiàng)目一旦確定下來(lái)后，2個(gè)半月時(shí)間就可推出”。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賺得盆滿缽滿，到如今剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)投“共享辦公”，潘石屹的行商邏輯到底是什么？而值得關(guān)注的是，眼下房地產(chǎn)大佬“賣賣賣”漸成風(fēng)潮，最典型的莫過(guò)于王健林，一口氣賣掉旗下76個(gè)酒店項(xiàng)目和13個(gè)文旅項(xiàng)目。難道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)真的不被看好了？

“都說(shuō)我們不看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，說(shuō)我跟李嘉誠(chéng)一樣，要跑了，我往哪兒去跑？！這些都是謠言。”面對(duì)本報(bào)記者提問(wèn)，潘石屹很認(rèn)真地辟了謠。“做生意背后有一個(gè)不變的規(guī)律，即價(jià)低時(shí)‘進(jìn)貨’，我們公司發(fā)展最快的時(shí)候是2009年、2010年金融危機(jī)之后，當(dāng)時(shí)資產(chǎn)價(jià)格非常穩(wěn)定，我們大量‘進(jìn)貨’，而目前房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了。全世界衡量房?jī)r(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)是租金回報(bào)率，現(xiàn)在北京、上海一線城市的租金回報(bào)率才1%、2%，這證明房子的售價(jià)已經(jīng)很高，這個(gè)時(shí)候我們就要‘出貨’，等到經(jīng)濟(jì)低谷期時(shí)再開(kāi)始進(jìn)貨。這就是做生意永遠(yuǎn)要遵循的原則，這與看不看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，‘要跑了’完全無(wú)關(guān)。”

房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”一去不返。嗅覺(jué)靈敏的潘石屹們，做出的現(xiàn)實(shí)選擇已經(jīng)很有說(shuō)服力。將眼光轉(zhuǎn)而投向輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)品也不難理解了。

“會(huì)堅(jiān)定地走輕資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)能將管理能力、市場(chǎng)需求很好地結(jié)合起來(lái)。做共享辦公不見(jiàn)得沒(méi)有過(guò)去做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賺錢，我們現(xiàn)在1.7萬(wàn)個(gè)工位，賺的錢還少得可憐。但是我們?nèi)绻谌珖?guó)做50萬(wàn)個(gè)工位、100萬(wàn)個(gè)工位，那能夠釋放出來(lái)的潛力、創(chuàng)造出來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)就會(huì)非常大?，F(xiàn)在選擇南京、杭州這樣的二線城市，就是要把規(guī)模做大，盈利也才能在現(xiàn)有數(shù)字后面加上一個(gè)‘0’、兩個(gè)‘0’。”

為此，SOHO中國(guó)前期銷售賺的300多億元，將用于SOHO 3Q的擴(kuò)張、利益分紅，并將償還銀行借款，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

潘石屹似乎正努力地從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為“房地產(chǎn)租賃商”，這契合監(jiān)管層提倡的購(gòu)租并舉、租售同權(quán)房地產(chǎn)調(diào)控思路。而他本人被問(wèn)及這一問(wèn)題時(shí)，也毫不隱諱地表達(dá)，SOHO 3Q順應(yīng)了當(dāng)前調(diào)控思路。“租，可以把社會(huì)上的資源更充分地利用起來(lái)。”他建言，下一步應(yīng)出臺(tái)房產(chǎn)稅，以“逼”出投資者手上的多套房源，充實(shí)至租賃市場(chǎng)，如此也才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)租并舉的美好目標(biāo)。

承租辦公房改造后再出租，潘石屹認(rèn)為，這對(duì)個(gè)人而言“不合算”——辦公樓租金回報(bào)率平均只有2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有利率高。