長三角城市網(wǎng)訊 受嚴(yán)厲調(diào)控政策影響，2017年南京新房銷售量同比2016年大跌五成多，樓市整體趨冷。昨日365淘房和網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦的“先機(jī)新局――2018樓市格局高峰論壇”上，業(yè)內(nèi)人士不約而同預(yù)判，在調(diào)控持續(xù)深入的背景下，2018年樓市將迎來真正的寒冬。
2017年樓市經(jīng)歷了史無前例的密集調(diào)控，從限購、限貸升級(jí)到限賣政策的出臺(tái)，再到“房子是用來住的，不是用來炒的”的定調(diào)，以及“租購并舉”的大力推進(jìn)，均表明了讓住房盡快回歸其居住屬性、讓更多人“住有所居”的強(qiáng)烈政策信號(hào)。在步步升級(jí)的嚴(yán)厲調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場終于快速降溫，市場交易高位回落，投資、投機(jī)需求進(jìn)一步從市場抽離，南京土地拍賣市場也因設(shè)立最高限價(jià)等政策而逐漸回歸理性，地價(jià)不再瘋狂并傳導(dǎo)到新房銷售市場。時(shí)至年末，南京甚至還出現(xiàn)了以前備受市場熱捧的“神盤”銷售遇冷、打折優(yōu)惠的情況，市場進(jìn)入“量跌價(jià)穩(wěn)”的“冷靜期”。
官網(wǎng)“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，2017年南京新房銷售約6.28萬套，與2016年的12.7萬多套相比，大跌超過50%，這也創(chuàng)下了2013年以來的新房銷售新低。市場“波谷期”，往往也是最能檢驗(yàn)房企“成色”的時(shí)期。昨日網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，不少房企在2017年時(shí)都出現(xiàn)業(yè)績滑坡，不過保利、萬科等幾家房企仍延續(xù)2016年市場火熱期的銷售勢頭，兩家房企銷售金額均超120億元，與2016年水平相當(dāng)。對(duì)于當(dāng)前的市場，網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)曹麗認(rèn)為，市場調(diào)控期優(yōu)勝劣汰的特征會(huì)表現(xiàn)得格外明顯。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長胡志剛表示，隨著調(diào)控力度的不斷加大，樓市已從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，傳統(tǒng)開發(fā)模式、資本模式等已面臨挑戰(zhàn)，粗放發(fā)展模式已走到盡頭，只有堅(jiān)持質(zhì)量第一、精心雕琢產(chǎn)品并且善于向后期服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈延伸的企業(yè)，才能勝出。
網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，2018年南京全市將有191家樓盤約7萬套商品房上市。即將上市的樓盤中，共有36家樓盤將現(xiàn)房銷售，這些現(xiàn)房銷售樓盤中，有16家地價(jià)超過2萬元/平方米，高價(jià)地塊開發(fā)樓盤扎堆入市的場面，此前還從未有過。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，現(xiàn)有調(diào)控政策將維持穩(wěn)定性和延續(xù)性，在此情況下，這些樓盤如何定價(jià)格外引人關(guān)注。
曹麗預(yù)判，隨著調(diào)控政策深入發(fā)酵，今年不排除部分房企頂不住資金壓力進(jìn)入降價(jià)跑量模式，“市場‘野蠻生長’的時(shí)代已經(jīng)過去，從‘沒有資格買’，到‘沒有能力買’，再到‘沒有機(jī)會(huì)炒’，2018年，對(duì)于開發(fā)商、購房者都是一個(gè)新的開始。”
獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)則認(rèn)為，2018年將是本輪房地產(chǎn)最困難的一年。“政策調(diào)控的效應(yīng)將全部顯現(xiàn)，隨著四五線去庫存周期的結(jié)束，市場將陷入非常困難的局面；房地產(chǎn)上半場已經(jīng)結(jié)束，下半場正式開啟，而下半場無論在政策環(huán)境、盈利模式，以及競爭路徑和理念上，都和過去20年完全不同，房地產(chǎn)迎來真正的歷史性巨變。”
他稱，之所以說房地產(chǎn)將迎來歷史性巨變，這是從三個(gè)維度觀察得出的結(jié)論――首先，房地產(chǎn)市場的主要矛盾，已經(jīng)從過去的房子短缺，進(jìn)入到資源配錯(cuò)導(dǎo)致的不均衡不充分。其次，十九大重申“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，房地產(chǎn)政策從過去的經(jīng)濟(jì)政策回歸到民生和社會(huì)政策，“二次房改”已經(jīng)啟動(dòng)，包括一系列制度的重構(gòu)。最后，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈變了，中國房地產(chǎn)靠規(guī)模競爭的階段已經(jīng)逐漸過去，沒有跨界思維，只知道蓋房子的企業(yè)，在下一個(gè)周期可能會(huì)很艱難。
而一線城市和南京這樣的二線熱點(diǎn)城市受政策影響大，2018年房價(jià)繼續(xù)調(diào)整是大概率。“政策嚴(yán)控一定導(dǎo)致房價(jià)短期回落，千萬不要以為南京房價(jià)不會(huì)跌。”馬光遠(yuǎn)說。
不過，東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁則分析了一線和二線熱點(diǎn)城市房價(jià)居高難下的原因，包括城鎮(zhèn)化仍處于上升期、居民貸款杠桿過低、土地財(cái)政的依賴等。“從國際經(jīng)驗(yàn)看，大城市只會(huì)越來越大，像南京這樣級(jí)別的二線城市還有很大的成長空間，這也使得市場對(duì)房地產(chǎn)還存在良好預(yù)期。”他說，房地產(chǎn)稅可能會(huì)進(jìn)入立法階段，“但這不能簡單理解成是用來降房價(jià)的，更可能是穩(wěn)定樓市和補(bǔ)充地方稅收的一種手段。”
本報(bào)記者 汪曉霞
