業(yè)主前來領(lǐng)取補(bǔ)貼并登記。
領(lǐng)取補(bǔ)貼的公告。
中國江蘇網(wǎng)7月12日訊 昨天下午,蘇州工業(yè)園區(qū)都市花園17幢的業(yè)主潘女士,來到小區(qū)業(yè)主委員會辦公室,在填完有關(guān)表格后,拿到了504元的小區(qū)公共收益補(bǔ)貼。而這筆錢的來源則是小區(qū)公共資產(chǎn)出租后所產(chǎn)生的公共收益。
據(jù)了解,這筆錢共126萬元,從今年2月起,就開始面向小區(qū)的2000多戶業(yè)主發(fā)放。不過,截至目前,依舊還有1/3的業(yè)主尚未前來領(lǐng)取這筆錢。其中之一的原因,可能就是依舊有部分業(yè)主根本不知道小區(qū)還有公共收益這筆“收入”。
揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者薛馬義文/攝
看得見的“收益”
小區(qū)有幾十處公共房產(chǎn),每年光租金就有200萬元
業(yè)主心聲
“雖然我只拿到了500元左右,而且這點(diǎn)錢對我來說沒有多大作用,但我覺得,意義很重大,讓我感覺自己真正成為小區(qū)的主人。”倪老先生如是說。
“我家的房產(chǎn)面積是140.13平方米,他們是按照每月0.3元/平方米的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),再乘以一年12個(gè)月,共504元,發(fā)給我的。”對于手中剛拿到的這筆“意外之財(cái)”,潘女士和很多小區(qū)業(yè)主一樣,既開心,又有點(diǎn)不爽。因?yàn)槎际谢▓@已經(jīng)建成10多年了,他們還是第一次拿到這個(gè)錢。
位于中新開發(fā)核心區(qū)的蘇州工業(yè)園區(qū)都市花園小區(qū),建于1998年,先后開發(fā)5期,共有住戶2521戶。小區(qū)建成之初,曾是蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿,當(dāng)時(shí)無論是房價(jià)還是以后的物業(yè)費(fèi)價(jià)格,均領(lǐng)導(dǎo)著蘇州市房地產(chǎn)市場的走向,曾獲得無數(shù)榮譽(yù),李光耀還曾來到該小區(qū)考察過。
“當(dāng)初我們小區(qū)可是中新合作的樣板小區(qū),購買入住的業(yè)主,很多都是文化、社會和經(jīng)濟(jì)層次相當(dāng)高的人,不僅有現(xiàn)任及離退休老干部,還有很多老板。”回憶起小區(qū)昔日的榮光,家住都市花園71幢的業(yè)主倪老先生依舊很激動。
都市花園第四屆業(yè)委會主任及第五屆業(yè)委會委員岑罡告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者,2014年,都市花園選舉了第四屆業(yè)委會。業(yè)主們和業(yè)委會表示:“我們每戶業(yè)主的房產(chǎn)面積內(nèi),就包含著這些對外出租的商鋪所占的公攤面積,所以這些商鋪就應(yīng)該屬于我們?nèi)w業(yè)主,收益也應(yīng)該屬于我們?nèi)w業(yè)主。”
岑罡告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者,他們第四屆業(yè)委會接任后,就盤點(diǎn)了一下小區(qū)“資產(chǎn)”,除了小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)等收入外,還有幾十處對外出租的房產(chǎn)。而僅這些房產(chǎn)的出租收入,每年都有200萬元。
至于這些公共收益到底怎么處理,第四屆業(yè)委會經(jīng)過商議決定,通過召開業(yè)主代表大會來決定。結(jié)果大家意見比較一致,即拿出一部分小區(qū)公共收益,發(fā)放給業(yè)主們。“2014年我們收了200萬元,大會決定拿出126萬元發(fā)給全體小區(qū)業(yè)主。”
看不見的“合作”
物業(yè)與業(yè)委會的良好配合,讓小區(qū)走上“良性循環(huán)”
政策保障
都市花園于2015年1月完善并印發(fā)了《小區(qū)業(yè)主議事規(guī)則》和《小區(qū)管理規(guī)約》。其中,《議事規(guī)則》第五章就專門對公共收益的歸屬、經(jīng)營管理權(quán)、管理和使用進(jìn)行了規(guī)范。還出臺了《都市花園公共收益管理和使用辦法》,進(jìn)一步細(xì)化了小區(qū)公共收益的所有者、受益者、使用者、使用范圍和使用方式、管理和使用的監(jiān)督等內(nèi)容。
對于業(yè)委會收回小區(qū)商鋪等公共收益的舉動,都市花園現(xiàn)任物業(yè)——天鴻寶地的物業(yè)經(jīng)理唐霞在接受揚(yáng)子晚報(bào)記者采訪時(shí)表示了理解。“我們只是業(yè)主請來的管家。小區(qū)業(yè)主本來就有權(quán)對屬于自己的公共收益進(jìn)行處理。”目前,他們物業(yè)公司和業(yè)委會,根據(jù)雙方簽訂的合同,各司其職,互相配合,做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作,而且效果不錯(cuò)。
唐霞告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者,收取物業(yè)費(fèi)一直是各個(gè)物業(yè)公司的最大難題,都市花園也不例外,之前他們上門向業(yè)主們收取物業(yè)費(fèi),屢遭閉門羹,甚至是責(zé)問。不過,最近這一情況有所好轉(zhuǎn)。而原因就是,現(xiàn)在他們上門收取物業(yè)費(fèi)時(shí),業(yè)委會經(jīng)常派人陪同他們一起去做業(yè)主們的工作。
“有他們在一邊配合我們做工作,業(yè)主們繳費(fèi)的意愿就大了很多。”據(jù)唐霞介紹,以前他們上門收物業(yè)費(fèi),一天最多大概能收到幾千元,現(xiàn)在最多的一天,就可以收到幾萬元。而隨著物業(yè)收費(fèi)狀況的改善,物業(yè)工作人員的收入有保障了,保潔、保安等小區(qū)的各項(xiàng)工作自然就跟上去了,形成了良性循環(huán)。
都市花園居委會主任陳琦也明顯感受到了這一變化。陳琦告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者,前些年,小區(qū)因?yàn)槲飿I(yè)管理上的問題,業(yè)主和業(yè)主之間、業(yè)主和物業(yè)之間,矛盾相當(dāng)多,也相當(dāng)激烈,他們經(jīng)常要加班加點(diǎn),進(jìn)行協(xié)調(diào)和調(diào)解。如今,隨著業(yè)委會和物業(yè)之間關(guān)系越來越順,小區(qū)里的矛盾開始減少,他們?yōu)榇思影嗟拇螖?shù)也減少了不少。“我們也由衷地為他們感到開心。”
兩點(diǎn)追問
1、以前的“公共收益”去哪了?
不過小區(qū)業(yè)主潘女士也提出了一個(gè)疑問:“以前的那些小區(qū)公共收益都去哪了?”對此,都市花園第四屆業(yè)委會主任及第五屆業(yè)委會委員岑罡告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者,由于歷史原因,2014年之前,都市花園一直由園區(qū)另一家物業(yè)管理。“小區(qū)一些公共設(shè)施,如小區(qū)商鋪出租等公共收益從業(yè)主開始入住時(shí)就有,只是當(dāng)時(shí)的業(yè)委會與物業(yè)簽訂的合同,是將公共收益全部補(bǔ)貼給物業(yè)了。”
2、剩余的“公共收益”用在哪?
手里有了這筆公共收益,現(xiàn)在小區(qū)的業(yè)主們和業(yè)委會心里都踏實(shí)了很多。“小區(qū)建成已經(jīng)十多年了,很多設(shè)備已經(jīng)開始陸續(xù)老化、損壞,需要修理和完善,比如供水系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等等。而這些都要花錢。”
都市花園第五屆業(yè)委會副主任胡進(jìn)告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者,他們已經(jīng)用剩余的公共收益改造了小區(qū)的部分設(shè)施,如增設(shè)了小區(qū)的門禁系統(tǒng),同時(shí)在小區(qū)四周的圍墻上拉起了安全電網(wǎng)。“以前小區(qū)車輛隨意停放,盜竊事件時(shí)有發(fā)生?,F(xiàn)在經(jīng)過我們的初步改造后,小區(qū)安全形勢已經(jīng)有了明顯好轉(zhuǎn)。”據(jù)胡進(jìn)介紹,動用公共收益進(jìn)行這些小區(qū)改造工程,業(yè)委會都要事先召開業(yè)主代表大會,經(jīng)過大家投票同意后,方才實(shí)施。而現(xiàn)在業(yè)委會的每個(gè)賬目,他們都要拿出來向全體業(yè)主進(jìn)行公示和審計(jì)。接下來,業(yè)委會就要重建小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)。
律師
觀點(diǎn)
在維修基金充足的前提下
給業(yè)主發(fā)現(xiàn)金是合法的
在采訪中記者得知,由于缺乏有效的監(jiān)管和審計(jì)手段,加之有些物業(yè)和業(yè)委會從不主動公示小區(qū)公共收益的金額和去向,眼下,依舊有很多業(yè)主根本不知道在自己的小區(qū)里,還有“公共收益”這一說。
江蘇華為律師事務(wù)所倪志涵律師表示,小區(qū)公共收益是指小區(qū)公共區(qū)域的收益,是全體業(yè)主共有的。例如電梯廣告、戶外廣告,小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益等。公共收益可用于小區(qū)的公共建設(shè),如電梯維修、綠化維護(hù)等。只是目前由物業(yè)代為管理公共收益的較多,但也可以由業(yè)委會代管。而“小區(qū)是否由物業(yè)管理公共收益,還要看業(yè)委會與物業(yè)簽訂的合同。”
如果有業(yè)主想要了解小區(qū)公共收益的,倪志涵律師則建議,有業(yè)委會的,業(yè)主要找業(yè)委會,讓業(yè)委會或物業(yè)進(jìn)行公示;如果小區(qū)只有物業(yè),暫時(shí)沒有業(yè)委會的,業(yè)主可以向當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)反映,盡快成立業(yè)委會,再由業(yè)委會要求物業(yè)進(jìn)行公示。“正是因?yàn)楝F(xiàn)在還有很多小區(qū)沒有成立業(yè)主大會,所以很多物業(yè)公司行使的都是‘霸王條約’,小區(qū)的收益、物業(yè)費(fèi)的使用和用途等,也都是一筆糊涂賬。”
“都市花園實(shí)施的業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)管理結(jié)合的小區(qū)管理模式,是新近出現(xiàn)的一種模式,也是個(gè)很好嘗試和探索,值得鼓勵。”倪志涵律師表示,對業(yè)委會將公共收益以現(xiàn)金發(fā)放給業(yè)主這一做法,只要依據(jù)相關(guān)規(guī)定,由業(yè)主大會決定,在小區(qū)維修基金充足的前提下,就不違法。