胡笳 王廷好 樊波

　　二手房作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，其走勢(shì)好壞成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍與否的一大標(biāo)志。進(jìn)入年底，商品房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅回升的同時(shí)，二手房市場(chǎng)交易急增50％。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士指出，數(shù)字激增并不意味著二手房市場(chǎng)重歸繁榮，由年底“抵押潮”、“就學(xué)潮”造成數(shù)字攀升，尤其是新產(chǎn)生的“抵押潮”其后暗含違約風(fēng)險(xiǎn)令人擔(dān)憂。

　　增長(zhǎng)50%并非真繁榮

　　在事業(yè)單位工作的小姜正在四處托人打聽(tīng)一套門面房：不是用于自用而是用于抵押。“我的朋友想跟我借30萬(wàn)，而貸款的擔(dān)保就是這套房子。”她擔(dān)心的問(wèn)題是這套房子產(chǎn)權(quán)是不是屬于這位朋友，另外在自己之前，房子是否還有抵押給他人。

　　這種情況屢見(jiàn)不鮮。下半年起，尤其是進(jìn)入11月份，昔日冷清的二手房市場(chǎng)突然火了起來(lái)，前往辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的市民絡(luò)繹不絕。數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，我市市區(qū)二手房成交面積達(dá)5.2萬(wàn)平方米，套數(shù)584套，超去年同期50.6%，環(huán)比上升了13.76%。

　　數(shù)據(jù)雖然增長(zhǎng)迅速，但是業(yè)內(nèi)人士指出，二手房交易增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)其實(shí)有些“虛”：“從我們登記的情況看，前來(lái)辦理二手房過(guò)戶手續(xù)的人群主要是學(xué)區(qū)房過(guò)戶和辦理銀行抵押過(guò)戶，真正意義上的二手房買賣數(shù)量變化并不大。”

　　“抵押潮”： 暗藏違約風(fēng)險(xiǎn)令人擔(dān)憂

　　為了辦理抵押而進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶成為二手房交易市場(chǎng)的新趨勢(shì)。“臨近年底月末，銀行的貸款把關(guān)進(jìn)一步嚴(yán)格。”不少銀行規(guī)定一套房不得辦理實(shí)物抵押，而沒(méi)有抵押無(wú)法貸到款，因?yàn)?ldquo;抵押”而辦理過(guò)戶的人潮應(yīng)運(yùn)而生。

　　這種過(guò)戶抵押實(shí)際暗藏違約風(fēng)險(xiǎn)。很多抵押者選擇過(guò)戶的原因是只有一套房，本身并不符合貸款條件。而被過(guò)戶的原房主，其家庭極可能僅擁有這一套房產(chǎn)。一旦貸款人違約，房屋將由銀行處置，失房家庭如何生存成為難題，而如果被抵押的房產(chǎn)是過(guò)戶他人的產(chǎn)權(quán)，貸款者攜款潛逃，這筆損失將直接落到無(wú)辜者頭上，銀行的處置又將出現(xiàn)新難題。“目前來(lái)看，這股‘抵押潮’中進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶的多是關(guān)系親密群體，以父母子女、兄弟姐妹為主。但是，這種勢(shì)頭正在向商業(yè)貸款蔓延，部分朋友、同事也開(kāi)始涉入其中，風(fēng)險(xiǎn)正在不斷加大。”

　　“就學(xué)潮”：父母房產(chǎn)“賣”給子女

　　除了“抵押潮”之外，“就學(xué)潮”也成為二手房交易的一大動(dòng)向，“不少都是孫子、孫女上學(xué)，爺爺奶奶將房子過(guò)戶給子女。”工作人員表示。從他們辦理登記的情況看，目前市區(qū)交易的二手房三分之一都是位于新浦東區(qū)的學(xué)區(qū)房。

　　不以饋贈(zèng)方式而是以銷售方式轉(zhuǎn)給子女，原因更多在于稅率。一位著手辦理過(guò)戶手續(xù)的趙先生告訴筆者，他和老伴所住的房子位于蒼梧小區(qū)附近屬于學(xué)區(qū)房，已經(jīng)有10年了，為了給孫子上學(xué)，他辦理過(guò)戶時(shí)也咨詢過(guò)房產(chǎn)專家。

　　“房屋10年后進(jìn)行買賣交易，免除了營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，稅率上與饋贈(zèng)大致相當(dāng)。最大的區(qū)別在于這套過(guò)戶的房屋如果由子女二次售出時(shí)，子女將承擔(dān)一筆‘個(gè)人所得稅’，需要繳納該房屋銷售總價(jià)20%的稅費(fèi)。因此，更多的父母子女之間的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶采用買賣。”工作人員表示。

　　“炒房”致富時(shí)代已然過(guò)去

　　“激增50%，并不意味著二手房市場(chǎng)真繁榮。”產(chǎn)權(quán)交易中心登記科負(fù)責(zé)人表示，從他多年的工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如今更多的購(gòu)房者是真正剛需人群。貸款利率和稅費(fèi)決定二手房市場(chǎng)不可能太火。2000年左右通過(guò)炒房致富的風(fēng)潮，如今很難重演了。

　　“最重要的就是稅費(fèi)和貸款利率。”他給筆者算了一筆賬：以東區(qū)一套7000元/平方米，總價(jià)在80萬(wàn)的房屋為例，假設(shè)該房屋漲至100萬(wàn)元。屋主在5年內(nèi)買賣賺得20萬(wàn)元，需要繳納的稅費(fèi)大約為（評(píng)估價(jià)-取得價(jià)）×5.65%的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，即1.13萬(wàn)元。

　　與此同時(shí)，貸款的成本同時(shí)要由屋主背負(fù)。假設(shè)屋主所貸為10年公積金，以4.5%利率計(jì)算，60萬(wàn)元貸款須還利息14.62萬(wàn)元。即使5年后過(guò)戶稅率降低，其可獲取的利潤(rùn)空間也依舊很小。而如以商業(yè)貸款7%年利率計(jì)算，60萬(wàn)元貸款的利息要達(dá)到21.175萬(wàn)元，屋主反而還需多支付1萬(wàn)多利息。

　　炒房的關(guān)鍵在于資金的周轉(zhuǎn)速度，高稅率鎖死了資金動(dòng)態(tài)，貸款利率降低了收益空間。業(yè)內(nèi)人士指出，目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控方針并沒(méi)有發(fā)生大的改變，今年年底的回暖或?qū)⒀永m(xù)到明年，但是，像2000年至2009年的暴漲很難再度出現(xiàn)。“目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮更多來(lái)自剛需，二手房交易也依靠剛需支持，炒房致富的時(shí)代或許已經(jīng)終結(jié)。”