記者 孫飛 何玢
市區(qū)樓市的上半場結(jié)束，中場休息卻讓人沉重許多，無論對開發(fā)商還是對購房者，今年上半年樓市表現(xiàn)總體可謂慘淡收尾，多少讓人感覺心里沒底，這種表現(xiàn)同全國樓市發(fā)展的軌跡略同。說到這兒，不少購房人都想知道，市區(qū)樓市供需情況如何，半年賣了多少房？開發(fā)商去庫存壓力有多大？房價到底跌了還是漲了？接下來樓市何去何從，是否會展開“肉搏戰(zhàn)”？（注：7月上旬，新行政區(qū)劃和組織架構(gòu)運作。此篇報道所提市區(qū)，不含贛榆區(qū)。）
市區(qū)不差房 半年入市超百萬平方米
“上半年，我們項目推出兩棟高層，總計300多套住宅，不到5萬平方米。”原新浦區(qū)一家主流樓盤營銷負責人劉先生表示，“我們算是比較保守的，就推了這么多房子。”該項目的推盤情況在我市較為典型。上半年，像該項目這樣向市場推房的樓盤約有40個，不少項目都是一次拿到數(shù)百套房源的預售證。
與去年相比，房源供應偏緊的情況得到緩解，房源供應總體充足。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，上半年市區(qū)商品房批準預售面積達到106.56萬平方米、9807套，同比分別增長59.14%和68.24%。其中，商品住宅批準預售面積達到87.64萬平方米、7397套，同比有較大的增長。
另一組數(shù)字也值得關(guān)注。到6月底，市區(qū)商品房月末累計可售面積400多萬平方米，其中商品住宅200多萬平方米（包含查封、限制），庫存增長明顯，開發(fā)商去庫存的壓力漸大。如果按照去年月均銷售量計算，目前市區(qū)存量商品住宅消化周期拉長到一年半。
“今年連云港市區(qū)不差房。”多家業(yè)內(nèi)人士均表示，商品房供應量的提升給市場造成巨大壓力?！?br style="padding-bottom: 0px; margin: 0px; padding-left: 0px; padding-right: 0px; font-size: 12px; padding-top: 0px" />
成交放緩 半年僅賣80多萬平方米
按理說，市區(qū)新房供應激增，會帶來成交的持續(xù)向好，但今年上半年的情況卻不盡如人意。權(quán)威信息顯示，上半年市區(qū)商品房網(wǎng)上登記銷售面積不足85萬平方米，其中住宅不到70萬平方米，同比均下降近三成；商品房銷售套數(shù)不足8000套，市場整體表現(xiàn)趨冷。
市內(nèi)一家樓盤營銷負責人曹先生向記者坦言，上半年市區(qū)房地產(chǎn)市場整體不優(yōu)，成交下降厲害。“目前市場以剛需為主，我們項目開發(fā)的產(chǎn)品大套多，又不在優(yōu)質(zhì)學區(qū)，銷售壓力可想而知。”
與省內(nèi)其他兄弟城市相比，上半年我市市區(qū)商品房總體銷售量靠后，僅比泰州市略高，市場整體表現(xiàn)趨冷。一位劉姓分析人士認為，在總體供大于求的情況下，我市市場反應靈敏度較高，出現(xiàn)一定的影響，觀望氣氛濃。我市居民收入還不夠高，真正具有購買能力的人口凈增長乏力。部分片區(qū)配套設施不完善，缺少人氣，房子銷售不暢，部分開發(fā)項目放緩。
“目前，金融機構(gòu)為防范風險，抬高房企貸款門檻，房企融資困難，偏緊的房地產(chǎn)金融政策和公積金購房貸款限制，影響房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售進度。”
不過，市區(qū)較成熟的熱點開發(fā)區(qū)域，學區(qū)房以及BRT道路沿線樓盤較為熱銷。市住房部門有關(guān)負責人說，在交通便利、配套齊全的地段，樓盤銷售情況非常好，個別樓盤出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象?！?br style="padding-bottom: 0px; margin: 0px; padding-left: 0px; padding-right: 0px; font-size: 12px; padding-top: 0px" />
房價漲不動 “5”字頭房子漸多
市區(qū)商品房供應充足，銷量下滑，存量增加，必然帶來價格上的變化。“我們在售高層房源價格親民，每平方米最低5800元，品質(zhì)好。”海寧路上一家樓盤銷售人員小李介紹。去年下半年，同類地塊的一樓盤，其所售房源價格多在每平方米6000元以上。
縱觀市場，上半年，市區(qū)“5”字打頭的房子越來越多，“5380元/平方米起”、“5900元/平方米起”……不少優(yōu)勢地段的新開樓盤放低身價，用實在的價格打動市民。
“現(xiàn)在房產(chǎn)銷售，傳統(tǒng)的營銷方法全部失靈，消費者最看重的是性價比。”香溢廣苑項目有關(guān)人士表示，市場上有兩類消費群體：一類是隨大流的客戶，這部分人被抑制了剛性需求；另一類是口袋里缺錢的客戶。
權(quán)威信息顯示，上半年，市區(qū)住宅成交均價5523元/m2，同比增長不到4%；商品房成交均價不到6100元/m2。其中，連云區(qū)、原海州區(qū)住宅價有一定幅度下降，其余各區(qū)均有所增長，但增幅明顯縮小?！ ?br style="padding-bottom: 0px; margin: 0px; padding-left: 0px; padding-right: 0px; font-size: 12px; padding-top: 0px" />
樓市迎“盛宴”還是“剩宴”
在新型城鎮(zhèn)化、房貸偏緊等情況影響下，下半年，房地產(chǎn)走勢如霧里看花，銷量止步不前，存量卻在增加。“連云港的房地產(chǎn)同全國一樣，進入低迷期，但這只是陣痛。”市內(nèi)業(yè)界資深人士陶總認為，“我市房產(chǎn)售價并未偏離價值，市場相對健康。房價下降的可能性不大,漲聲一片的熱潮也會漸趨平穩(wěn)。”
針對市場存量，我市有計劃地加大棚戶區(qū)改造和住房保障的力度，統(tǒng)籌安置房、保障房建設和商品房市場發(fā)展，將市場上符合條件的商品住宅轉(zhuǎn)化為征收安置房和保障房房源，消化市場存量。同時，積極做好政策儲備。
市區(qū)“不差房”的行情給市民購房“抄底”提供了難得機會。市民購房要謹慎挑選，地段、交通、配套與物業(yè)等，這些都應該與房價一起納入到考量因素中來，要買最合適的房子，而不是最便宜的房子?！?/p>
