中國江蘇網(wǎng)9月1日訊 對于許多港城有車一族來說，小區(qū)停車是一件煩心事。近日，筆者走訪了明珠皇冠、同科匯豐、萬潤一品苑、極美苑等港城20多家新老小區(qū)，對停車位租售價格和停車情況進行走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)無論新舊小區(qū)都存在停車難現(xiàn)象，甚至新建小區(qū)的停車矛盾比老舊小區(qū)更激烈。
據(jù)了解，小區(qū)停車難的根源多出在了“錢”上。小區(qū)停車位牽扯到業(yè)主、物業(yè)和開發(fā)商的三方利益糾葛，租售比的高額差距是小區(qū)停車難的關鍵。物業(yè)管控不利，導致居民和外來車輛養(yǎng)成免費“蹭”車位的習慣，也為小區(qū)停車位管理帶來阻力。“小區(qū)停車位問題已經(jīng)成為我們工作的焦點，目前，我們正在對楓林水岸等小區(qū)進行停車位租金收費試點，相應的收費標準草稿已經(jīng)上報市政府。不過，想要徹底化解這一問題還需要更多努力和支持。”市物價局服務價格處負責人介紹。
小區(qū)頻頻上演車位“爭奪戰(zhàn)”
家住極美苑的廖先生終于通過“高科技”手段———停車位落地鎖贏得了小區(qū)車位爭奪戰(zhàn)的勝利。
就在今年，極美苑小區(qū)完成了老舊小區(qū)改造，通過將部分綠化帶改造為停車場等方式為小區(qū)增加了幾十個車位。為了讓這些車位能夠得到有效利用，物管方提出了停車位出租的試行方案，每個車位兩年收租金2000元，廖先生興沖沖交錢，卻氣憤地發(fā)現(xiàn)，每次回家時自己的車位上總停著陌生人的車子。
“車子還是停得亂，那些不交租金的業(yè)主可以隨意占用我們這些交錢業(yè)主的車位，有時外來車輛還能停進小區(qū)過夜。跟物業(yè)說過好幾次也沒用。”廖先生說。他試過打招呼、貼條子、提前下班搶車位等各種手段，但是都沒什么效果。最終，落地鎖這一“殺招”化解了他的困擾，“過完這兩年，下一輪租車位我絕對不交錢了，太不公平了。”他說。
如果說，廖先生的煩惱是來自于物管部門對于停車的容忍態(tài)度。那么，不少新小區(qū)業(yè)主煩惱的則是小區(qū)對于停車的強制管理。
家住明珠皇冠小區(qū)的王先生雖然租到了小區(qū)車位，但是經(jīng)常要為小區(qū)門前上演的“車堵門”事件而煩惱。密密麻麻的車輛停滿了小區(qū)門口廣場，隔三岔五就會有一兩位車主因為車位糾紛用車堵住小區(qū)出入口。據(jù)王先生介紹，這些車主多數(shù)是因為沒有租用或購買小區(qū)車位，而被小區(qū)物業(yè)拒之門外的業(yè)主。“每當下班看到那些堵在小區(qū)門口的車子真想拿彈弓把他們的玻璃崩了。因為車位問題跟物業(yè)鬧矛盾，那就好好談，這樣傷害其他業(yè)主的利益算什么？”王先生說。
小區(qū)車位管理呈現(xiàn)兩極分化
筆者走訪港城多家新老小區(qū)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)車位管理各家各有一套說法，呈現(xiàn)明顯兩極分化。
車位較少的老小區(qū)，大多采取無為而治，誰能搶到車位就是誰的；新建的小區(qū)則走的是強制化管理，只有繳納車位租金或者購買車位的業(yè)主才能駕車進入小區(qū)。但是，問題是這些新小區(qū)租售比相差懸殊，地上租車位較少，地下車位幾乎全部是出售，有的小區(qū)甚至實施只售不租政策，結果是用十多萬元的高價將業(yè)主車輛擋在小區(qū)門外。
筆者走訪發(fā)現(xiàn)，像廖先生所在的小區(qū)管理已經(jīng)算好，更多老小區(qū)存在的問題是停車常年無人管理的情況。家住萬山城市花園的張先生告訴筆者，他們家買的是二期房子，目前小區(qū)還沒入住滿，因此，車子可以隨便停，根本沒有車位費的概念。家住麗華小區(qū)的張女士反映，自己住小區(qū)4年都沒有繳車位租金，停車都是隨意，小區(qū)內(nèi)不夠就停小區(qū)外。“每次停車都是一場戰(zhàn)斗，考的就是你的眼力和速度。”張女士說，有時候下班晚了，車位停滿了，就只能沿著花壇邊停，像一半騎上花壇一半停在路邊的情況簡直太常見了。”張女士說。江南映象小區(qū)業(yè)主更反映，小區(qū)車位管理混亂，地下車位因為沒人使用，已經(jīng)被鎖門“歇息”了，近萬平方米的地下停車場幾乎廢棄。
新建小區(qū)停車位矛盾更加深刻。筆者走訪了解到，不止同科·匯豐、明珠皇冠小區(qū)曾經(jīng)遭遇小區(qū)車堵門情況，水木華園、恒潤·郁州府等近十個港城新建小區(qū)都曾上演過“車堵門”這種情況。水木華園業(yè)主武女士告訴筆者，因為小區(qū)的車位矛盾升級，小區(qū)業(yè)主曾經(jīng)號召起來集體拒交物業(yè)費，導致矛盾進一步升級，甚至曾有周末被物管暫停小區(qū)電梯使用的情況。
什么讓小區(qū)停車冰火兩重天
小區(qū)停車如何花樣百出？其中的矛盾究竟出在哪里？筆者走訪發(fā)現(xiàn)，無論是老舊小區(qū)還是新建小區(qū)，停車難的關鍵問題是利益糾葛。
之前曾經(jīng)一度在網(wǎng)上流傳過小區(qū)停車位月租2000元的某小區(qū)，其物業(yè)公司工作人員告訴筆者，他們從沒有聽說過這種說法，目前，他們小區(qū)的車位只售不租。該小區(qū)售樓處也證實“只售不租”這一情況，工作人員表示，他們小區(qū)目前車位價格每個14.8萬元，不過，目前銷售情況并不好，只售出其中三分之一的車位。
“新小區(qū)的強制管理實際上就是開發(fā)商希望業(yè)主能夠購買地下車位。”從事物業(yè)管理的孫先生告訴筆者，地下車位包括兩部分即業(yè)內(nèi)所說的6B和核6B，所謂6B就是開發(fā)商自建的車位，這部分車位的出售屬于開發(fā)商資產(chǎn)，供開發(fā)商自由處置；核6B其實就是我們常說的人防工程所涉及車位，這部分車位根據(jù)國家規(guī)定是應該只租不售，并且租期不能超過3年。不過，很多開發(fā)商故意混淆這兩種車位，甚至希望能夠?qū)⒌叵氯朔滥遣糠趾?B車位也一并出售。
“租車位受政府干預價格不能太高；但是出售的地下6B車位則是市場化行為，錢進的是房地產(chǎn)商口袋，物業(yè)拿不到，也不受政府價格管控。”孫先生說，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場不景氣，很多開發(fā)商都將建設和營銷等成本攤在了車位上，這樣車位價格水漲船高，一路猛飆至十多萬。而車位的月租則由物業(yè)收取，標準普遍較低，每月的租金價格一般在220元以下。
“一個車位的使用年限是30年，即使按照220元月租滿打滿算，30年全部繳納租金總額也僅是7.92萬元，相較14.8萬這一購買價格顯然相差懸殊。說句實話，又有幾戶人家小區(qū)一住能住30年？”孫先生說。這么大的利潤差額在其中，自然誘惑開發(fā)商想方設法減少車位出租比例，增加車位出售份額。
與之相較，老舊小區(qū)的車位則是另一番情況。一位物業(yè)項目管理負責人告訴筆者，很多物業(yè)參與老舊小區(qū)或者成熟小區(qū)的停車位管理時，開發(fā)商早已從項目撤出，物業(yè)都換了兩三輪。這樣新上任的物業(yè)，想要再進行汽車停放費收繳管理，購買車位的業(yè)主不會答應，習慣免費停車的業(yè)主也不會答應。
并且，這筆寥寥的車位租金中，地上車位的70%租金是用作小區(qū)物業(yè)維修資金上繳的，地下租車位中的民防租車位的租金也要部分繳納民防，用作國家戰(zhàn)備工程。而設立停車位需要進行整頓，地下停車位的運行還需要通風機和抽水電泵時時運轉(zhuǎn)，有些小區(qū)沒有門禁和車禁，進行停車位管理還需要先投入一筆資金，還容易遭受業(yè)主反對，這種吃力不討好的事情，必然不會受到業(yè)主和物業(yè)公司的歡迎。
小區(qū)停車管理開啟破冰之旅
雖然車位是小區(qū)停車難的關鍵原因，但是如果理順關系，不是不能夠改善當前現(xiàn)狀的。市物價局價格服務處負責人表示，根據(jù)他們之前所做調(diào)查情況來看，港城老舊小區(qū)的停車位比例大約在1:0.4到0.6之間，而新建小區(qū)的停車位比例則普遍達到了1:1.1到1.2，部分新海新區(qū)小區(qū)的停車位比例達到了1：1.5，也就是說，這些新建小區(qū)1戶人家能夠分到1.5個車位，而老舊小區(qū)則是兩戶人家一個車位。如果能夠管好，小區(qū)停車并不會這么擁擠。
“我們已經(jīng)開啟了對于小區(qū)停車收費的標準制定工作，目前，建院未來城、三禾城中城以及楓林水岸這三處試點已經(jīng)啟動。”他說，啟動中的阻力，不僅來自開發(fā)商還來自業(yè)主，如何均衡兩方利益成為試點關鍵。
“根據(jù)試點方案，地下車位與開發(fā)商自建部分地下車位統(tǒng)一價格租用。開發(fā)商可以優(yōu)先買賣地下停車位，但是車位如果沒有售出，就必須優(yōu)先對小區(qū)居民開放租用，同時，我們也在積極跟人防部門溝通，解決人防工程部分停車位租用問題。”他說，除此之外，方案還明確了外來車輛和不租賃或者購買車輛入小區(qū)停車的管理，“我們制定了一個臨時停車價格收費標準，確保小區(qū)居民停車權益。”據(jù)了解，除此之外，我市《小區(qū)物業(yè)管理收費細則》也即將出爐，對于收費標準和管理也將進一步明確。
不過，業(yè)內(nèi)人士表示，這一辦法能否實現(xiàn)“破冰”，還需要后續(xù)管理和服務支持。目前，不少小區(qū)的停車收費糾紛核心在錢的使用上，小區(qū)停車費收了多少，去了哪里，都是業(yè)主關心的問題。小區(qū)物業(yè)管理公司能否實施透明財務管理，讓小區(qū)業(yè)主對物業(yè)車位收費心服口服將是化解小區(qū)停車難的又一關鍵命題。
