■楊丹丹 陶化勇

　　■消費(fèi)者投訴

　　市民吳女士今年9月底在浦東明珠售樓處與銷售人員口頭商定以每平方米4800元的價(jià)格購買123.49平方米的601室，并約定分期付款，首付30%，第二天交定金。第二天，當(dāng)吳女士來到售樓處時(shí)，銷售人員卻稱601室已被他人訂購。在銷售人員的勸說下，吳女士又考慮購買701室，銷售人員稱701室的價(jià)格為4830元每平方米，要求吳女士一次性付清。“當(dāng)時(shí)買601室的時(shí)候說可以分期付款，現(xiàn)在卻要一次付清，這是什么道理。”吳女士不能接受，認(rèn)為商家違約在先，現(xiàn)在還把買房條件限制得如此苛刻。吳女士表示可以以4830元每平方米購買701室，但必須是分期付款，首付30%，請(qǐng)求消協(xié)調(diào)解此事。

　　■工商部門維權(quán)

　　市消協(xié)的工作人員指出，吳女士認(rèn)為商家違約在先的說法沒有依據(jù)。首先是因?yàn)閰桥颗c銷售人員就購買房屋的面積、價(jià)格、分期付款等內(nèi)容雖達(dá)成了口頭約定，但約定是第二天交納定金。根據(jù)合同法規(guī)定，附生效條件的合同，自條件成立時(shí)生效。因此，該約定因定金尚未交納而實(shí)際未生效。其次，吳女士與銷售人員達(dá)成的約定內(nèi)容違反了有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不具有效力?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者有約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，但雙方的約定不得違背法律法規(guī)的規(guī)定。吳女士和銷售人員就購買商品房達(dá)成了口頭約定，但是根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定，商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。因此，吳女士與銷售人員就購買房屋達(dá)成的約定因不具有書面形式，違反了法律法規(guī)規(guī)定。后經(jīng)城中工商所調(diào)解,商家同意按吳女士的要求以分期付款的形式購買701室。

　　■案例評(píng)析

　　市消協(xié)的工作人員指出，在日常消費(fèi)過程中，雙方須簽訂合同事項(xiàng)的，法律法規(guī)規(guī)定用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，商品房銷售當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。所以提醒購房者，在房產(chǎn)交易過程中，對(duì)一些細(xì)節(jié)條款最好能以書面的形式約定下來，日后如果出現(xiàn)糾紛，可以最大限度地保護(hù)自己的利益，避免處于被動(dòng)的地位。