浙江在線(xiàn)09月06日訊 房?jī)r(jià)下跌了，買(mǎi)房人不樂(lè)意，在開(kāi)發(fā)商交付時(shí)挑各種毛病打官司……

　　在一段時(shí)間里，國(guó)家對(duì)商品房限購(gòu)。但還有人想囤房，于是想出各種規(guī)避限購(gòu)、限貸政策的方法，可事后卻發(fā)現(xiàn)引發(fā)了交易糾紛。

　　還有人甚至為了多買(mǎi)房子，夫妻倆不惜“假離婚”。但也有假戲真做，最后鬧到法院也說(shuō)不清楚這是真離婚還是假離婚的……

　　昨天，浙江省高級(jí)人民法院發(fā)布了《2003-2012房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下浙江房地產(chǎn)審判白皮書(shū)》，通報(bào)了典型案例和數(shù)據(jù)。

　　這十年來(lái)，浙江省房地產(chǎn)糾紛案數(shù)量總體呈上升趨勢(shì)，其中2008年后增長(zhǎng)明顯，每年約13000件。審結(jié)案件中，調(diào)解、撤訴的占55.17%。

　　多買(mǎi)房夫妻“假離婚”

　　假戲真做鬧上法庭

　　“假戲真做”不是危言聳聽(tīng)，想要通過(guò)“假離婚”規(guī)避限購(gòu)的人，可得聽(tīng)聽(tīng)法官們的忠告。

　　杭州江干區(qū)法院九堡法庭就審理過(guò)一個(gè)類(lèi)似案子。

　　2011年11月，一女子狀告前夫，她和前夫協(xié)議離婚后，前夫一直沒(méi)有履行離婚協(xié)議書(shū)上的財(cái)產(chǎn)分割約定，包括一輛汽車(chē)和10萬(wàn)元生活費(fèi)。

　　但開(kāi)庭時(shí)，前夫趕到法院道出了另一種說(shuō)法：他和妻子是2010年年底離婚的，但這是假離婚，因?yàn)楫?dāng)時(shí)夫妻倆想再買(mǎi)一套房子，但名下已經(jīng)有兩套房子，根據(jù)當(dāng)時(shí)的限購(gòu)政策，不能再買(mǎi)第三套房。

　　男子說(shuō)，他和妻子商量通過(guò)假離婚的辦法再買(mǎi)一套，具體方案是：第一步，協(xié)議離婚;第二步，把兩套房子過(guò)戶(hù)到男方名下(房子是早年男方出錢(qián)購(gòu)買(mǎi));第三步，女方變成無(wú)房戶(hù)，去貸款買(mǎi)房。

　　該男子說(shuō)，等離婚辦妥后，他給妻子打了一筆20萬(wàn)的首付款，而且兩人離婚后也一直生活在一起，一起走親訪友，從未告訴過(guò)親友他們已經(jīng)離婚。

　　男子說(shuō)，但此后妻子卻突然不愿復(fù)婚了，反而跟他討要離婚協(xié)議里說(shuō)的車(chē)子和生活費(fèi)。

　　昨天，省高院民一庭庭長(zhǎng)蔣衛(wèi)宇解讀說(shuō)，離婚沒(méi)有“假”一說(shuō)，凡是經(jīng)過(guò)法院判決或者民政局登記過(guò)的協(xié)議離婚，都是合法有效的，離婚協(xié)議也必然要履行。“以假離婚為理由向法院主張不履行財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議行不通。”

　　“浙江這樣的案例不多，但我了解到，浙江周邊某省的一家婚姻登記處，有‘房事有風(fēng)險(xiǎn)，離婚須謹(jǐn)慎’這樣的告示牌。”蔣衛(wèi)宇告誡說(shuō)，當(dāng)事人切勿耍小聰明通過(guò)“假離婚”規(guī)避限購(gòu)政策，這反而使自己的婚姻狀況處于一種不穩(wěn)定狀態(tài)中。

　　以別人名義買(mǎi)房

　　法院不支持真實(shí)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)

　　2011年5月，任甲以弟弟任乙的名義購(gòu)買(mǎi)了一套商品房。買(mǎi)房錢(qián)由任甲全額支付，房屋三證則辦到弟弟任乙名下。

　　后來(lái)，任甲以其是實(shí)際買(mǎi)受人為由起訴任乙，要求法院確認(rèn)房產(chǎn)歸他所有。

　　法院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述及款項(xiàng)支付情況，可認(rèn)定房子是任甲以弟弟任乙名義借名購(gòu)買(mǎi)的事實(shí)。

　　不過(guò)，因任甲不具備購(gòu)房資格，所以雖然任甲是真實(shí)買(mǎi)家，請(qǐng)求法院確認(rèn)他為房屋產(chǎn)權(quán)人，但法院并不支持。

　　法官說(shuō)，為了規(guī)避?chē)?guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，借名買(mǎi)房行為時(shí)有發(fā)生。

　　此類(lèi)行為不僅妨礙調(diào)控政策的落實(shí)，擾亂房屋權(quán)屬登記管理秩序，對(duì)真實(shí)買(mǎi)家來(lái)講也有重大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

　　一旦名義上房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)房產(chǎn)悄然出售，而后任買(mǎi)家也是善意取得，那么這種情況下，真實(shí)的房屋產(chǎn)權(quán)人將無(wú)法追回房屋而“雞飛蛋打”。

　　所以，這條路也是走不通的!

　　不過(guò)法院表示，如果真實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)人要求確認(rèn)自己對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)，可以在自己符合購(gòu)房條件后，再向法院起訴請(qǐng)求確權(quán)。

　　買(mǎi)房要注意的

　　其他一些重要規(guī)則：

　　1、如果在政府限購(gòu)、限貸等政策出臺(tái)前簽訂購(gòu)房合同，但在辦理付款過(guò)程中發(fā)生政府新頒布限購(gòu)、限貸等政策，導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法購(gòu)買(mǎi)的，應(yīng)當(dāng)同意解除合同，并且不需要支付違約金。

　　2、如在限購(gòu)、限貸等政策頒布實(shí)施后簽訂購(gòu)房合同，但在辦理付款過(guò)程中又以辦不出按揭、限購(gòu)等理由主張取消合同的，買(mǎi)方要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3、有人搞虛假訴訟，A沒(méi)資格買(mǎi)房，就出錢(qián)給B去買(mǎi)房，再由B出具一張與房款相等的欠條給A。A去法院起訴B，說(shuō)B欠錢(qián)不還，期望法院判決B的房子過(guò)戶(hù)給A還債。法官說(shuō)，這屬于虛假訴訟，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可能涉嫌犯罪。就算僥幸沒(méi)被發(fā)現(xiàn)，法院執(zhí)行也是拍賣(mài)房屋償還現(xiàn)金的形式，A是拿不到房子的。

　　4、農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)需要謹(jǐn)慎。根據(jù)國(guó)家政策，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地上的房屋，所以購(gòu)房合同是無(wú)效的，雙方必須返還房屋和購(gòu)房款，如果合同造成損失，各自承擔(dān)一半。

　　5、科研、綜合辦公用地、商業(yè)用地等土地上不能建造和銷(xiāo)售商品房住宅，但現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商還是打擦邊球，銷(xiāo)售“單身公寓”。這樣的房子常因無(wú)法辦出單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證而引發(fā)糾紛，買(mǎi)家也無(wú)法按照商品房相關(guān)規(guī)定享受法律權(quán)利。