上周，萬(wàn)象城商戶汎蒂爾芳香養(yǎng)生館負(fù)責(zé)人張玉紅向本報(bào)反映了他們與萬(wàn)象城之間的租賃糾紛，萬(wàn)象城要收回租給他們4年多的商鋪，雙方的合作關(guān)系瀕臨破裂。

　　汎蒂爾是首批入駐萬(wàn)象城的商戶，在2010年租下萬(wàn)象城五樓的L536商鋪，為期4年的租約在今年9月到期，張玉紅原本希望與對(duì)方續(xù)約，但遭到了萬(wàn)象城方面的拒絕。

　　一旦被迫撤出萬(wàn)象城，他們將面臨上百萬(wàn)元的裝修損失和客戶資源流失、員工失業(yè)等問(wèn)題，很多購(gòu)買了充值卡的消費(fèi)者也面臨問(wèn)題，這些問(wèn)題該如何解決?

　　這起租賃糾紛，是否也將牽出Shopping Mall相對(duì)松散的管理體制背后隱藏的問(wèn)題?

　　新聞事件

　　首批入駐商戶汎蒂爾面臨解約

　　上周，杭州亞思美容有限公司總經(jīng)理——也是汎蒂爾芳香養(yǎng)生館的負(fù)責(zé)人張玉紅向本報(bào)反映了他們與萬(wàn)象城之間的租賃糾紛，投訴萬(wàn)象城“設(shè)置合同陷阱”、“不講誠(chéng)信”、“造成汎蒂爾巨大損失”。

　　據(jù)了解，汎蒂爾芳香養(yǎng)生館是2010年萬(wàn)象城開(kāi)出之際，第一批入駐的商戶，租下的商鋪是位于萬(wàn)象城五樓的L536商鋪。雙方于2010年1月26日正式簽署合同，首期簽約租期為4年。

　　今年3月份，萬(wàn)象城與汎蒂爾商談續(xù)約事宜，但此次續(xù)約的租期僅為6個(gè)月，從2014年3月3日至2014年9月2日。

　　在6月份，張玉紅向萬(wàn)象城要求續(xù)約更長(zhǎng)的期限，并根據(jù)對(duì)方要求提交了書面的續(xù)約申請(qǐng)，但在7月18日，卻接到了萬(wàn)象城表示不予續(xù)租，并要求汎蒂爾在到期后馬上搬離的函件。

　　9月3日，萬(wàn)象城在汎蒂爾門口發(fā)布了落款為“華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)(杭州)有限公司”的公告：“華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)(杭州)有限公司與杭州亞思美容有限公司就杭州萬(wàn)象城536#商鋪所簽訂的《杭州萬(wàn)象城商鋪?zhàn)赓U合同(續(xù)約)》之租期已于2014年9月2日到期，到期后不再續(xù)約。特此公告!”

　　6個(gè)月續(xù)租期間，L536商鋪悄然“易主”?

　　“在6月份提交了續(xù)約申請(qǐng)后，我們本來(lái)在等對(duì)方的答復(fù)，但7月初突然聽(tīng)說(shuō)萬(wàn)象城要收回我們店鋪，并且已經(jīng)找好了下家。”張玉紅說(shuō)，在此前與萬(wàn)象城方面的溝通中，她都以為對(duì)方是會(huì)與自己續(xù)約的，直到聽(tīng)說(shuō)這個(gè)消息后才慌了，這時(shí)再去找招商部門溝通，已經(jīng)沒(méi)有辦法扭轉(zhuǎn)局面。

　　而她聽(tīng)說(shuō)下家是和他們同類業(yè)態(tài)的某SPA館，這讓她更加難以接受。“如果是租給同樣從事美容行業(yè)的店鋪，我們是不是應(yīng)該有優(yōu)先續(xù)租權(quán)呢?”張玉紅認(rèn)為，如果對(duì)方出的租金更高，那她認(rèn)為萬(wàn)象城應(yīng)該通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)等方式，讓汎蒂爾和那家SPA館可以就獲得承租權(quán)展開(kāi)公平競(jìng)爭(zhēng)。

　　汎蒂爾代表曾到訪香港、深圳、上海投訴

　　汎蒂爾堅(jiān)持不愿意解約的背后，有種種無(wú)奈。

　　“2010年，為了配合萬(wàn)象城準(zhǔn)時(shí)開(kāi)業(yè)，當(dāng)時(shí)正是過(guò)年期間，花了平常3倍的價(jià)格才雇來(lái)工人裝修。”張玉紅說(shuō)，在裝修上，汎蒂爾已經(jīng)投入了兩三百萬(wàn)元，“我們既然在萬(wàn)象城開(kāi)出來(lái)，肯定是計(jì)劃長(zhǎng)期發(fā)展的，起碼要做八到十年。”一旦被迫撤出萬(wàn)象城，汎蒂爾花費(fèi)巨資的裝修就都打了水漂。

　　員工的就業(yè)問(wèn)題和四年多來(lái)累積的客戶資源也成為問(wèn)題。“我們這家店到目前為止，一共發(fā)展了400多名會(huì)員，辦理的消費(fèi)卡金額最高的有好幾萬(wàn)元。”張玉紅說(shuō)，“如果要關(guān)掉，那消費(fèi)者怎么辦?我們的員工又怎么辦?”

　　于是，張玉紅在和華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)(杭州)有限公司溝通未果的情況下，奔走香港、深圳、上海，到訪新鴻基香港總部，華潤(rùn)集團(tuán)深圳總部和上海大區(qū)投訴，但最終得到的答復(fù)還是要由杭州公司來(lái)處理。“今年8月下旬，我們還向香港證監(jiān)會(huì)發(fā)起了投訴，希望他們能好好調(diào)查一下這家上市公司。”張玉紅表示。

　　各方說(shuō)法

　　爭(zhēng)論焦點(diǎn)一：萬(wàn)象城是否曾表示會(huì)與汎蒂爾續(xù)約?

　　汎蒂爾：萬(wàn)象城曾承諾租約到期后再續(xù)簽

　　張玉紅說(shuō)，在今年3月份雙方簽署續(xù)約6個(gè)月的合同的時(shí)候，她也曾提出質(zhì)疑——為什么只簽6個(gè)月這么短?“招商總監(jiān)張玥當(dāng)時(shí)跟我們說(shuō)，只能續(xù)簽6個(gè)月，其他商戶都一樣的，反正到期以后還會(huì)再簽給我們的。出于對(duì)華潤(rùn)這家大公司的信任，我就簽了這份合同。”

　　從現(xiàn)在的事態(tài)發(fā)展看來(lái)，當(dāng)時(shí)的”6個(gè)月續(xù)約”就疑點(diǎn)重重。張玉紅表示，首期合同是2010年1月26日起4年，那么今年1月25日到期后，為何3月份才簽下從3月3日至9月2日的租賃合同，1月至3月這段時(shí)間，均未在兩期合同中體現(xiàn)，怎么回事?

　　萬(wàn)象城：去年就制定了對(duì)汎蒂爾的調(diào)整計(jì)劃

　　萬(wàn)象城表示，并未承諾張玉紅“6個(gè)月續(xù)約合同到期后仍會(huì)與亞思美容續(xù)簽”。并且補(bǔ)充說(shuō)：“對(duì)此商戶(汎蒂爾)的調(diào)整，我司去年就制定了調(diào)整計(jì)劃，是先有調(diào)整此租戶的計(jì)劃，才尋找后續(xù)品牌的。”

　　對(duì)于今年1月到3月的“合同空白期”，萬(wàn)象城也作出了解釋：雖然與亞思美容的合約是2010年1月25日簽署的，但正式交付時(shí)間是3月3日，所以雙方的首期合同應(yīng)該是2010年3月3日算起，至2014年3月2日截止。

　　但為何萬(wàn)象城去年就計(jì)劃調(diào)整汎蒂爾，卻直到今年7月份才正式發(fā)函通知對(duì)方，而沒(méi)有讓對(duì)方更早得知無(wú)法續(xù)租以便做相應(yīng)的撤離準(zhǔn)備?對(duì)于這一疑問(wèn)，截至發(fā)稿前，記者并沒(méi)有得到萬(wàn)象城方面的解釋。

　　爭(zhēng)論焦點(diǎn)二：汎蒂爾是否享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)?

　　汎蒂爾：下家租客屬同類業(yè)態(tài)，汎蒂爾應(yīng)享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)

　　張玉紅請(qǐng)律師在8月5日向萬(wàn)象城發(fā)出的一封律師信中表明：“根據(jù)一般的商業(yè)規(guī)則和《合同法》的基本法理等，亞思公司作為承租人享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。”而萬(wàn)象城沒(méi)有與按約履行的老商戶亞思美容商量，就要收回商鋪并出租給其他同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者，“這將造成亞思公司的巨大損失，是亞思公司不能接受的，也嚴(yán)重侵犯了亞思公司的合法權(quán)益。”

　　萬(wàn)象城：雙方合同中沒(méi)有關(guān)于優(yōu)先續(xù)約權(quán)的規(guī)定

　　關(guān)于6個(gè)月的續(xù)租期滿后，汎蒂爾與另一家SPA館，誰(shuí)應(yīng)享有承租權(quán)的問(wèn)題，萬(wàn)象城表示，在汎蒂爾與華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)(杭州)的合同中并沒(méi)有關(guān)于優(yōu)先續(xù)約權(quán)的規(guī)定。

　　“我司與亞思美容簽署的合同是合法有效的，雙方權(quán)利義務(wù)清晰，并不存在爭(zhēng)議，雙方均應(yīng)遵守合同約定。我司有權(quán)選擇續(xù)租或者不續(xù)租，如不續(xù)租，亞思美容應(yīng)該在合同期滿撤場(chǎng)。”萬(wàn)象城方面表示。

　　爭(zhēng)論焦點(diǎn)三：業(yè)績(jī)和管理的問(wèn)題，雙方各執(zhí)一詞

　　汎蒂爾：曾拿過(guò)2012年萬(wàn)象城同類業(yè)態(tài)銷售冠軍

　　在之前的溝通過(guò)程中，萬(wàn)象城對(duì)于不續(xù)租L536商鋪給汎蒂爾，提出的理由之一是對(duì)方“經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差”，對(duì)此，張玉紅并不服。

　　張玉紅說(shuō)，開(kāi)店頭兩年——2010年、2011年，萬(wàn)象城也是剛剛在杭州落腳，人氣還不是很旺，所以汎蒂爾業(yè)績(jī)可能只是一般，“但2012年，我們?cè)谌f(wàn)象城同類業(yè)態(tài)中，銷售業(yè)績(jī)排名第一，萬(wàn)象城還獎(jiǎng)勵(lì)了我們兩萬(wàn)元。雖然去年業(yè)績(jī)稍有下滑，但我們已經(jīng)對(duì)此采取對(duì)策——比如通過(guò)和別的公司合作，來(lái)提高營(yíng)業(yè)額。”

　　此外，張玉紅表示，在雙方的合同中，并未明確規(guī)定汎蒂爾需要達(dá)到具體多少的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)才行，因此她覺(jué)得業(yè)績(jī)不足以作為萬(wàn)象城不予續(xù)租的理由。“這四年多以來(lái)，我們租金一分錢也沒(méi)少交。”

　　萬(wàn)象城：汎蒂爾經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)較差，管理混亂

　　萬(wàn)象城表示，他們對(duì)商鋪的調(diào)整并不以租金高低為唯一標(biāo)準(zhǔn)。“鑒于‘汎蒂爾養(yǎng)生館”品牌定位與萬(wàn)象城整體定位不符、且其持續(xù)較差的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和管理水平，我司已于2014年7月18日發(fā)送書面《撤場(chǎng)通知函》予亞思公司告知我司到期不續(xù)約的決定。"

　　根據(jù)萬(wàn)象城的說(shuō)法，汎蒂爾的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)谌f(wàn)象城五家美容美發(fā)商鋪(瑪花纖體離開(kāi)后是四家)中處于最后一位。萬(wàn)象城還指出汎蒂爾“管理混亂，員工流動(dòng)頻繁，經(jīng)常在營(yíng)業(yè)時(shí)間出現(xiàn)未開(kāi)門營(yíng)業(yè)的情況，員工流動(dòng)較大，嚴(yán)重影響服務(wù)質(zhì)量”。

　　此外，汎蒂爾將公司70%的股份轉(zhuǎn)讓給另一家公司，也引起萬(wàn)象城的不滿，稱此事“違反租賃合同之約定”，是“在未對(duì)我司進(jìn)行任何書面通知的情況下”進(jìn)行的。而對(duì)此，張玉紅表示在7月份時(shí)已告知過(guò)萬(wàn)象城，“這也是我們?yōu)樘岣邩I(yè)績(jī)而做的努力”。

　　爭(zhēng)論焦點(diǎn)四：法律上，汎蒂爾是否享有“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”?

　　記者咨詢了多位律師，對(duì)于汎蒂爾是否享有“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”，說(shuō)法不一。

　　浙江浙杭律師事務(wù)所的李慶峰律師表示，汎蒂爾與萬(wàn)象城之間的續(xù)約或解約事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照合同條款來(lái)執(zhí)行，“如果合同條款中規(guī)定汎蒂爾享有同等條件下的優(yōu)先續(xù)租權(quán)，那汎蒂爾可以以此為依據(jù)向萬(wàn)象城要求續(xù)租，如果沒(méi)有的話，那么合同期滿，就解除租賃，是合法的。”

　　浙江鐵誠(chéng)律師事務(wù)所的鄭禮輝律師表示，汎蒂爾應(yīng)該享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。“如果出租方收回商鋪后，是要繼續(xù)租給同類業(yè)態(tài)的商戶——也就是派作同種用途的，那么兩家商戶在同等條件下——租金、租期都相同，前面一家應(yīng)該享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。”

　　據(jù)了解，優(yōu)先續(xù)租權(quán)尚沒(méi)有法律明文規(guī)定，但很多法學(xué)專家在《合同法》頒布后，依據(jù)法學(xué)原理、立法精神，所作的合同法條文釋義著作中，大多在對(duì)合同法關(guān)于房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)予以學(xué)理解釋后提出了優(yōu)先承租權(quán)這一概念。不少案例也表示，保護(hù)房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)是公平合理的，也是群眾能夠認(rèn)同接受的。

　　新聞思考

　　Shopping Mall越開(kāi)越多，“汎蒂爾事件”會(huì)否頻發(fā)?

　　隨著杭州的Shopping Mall越開(kāi)越多，商場(chǎng)業(yè)態(tài)的調(diào)整，品牌店鋪的輪換，商鋪和商場(chǎng)的解約也將逐漸成為常態(tài)，是否會(huì)出現(xiàn)第二個(gè)、第三個(gè)甚至更多的“汎蒂爾事件”?

　　一家商場(chǎng)的負(fù)責(zé)人表示，為了避免發(fā)生類似于汎蒂爾這類糾紛，他們一般會(huì)在合同上約定，在租約到期前一個(gè)月，商場(chǎng)會(huì)向商鋪詢問(wèn)續(xù)租意愿，在同等條件下，原來(lái)的租戶享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。

　　“有的商場(chǎng)若以業(yè)態(tài)調(diào)整為理由，把商戶‘請(qǐng)’走，這種情況下，商戶就算告到法院也沒(méi)有辦法。”該負(fù)責(zé)人表示。

　　另一家商場(chǎng)的負(fù)責(zé)人告訴記者，為了保持一定的品牌更新度，商場(chǎng)并不是很樂(lè)意給予商鋪“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”，“因?yàn)樯虉?chǎng)也要考慮到客戶(消費(fèi)者)的需求，如果商場(chǎng)里總是原來(lái)的那幾個(gè)品牌，客戶也會(huì)厭倦。而某種程度上，也需要發(fā)揮市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰功能，讓商場(chǎng)的業(yè)態(tài)、品牌越來(lái)越豐富，吸引客戶。”

　　“租金不是唯一標(biāo)準(zhǔn)”，萬(wàn)象城還有哪些指標(biāo)?

　　據(jù)了解，在商鋪調(diào)整這個(gè)問(wèn)題上，百貨店會(huì)有銷售、管理、品牌檔次等作為參考指標(biāo)，而Shopping Mall呢?萬(wàn)象城說(shuō)：“對(duì)于商鋪的調(diào)整，租金不是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。”那么又有其他什么標(biāo)準(zhǔn)?

　　在張玉紅看來(lái)，她開(kāi)門合法做生意，按時(shí)交付租金，沒(méi)有任何差錯(cuò)，萬(wàn)象城不應(yīng)當(dāng)突然與他們解約。

　　而萬(wàn)象城方面表示，店鋪的品牌定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和管理水平、服務(wù)質(zhì)量都是他們考慮的指標(biāo)。比如品牌定位如果與萬(wàn)象城整體定位不符，就會(huì)成為被調(diào)整的目標(biāo)。再比如，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)處于同類業(yè)態(tài)商鋪中的最后一名，也會(huì)被淘汰——百貨店的“末位淘汰制”在Shopping Mall依然得到應(yīng)用。

　　另外，店鋪有沒(méi)有良好的經(jīng)營(yíng)秩序、穩(wěn)定的服務(wù)水平，都是重要參考指標(biāo)，比如營(yíng)業(yè)時(shí)間不穩(wěn)定、人員流動(dòng)頻繁或者產(chǎn)生消費(fèi)投訴等，都會(huì)影響商場(chǎng)對(duì)商鋪的印象，懷疑其管理水平，進(jìn)而重新評(píng)估與其的租賃關(guān)系。

　　消費(fèi)者的充值卡問(wèn)題頻現(xiàn)，誰(shuí)為此負(fù)責(zé)?

　　集合了美容美發(fā)、兒童早教等各種生活配套業(yè)態(tài)的Shopping Mall，發(fā)生的品牌店鋪消費(fèi)卡糾紛也逐漸出現(xiàn)。

　　比如，今年年初瑪花纖體全國(guó)門店大面積關(guān)店，在全社會(huì)引發(fā)強(qiáng)烈震蕩，歷來(lái)在業(yè)內(nèi)樹以“高端”形象的瑪花纖體，其會(huì)員起步充值金額就在上萬(wàn)元。事件發(fā)生后，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的消費(fèi)者手持幾萬(wàn)元、幾十萬(wàn)元金額的消費(fèi)卡，無(wú)處討回?fù)p失。

　　許多瑪花纖體曾經(jīng)入駐的購(gòu)物中心也為此事搞得焦頭爛額，包括萬(wàn)象城在內(nèi)，最后動(dòng)員了包括汎蒂爾在內(nèi)的多家美容商戶，解決瑪花客戶的后續(xù)服務(wù)問(wèn)題。

　　此前在杭州武林銀泰、慶春銀泰兩家商場(chǎng)的寶寶貝貝攝影店關(guān)門、老板跑路事件，又引發(fā)一批消費(fèi)者預(yù)付資金無(wú)法兌現(xiàn)服務(wù)的問(wèn)題，再度揭露出商場(chǎng)內(nèi)商戶發(fā)行消費(fèi)卡背后所隱藏的問(wèn)題。

　　汎蒂爾的后續(xù)問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)解決?

　　張玉紅告訴記者，雖然目前他們?nèi)詴?huì)和萬(wàn)象城協(xié)商，但是考慮到服務(wù)客戶的問(wèn)題，他們已經(jīng)部分搬遷到萬(wàn)象城附近的城市假日酒店。

　　在客戶服務(wù)等后續(xù)問(wèn)題方面，萬(wàn)象城擺明的態(tài)度是：“我司早在幾個(gè)月之前已書面通知到亞思美容到期不再續(xù)約，亞思美容應(yīng)該有自己的經(jīng)營(yíng)方案。”

　　不同于瑪花纖體或者寶寶貝貝的事件，汎蒂爾并非因自己經(jīng)營(yíng)不善關(guān)門或者跑路，而是希望在萬(wàn)象城經(jīng)營(yíng)下去，卻沒(méi)有得到商場(chǎng)方面的支持。一旦汎蒂爾撤出萬(wàn)象城，那么辦理消費(fèi)卡的顧客無(wú)法得到便利的消費(fèi)，又該是誰(shuí)的責(zé)任?

　　浙江援手律師事務(wù)所的潘永明律師表示，從法律上租賃關(guān)系的角度，商場(chǎng)與商鋪之間的租約到期后，合同解除，在不存在違約的情況下，商場(chǎng)并不存在過(guò)錯(cuò)。“商戶在商場(chǎng)內(nèi)投資開(kāi)店的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租期作出恰當(dāng)規(guī)劃——租期到了以后，商場(chǎng)會(huì)不會(huì)再租給你，畢竟是個(gè)未知數(shù)。”潘律師說(shuō)，商鋪的裝修資金，應(yīng)該據(jù)此來(lái)衡量，而發(fā)行的消費(fèi)卡，也應(yīng)在商鋪?zhàn)馄诮Y(jié)束之日做完全部服務(wù)工作。

　　“但是，一旦商鋪關(guān)門后，遺留下預(yù)付式消費(fèi)卡等后續(xù)問(wèn)題，根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，除了商戶負(fù)主要責(zé)任以外，商場(chǎng)也有連帶責(zé)任。”潘律師補(bǔ)充道。