改善老小區(qū)人居環(huán)境，是我們共同的期待。(徐能　樊蕓菠攝)

　　浙江在線6月14日訊　據(jù)市老齡辦數(shù)據(jù)，至去年底，寧波60周歲及以上戶籍老年人口已達131.6萬，占戶籍人口總數(shù)的22.4%，已經(jīng)超過國際公認的代表城市進入中度老齡化社會的“20%標志線”。

　　“近年來，市民對老舊住宅加裝電梯的呼聲不絕于耳，每年兩會，市人大代表或政協(xié)委員也都會提出相關動議。”市住建委物業(yè)管理處處長楊林福說，事實上，市政府也十分關注社會老齡化問題，對群眾提出的加裝電梯要求很重視，“為此，市住建委已兩次專程赴外地實地調研。”

　　住宅加裝電梯

　　看試點城市怎么做

　　近年，市住建委曾兩次組隊，赴試點城市實地調研住宅加裝電梯事宜。

　　第一次調研是在2012年，考察地是杭州。一位參與調研的人士告訴記者，杭州市2000年以前建設的老舊住宅因經(jīng)濟條件、開發(fā)規(guī)劃、施工技術等因素的限制，加裝電梯困難重重。“而這些情況都與我市相似。”

　　去年6月中旬，市住建委物管處牽頭，再次組織市物管中心、市各區(qū)物業(yè)管理主管部門赴外地系統(tǒng)調研多層住宅加裝電梯工作，目的地為溫州、福州。

　　溫州鹿城區(qū)已將多層住宅加裝電梯付諸實踐。據(jù)介紹，遵循“業(yè)主自愿、充分協(xié)商，公開透明、兼顧各方，政府指導、自主實施”原則，鹿城區(qū)由區(qū)住建局科技處牽頭，對4層以上(含4層)非城市規(guī)劃5年內需拆遷改造范疇，且滿足建筑結構安全鑒定要求以及有關建筑規(guī)劃和消防安全等規(guī)范、標準要求的無電梯住宅開展加裝電梯工程。同時，要求加裝電梯相應范圍內的房屋產權人全數(shù)簽署同意安裝的書面協(xié)議。

　　我市調研人員實地考察了鹿城米莉莎花苑和銀都花苑兩個試點住宅樓。其中，米莉莎花苑試點住宅樓低層屬于商用店面房，一樓為商場、二樓為辦公用房，建造獨立電梯的位置選在店面背后，對住戶的采光通風影響較小;銀都花苑采用三面觀光鋼結構電梯井道，外墻使用鋼化玻璃，通過技術手段解決了低層住戶的采光問題。

　　“福州市啟動加裝電梯政策研究更早。”市住建委調研人員介紹，目前福州實施的100多個住宅加裝電梯項目，以機關單位宿舍為主，遵循“業(yè)主自愿、公開透明、充分協(xié)商”“統(tǒng)一建設標準和建設程序”和“費用個人分攤，單位適當補助”原則。加裝電梯住宅除了需要滿足一些規(guī)劃、安全條件外，還需要有加裝電梯相應范圍內三分之二以上的業(yè)主住戶同意方可申請加裝工程。

　　“調研后，我們最大體會有四方面。”調研人員介紹，首先，費用籌集問題，“目前沒有現(xiàn)成的法律、法規(guī)和政策規(guī)定可依，試點城市都是摸著石頭過河，在實際操作上存在很大困難。”其次是利益平衡難。由于電梯安裝后在采光、通風、消防安全、管理維護、環(huán)境衛(wèi)生及物業(yè)價值上產生的影響，往往同一幢建筑內住戶間意見就難以統(tǒng)一，同時還有可能遭到相鄰建筑業(yè)主反對。

　　三是客觀條件限制。受工藝、技術等條件限制，電梯占用的面積對早期建造完工的舊樓房提出了較高空間要求，老舊房很多并不能滿足加裝要求。同時，安裝過程中還要對可能涉及的自來水管、煤氣管道和電路等影響到電梯安裝的各種線路重新改管，“這又涉及到相關職能部門對這些管道進行遷管，實際操作非常繁瑣。”

　　“最關鍵的還有一點，”該人士補充說，就是各職能部門間的配合，“需要建立起一個聯(lián)合審批機制才能真正推動電梯加裝工作。”

　　政策落地前夕

　　寧波“上位”措施出臺

　　通過考察，調研人員既看到了加裝電梯所需要面對的困難，但同時也對如何出臺更接“地氣”的政策推動地方電梯加裝形成了想法。市住建委隨之開始起草并形成了《寧波市既有多層住宅增設電梯管理暫行辦法》(征求意見稿)。“巧的是，就在我們征求意見時，省里出臺了《關于開展既有住宅加裝電梯試點工作的指導意見》(以下簡稱《意見》)，從內容看，兩者基本一致。”楊林福說。

　　據(jù)介紹，《意見》首先明確的是可以加裝的范圍，即只要是符合“具有合法的房屋權屬證明，滿足建筑物結構安全、消防安全等有關規(guī)范要求，且未列入房屋征收范圍和計劃”這些條件的既有住宅，就可以以住宅小區(qū)、幢或單元為單位提出申請加裝電梯了。

　　加裝電梯，實際上已經(jīng)改變了原房屋設計意圖，因此《意見》規(guī)定“由規(guī)劃部門召集建設、國土、消防、質監(jiān)、環(huán)保、園林、城管執(zhí)法等部門和圖審機構進行聯(lián)合審查”。這一審批工作機制既簡化了辦事程序，也是對安全、合理加裝電梯的一個保障。

　　多層住宅加裝電梯如何決策一直是爭論的焦點?！兑庖姟分赋觯?ldquo;加裝電梯的服務范圍內產權所有人應當自主或者委托社區(qū)組織主持，依照《物權法》第七十六條規(guī)定就加裝電梯方案和電梯維護管理等有關問題進行充分協(xié)商，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意并簽訂協(xié)議，同時妥善處理好住宅周邊相鄰關系”。

　　對此，專業(yè)人士解釋說，目前國內出臺加裝電梯政策的城市，主要有3種共同決策類型:一是單元業(yè)主“全體簽字同意”制。但從實際實施情況看，由于低層業(yè)主積極性不高導致推動困難，實際實施成功的案例不多。二是單元業(yè)主“三分之二簽字同意+公示”制，廈門、福州、廣州采取了這種做法。三是按幢的“三分之二業(yè)主簽字同意”制，目前，只有上海這樣規(guī)定，但政策實施效果也很不理想。

　　“從國內實踐看，單元業(yè)主‘三分之二簽字同意+公示’制是比較可行的，所以我們也采用了這個方式。”該人士說。

　　因為資金籌集及分擔有較大“彈性”，《意見》的規(guī)定是:資金由業(yè)主承擔，業(yè)主可以申請使用房屋所有權人及其配偶名下的住房公積金。一般情況下，加裝一部電梯需投入40萬元左右的費用?？梢詣佑米》抗e金外，“街道及社區(qū)組織可根據(jù)當?shù)貙嶋H，提出經(jīng)費分攤指導意見。”同時，規(guī)定“有條件的地方可根據(jù)地方財力對特殊困難家庭給予適當補助”。“可以看出，通過業(yè)主自籌、協(xié)商分攤是加裝電梯所需費用解決的根本性原則。”該人士說。

　　《意見》還有明確規(guī)定，“在原有小區(qū)用地范圍內加裝電梯的，加裝電梯后新增面積為加裝范圍內全體業(yè)主共有，不予按房屋辦理不動產登記，容積率增加部分不再征收地價款，免于補繳市政基礎設施配套費及其他相關行政事業(yè)性收費”。

　　“值得一提的是，寧波轉發(fā)《意見》時還增加了‘可使用物業(yè)專項維修資金’這么一條，這將有效減輕居民負擔。”專業(yè)人士提醒說。

　　市民反響熱烈

　　推進有待加碼

　　《意見》已于上月起正式實施，寧波老小區(qū)居民反響熱烈。

　　天一家園是建成十多年的老小區(qū)，聽說現(xiàn)在加裝電梯有了指導政策，居民們反響強烈。社區(qū)書記樂怡告訴記者，看到媒體發(fā)布這一信息后，業(yè)主們就在QQ群里展開了熱烈討論，有舉雙手贊成并表示愿意多承擔費用推進建設的，也有堅決反對的，大家暢所欲言。據(jù)她介紹，目前小區(qū)已有多幢業(yè)主正式向社區(qū)提出加裝電梯申請，社區(qū)也正積極聯(lián)系屬地房管部門尋求幫助。

　　“確實已經(jīng)有不少老小區(qū)住戶將申請報告遞交到我們地方了，我們將選擇條件較為成熟的首先啟動實地勘察，看是否符合加裝條件。”海曙區(qū)房管處相關人員說。

　　記者了解到，寧波市雖然沒有成功的住宅樓加裝電梯試點，但后期加裝了電梯的樓房還是有的，而且使用效果也不錯。靈橋小區(qū)就有一部已經(jīng)使用了10余年的外加電梯。

　　“住宅加裝電梯，除了費用分攤問題，大家擔心更多的還是安全、噪音、通風、采光，以及使用后期管理維護等技術性問題。因此，考察已經(jīng)加裝上電梯的樓房，或許可以給有這些顧慮的居民以實際參考。”專業(yè)人士說。

　　記者赴靈橋小區(qū)，看到這部電梯設在靈橋小區(qū)西邊的門口，電梯門開在小區(qū)入口的室內，外圍與周邊建筑渾然一體，如果不是預先知道，根本看不出這是后期加裝的電梯。

　　據(jù)了解，靈橋小區(qū)整個小區(qū)的一樓都是商鋪，沒有裝電梯前，居民樓里四百多戶住戶要先通過一個轉幾個彎的坡道上到平臺才能回家。而加裝的電梯僅與商鋪建筑齊平，居民可從底層直達二層大平臺。

　　“因為當時電梯加裝并不影響任何住戶，且籌到了資金，居民就沒有反對意見。”靈橋社區(qū)相關人員說，電梯裝上后，大大方便了居民上下平臺，特別是年紀大的人，有了電梯不用走坡道，出門更安全。所以居民們給電梯取的名字叫“愛民梯”。

　　“靈橋小區(qū)加裝電梯盡管有一定特殊性，但對下面是商鋪的老小區(qū)還是有一定參考價值的。”業(yè)內人士說。

　　記者了解到，其實像靈橋小區(qū)這樣下面是商鋪，上面是住宅，居民要求加裝電梯的情況在海曙區(qū)的其他地方也發(fā)生過。不同的是，因為需要獲得每戶相關居民同意，且還需要分攤費用，最終這一嘗試無果而終。

　　“2013年，建于1998年的永壽小區(qū)中有兩幢住宅樓居民聯(lián)名發(fā)起了加裝電梯動議，其中一幢為六層純住宅樓，一幢為下層是商鋪、二層以上為居民住宅的樓房。”海曙區(qū)房管處的相關負責人對當時情況仍記憶猶新，他說，當時出資分攤方式也已經(jīng)談妥了，就差相關人員全員確認同意。“可最終，兩幢樓均因有一戶業(yè)主堅決反對，使這一嘗試‘流產’”。他覺得，在加裝電梯問題上，市民的認識還是存在較多分歧的。

　　那么，如今有了“三分之二同意”法則，類似這樣的情況是否可以迎刃而解了?對此，法律界人士并不這么看。國浩律師(寧波)事務所高級律師嚴寧榮認為，三分之二的業(yè)主同意，理論上存在較大的法律隱患，因為它與上位法《物權法》存在一定沖突。“假如三分之二業(yè)主同意了，有幾戶業(yè)主跳出來說堅持反對，還是可能把一件好事變成麻煩事的。”他建議，與其這樣，不如把工作做得更加扎實，嚴密的前期論證，再加耐心細致的說服工作，爭取獲得相關業(yè)主百分之百同意，并能采用書面同意方式確定才是最好的辦法，“畢竟電梯加裝完是要長期使用的，和諧鄰里關系也非常重要。”