“我們在專項治理行動中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共收益的管理和使用在逐步規(guī)范，但還是有不少‘糊涂賬’?！弊蛱欤匠菂^(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)人士告訴記者，小區(qū)公共收益事關(guān)全體業(yè)主“錢袋子”，應(yīng)該有“明白賬”，為此，該局牽頭制定《越城區(qū)住宅小區(qū)公共收益資金規(guī)范管理和使用暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），并就相關(guān)內(nèi)容征求意見。

公共收益從哪來？

小區(qū)公共收益，是指利用小區(qū)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備，用于生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等獲取的收入，在扣除合理成本后，歸全體業(yè)主所有。這些錢從哪里來？很多業(yè)主其實講不明白。

“我只知道，電梯內(nèi)商業(yè)廣告、地面停車位是可以產(chǎn)生收益的?！奔易”焙＝值厘\樾華府小區(qū)的楊先生說?！皬墓_的收支明細看，小區(qū)經(jīng)營性用房的租金是最大一筆公共收益，其他不清楚?！钡鲜幗值烙叭A庭小區(qū)業(yè)主任女士說。

《辦法》列出了8項公共收益：利用非規(guī)劃類車位、業(yè)主共有道路或場地停放車輛所得的收益；利用業(yè)主共有場地開展商業(yè)活動及投放快遞柜、飲水機、牛奶柜等設(shè)施所得的收益；利用業(yè)主共有場地、燈箱、單元門、外墻、屋面、圍墻、大門道閘等設(shè)置戶外廣告，以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告所得的收益；利用全體業(yè)主共有的文體設(shè)施所得的收益；利用業(yè)主共有的配套房屋所得的收益；對通信運營商設(shè)立的通信基站等設(shè)備所收取的占地費或場地費；相關(guān)單位支付的歸全體業(yè)主或部分業(yè)主的違約金、賠償金、舊設(shè)備殘值等；公共收益利息等其他收入。

“《辦法》細化了公共收益的來源，方便業(yè)主更好地查對?！痹匠菂^(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員認為，陽光透明、相互信任是物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)，以往一些小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)之間出現(xiàn)矛盾糾紛，一個重要原因就是小區(qū)公共收益賬目不清。

勝利公寓是越城區(qū)5個公共收益“晾曬樣本”試點小區(qū)之一。記者 王曉宏 攝

公共收益誰來管？

小區(qū)公共收益具體數(shù)額多少、日常是如何管理使用的，很多業(yè)主也不太清楚。其中很大一部分原因在于，一些小區(qū)的公共收益收支不公開、不透明。

為此，《辦法》明確，前期物業(yè)服務(wù)期間（成立業(yè)主大會前），利用非規(guī)劃類車位、業(yè)主共有道路或場地停放車輛獲取的收益，其管理成本應(yīng)當在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中予以約定。物業(yè)服務(wù)人代為收取、保管業(yè)主共有收益資金的管理費扣除比例，普通住宅前期物業(yè)期間，暫按不超過收益資金的20%扣除。

《辦法》明確了公共收益的管理主體：業(yè)主委員會成立前，公共收益管理單位為所在地社區(qū)居民委員會；業(yè)主委員會成立后，公共收益管理單位為小區(qū)業(yè)主委員會。同時明確，鎮(zhèn)街負責對公共收益公示的監(jiān)督管理，指導規(guī)范轄區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人在每季度首月，對上一季度公共收益收支情況在小區(qū)及樓道公示欄進行公示。社區(qū)居民委員會協(xié)助鎮(zhèn)街對住宅小區(qū)公共收益使用及公示情況進行日常監(jiān)督。此外，以鎮(zhèn)街為單位，每年以一定比例對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目開展財務(wù)收支審計，審計費用從小區(qū)公共收益中列支。

公共收益使用有一定程序?！掇k法》明確，前期物業(yè)服務(wù)期間，由物業(yè)服務(wù)人制定公共收益使用方案，提交社區(qū)居民委員會審核備案。業(yè)主大會成立后，符合小區(qū)議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的，由業(yè)主委員會制訂公共收益使用方案，提交全體或相關(guān)業(yè)主進行表決。業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會決定一定金額范圍內(nèi)業(yè)主公共收益資金的使用。在符合緊急使用房屋專項維修資金的情況下，優(yōu)先使用公共收益。

公共收益用在哪？

隨著小區(qū)“房齡”越來越大，需要保修或更新的地方就會越多，小區(qū)公共收益可以補充房屋專項維修資金，使房子“延年益壽”?！肮彩找娌皇窍朐趺从镁驮趺从?，最好是能用到全體業(yè)主的‘急難愁盼’上。”越城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)人士說。為此，《辦法》明確：公共收益應(yīng)當主要用于補充房屋專項維修資金。

經(jīng)業(yè)主大會同意，公共收益可以用于下列支出：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造、維修養(yǎng)護費用和共用設(shè)施設(shè)備保險；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急處置費用；籌備成立召開業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費；業(yè)主委員會的報酬或補貼；對公共收益的審計、信息公開費用、稅費；抵扣物業(yè)服務(wù)費用或水電公攤費用等合法支出；業(yè)主共同決定用于物業(yè)服務(wù)的其他費用。“讓業(yè)主委員會成員一直免費服務(wù)，確實也說不過去，能不能適當給點補貼？這個話題其實討論了很多年。如今將這一條寫進《辦法》，還是讓人眼前一亮?！痹鲞^小區(qū)業(yè)委會委員的市政協(xié)委員姚杰說。

公共收益需單獨列賬，按時公布賬目?！掇k法》明確，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當于每季度末對公共收益予以結(jié)算，并在每季度第一個月15日前將上一季度具體收支事項明細表公示張貼于宣傳欄，也可通過小區(qū)業(yè)主微信群等方式告知全體業(yè)主，公示期不少于1個月。業(yè)主有異議的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當自受理異議申請的5日內(nèi)接受業(yè)主查詢。業(yè)主對查詢內(nèi)容仍有異議的，轄區(qū)社區(qū)居民委員會和屬地鎮(zhèn)街及時協(xié)調(diào)處理。