記者 李成東 胡幸陽 吳越

  “好項目不缺地、好產業(yè)不缺空間”。這幾年，在上海各級政府的招商引資推介會上，企業(yè)時常能聽到這兩句話。鮮明的表態(tài)背后，是上海如今越來越有底氣講出這句話。

  過去較長一段時間里，上海對外招商引資的瓶頸就是產業(yè)用地“天花板”，有時只能眼睜睜看著一些優(yōu)質項目離開。

  現(xiàn)在上海的產業(yè)用地依舊金貴，但通過因地制宜探索土地二次開發(fā)，盤活存量低效用地，推動“工業(yè)上樓”等新模式，上海正提升土地資源配置效率，逐步探索符合國際大都市定位的工業(yè)轉型發(fā)展之路。

  廠房建設之初就考慮專業(yè)需求

  上海自貿區(qū)臨港新片區(qū)的“生命藍灣”特色產業(yè)園區(qū)，正以其高效、便捷的標準廠房，吸引著眾多高新技術企業(yè)入駐，創(chuàng)造了“當年投用、當年去化、當年投產”的速度。

  以上海恩盛醫(yī)療科技有限公司為例。當時企業(yè)最新研發(fā)成果已進入臨床階段，即將產業(yè)化生產，急需一處能實現(xiàn)“拎包入住”的產業(yè)空間。得益于“生命藍灣”提供的標準化產業(yè)承載空間，企業(yè)僅用時4個月便順利搬遷至該園區(qū)，解了燃眉之急。恩盛醫(yī)療總經(jīng)理王盛強說，與臨港簽約前，遍尋上海都沒能找到合適的承載空間。

  臨港奉賢公司副總經(jīng)濟師、產業(yè)招商部總監(jiān)倪敏介紹，標準廠房在建設之初就考慮到了企業(yè)的專業(yè)需求，解決了企業(yè)的痛點。比如生物醫(yī)藥園廠房考慮到了醫(yī)藥企業(yè)對層高的需求，氫能園廠房接通了直接輸送氫氣的管道。很多企業(yè)來實地看了之后，當即決定入駐。

  做到“地等項目”“房等項目”背后，是臨港奉賢公司通過土地收儲模式，建設現(xiàn)代化高標準廠房，高效集約利用土地資源。

  與之類似的，是松江區(qū)佘山鎮(zhèn)以股權收購等方式，打造高品質現(xiàn)代化園區(qū)G60佘山智造園。與利用土地容積率差做文章的存量工業(yè)土地二次開發(fā)路徑不同，佘山智造園的容積率僅有1.0左右，沒有增量土地面積。那么，如何打平土地收購、新建廠房等近4億元的成本？該模式關鍵是，高稅收與低租金的聯(lián)動——企業(yè)入駐園區(qū)有門檻，需要簽訂“租稅聯(lián)動協(xié)議”，即企業(yè)每租賃1000平方米廠房，需納稅100萬元，將租金與地方貢獻稅收掛鉤。

  佘山鎮(zhèn)相關負責人告訴記者，由于高度、容積率等限制，佘山鎮(zhèn)針對先進制造業(yè)對現(xiàn)代廠房、特種廠房的急迫需求，因地制宜建設高標準廠房，“按照租金回報率以及稅收規(guī)模，預計將在7年內回本。”

  高品質廠房，讓企業(yè)慕名而來。德資企業(yè)馮阿登納找了3年，跑遍滬上多個園區(qū)，終于在松江區(qū)佘山鎮(zhèn)G60佘山智造園租到了層高達10米以上的廠房。入駐園區(qū)僅半年，馮阿登納就納稅4500萬元，下階段還將繼續(xù)擴大產能。

  不斷探索提升用地效率新模式

  “廠房不是自己的，心里始終不踏實。一旦搬遷，用于廠房、設備提升改造的資金就打水漂了。”松江區(qū)車墩鎮(zhèn)“專精特新”企業(yè)皓固的相關負責人王菊告訴記者，在來到松江車墩前，公司正準備投資數(shù)千萬元用于半導體無塵車間建設，但因為只能租賃廠房，始終下不了決心。

  后來，車墩鎮(zhèn)巧妙地結合土地二次開發(fā)與“工業(yè)上樓”的模式，成功突破了工業(yè)土地瓶頸限制，建設集總部辦公、研發(fā)設計、生產制造等功能于一體的新型工業(yè)廠房，使得像皓固這樣中等規(guī)模的“專精特新”企業(yè)，能夠以較低成本擁有屬于自己的廠房。

  以皓固為例，在推動“工業(yè)上樓”前，按照1.0容積率，建設6000平廠房，至少需要20畝土地。通過“向上突破”提升容積率，如今僅需要一棟占地數(shù)畝的小樓。與此同時，車墩的工業(yè)園區(qū)也借此契機，順利完成了道路、廠房等基礎設施的全面更新，并實現(xiàn)了產業(yè)的升級換代。

  在實踐中，車墩還探索出了一條新路——“以房換地”模式。相較于成本較高的政府收儲，“以房換地”模式的核心，在于對容積率的精妙運用。

  車墩鎮(zhèn)與一批低效用地產權人溝通，將零散的老廠房集中利用。“絕大部分老廠房的容積率都很低，有的占地10畝，建筑面積卻不到2000平方米。這一批老廠房單個占地不多，但加起來就有上千畝土地。”

  車墩鎮(zhèn)黨委書記高國相告訴記者，通過“以房換地”模式，將這些零星的低效用地收集起來，以容積率2.5甚至更高的標準建設新型現(xiàn)代化廠房，將同等建筑面積的新廠房給予低效用地的產權人，“老的業(yè)主免費拿到了新廠房，使用面積沒變，利益沒有受損”。

  以某個占地10畝的廠房為例，其現(xiàn)狀建筑面積約2000平方米，空間利用效率極低。通過提升容積率，這塊土地的建筑面積至少可以躍升至1.2萬平方米，土地價值實現(xiàn)重估。

  眼下，車墩鎮(zhèn)正在推進上海莘莘學子創(chuàng)業(yè)園項目。車墩鎮(zhèn)政府和產業(yè)園區(qū)開發(fā)商合作，鎮(zhèn)集體經(jīng)濟占兩成股份，通過廠房“五成銷售、五成自持”的策略，實現(xiàn)多方共贏。

  鼓勵園區(qū)自主轉型提高“畝產”

  在上海盤活存量空間探索中，既有臨港、車墩這樣的土地收儲騰挪大手筆，也不乏園區(qū)自主轉型、提高畝產這樣的精細手段。

  寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)是機器人產業(yè)的發(fā)展高地，其產值分別占全國和上海市的1/9和1/3，積聚了一大批機器人及智能制造相關企業(yè)。據(jù)顧村鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長鄭楊透露，過去五年里，顧村鎮(zhèn)已成功盤活低效用地1600畝，為上海機器人產業(yè)園發(fā)展奠定了堅實基礎。

  顧村鎮(zhèn)的老牌企業(yè)上海羅浩斯集團有限公司一直從事電氣機械和器材制造，早年拿了較大一塊土地，但近年來業(yè)務利潤逐漸萎縮。在看到周邊企業(yè)轉型成功的經(jīng)驗后，該集團選擇主動與鎮(zhèn)里對接，拿出50畝閑置用地，并利用自有資金和銀行貸款開發(fā)“園中園”，轉型為服務企業(yè)的園區(qū)。這種傳統(tǒng)企業(yè)自主轉型的模式，不僅減輕了政府收儲低效用地的財政壓力，區(qū)域也順勢完成了道路、廠房等基礎設施更新和產業(yè)升級。

  還有鼓勵企業(yè)自主改。在泥城鎮(zhèn)，許多早年間拿了地或簽了長租約的企業(yè)，寧愿“捂”著土地做低端產業(yè)。泥城鎮(zhèn)政府篩選出一批有轉型意愿的企業(yè)，量身定制包括廠房改擴建、技改轉型等方案。這大幅調動了企業(yè)的積極性，目前很多家都已經(jīng)拿出了轉型升級的方案。

  面對同樣的情況，松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)扮演起了“紅娘”的角色，為那些產業(yè)能級有待提升、轉型意愿強烈的傳統(tǒng)園區(qū)，引入一批專業(yè)平臺公司，助力園區(qū)轉型升級。

  以“佘山會”園區(qū)為例，引入新的平臺公司后，更名為“活水協(xié)同創(chuàng)新園”。園區(qū)內部的硬件設施已從過去的破舊雜亂，蛻變成整潔且充滿現(xiàn)代工業(yè)氣息的風貌；咖啡館、餐飲店、人才公寓等配套設施一應俱全，為入駐的企業(yè)和員工提供了便捷舒適的工作和生活環(huán)境。

  洞涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)長李子告訴記者，該園區(qū)積極推進老廠房的改造升級，并與中北大學簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同設立了“院士（專家）工作站、重點實驗室、技術研究中心”，推進產學研用融合發(fā)展，努力打造洞涇招商引資的名片。據(jù)悉，近年洞涇鎮(zhèn)通過化零為整、清騰空間的方式，成功整合出了超過20萬平方米的優(yōu)質廠房面積。

  記者手記

  “好項目不缺土地”是大城市招商引資的一句響亮口號。

  但相關政策從“紙上”落到“地上”，需要克服諸多困難，如地塊權屬關系復雜、盤活利用成本高等。這就需要市、區(qū)職能部門強化對屬地的支撐，共同啃下這些硬骨頭。一方面，“好項目”的標準并非一成不變。稅收、營收等硬指標固然重要，但產業(yè)賽道、成長性等軟實力同樣不可忽視。周期型產業(yè)的爆發(fā)力與不穩(wěn)定性、消費型產業(yè)的穩(wěn)定性與低增速、成長型產業(yè)的高增速與高風險……這些特性都使得“好項目”的評判變得復雜。

  另一方面，當政府部門以前瞻性眼光、多維視角遴選出一批批“好項目”后，新的問題來了——在供地名單上，一批“好項目”在排隊，排在后面的企業(yè)可能會等不及，為了發(fā)展而遠走他鄉(xiāng)。

  騰出土地，優(yōu)化空間，除了自上而下的體制機制優(yōu)化，也需要基層拿出擔當和作為，創(chuàng)新土地二次開發(fā)模式，倒逼傳統(tǒng)行業(yè)轉型升級，以適應新的市場環(huán)境和競爭態(tài)勢。