這幾天，迪蕩世茂被拍賣的消息成為人們關(guān)注的話題。縱觀越城區(qū)商業(yè)體，一邊是紹興天地、龍湖天街、越王城等新商場(chǎng)接連開(kāi)業(yè)，引來(lái)一波又一波客流量；一邊是一些老商場(chǎng)客流稀少，或黯然落幕，引來(lái)一片惋惜聲。去年以來(lái)，越城商業(yè)體從數(shù)量和布局上都發(fā)生了很大變化。大商場(chǎng)何以出現(xiàn)冰火兩重天？近日，記者通過(guò)走訪調(diào)查，探究原因。、

自2024年開(kāi)始，越城區(qū)商業(yè)體動(dòng)靜不斷。前有龍湖天街、紹興天地爭(zhēng)相開(kāi)業(yè)，后有府山腳下的越王城廣場(chǎng)驚艷亮相。據(jù)了解，目前城區(qū)有近20家商業(yè)體。新商場(chǎng)開(kāi)業(yè)引來(lái)了大量人流，紹興天地開(kāi)業(yè)當(dāng)日，客流量直沖24萬(wàn)人次；龍湖天街開(kāi)業(yè)前三天銷售額高達(dá)2500萬(wàn)元。今年元旦期間，越王城驚艷登場(chǎng)，開(kāi)業(yè)6天，客流量累計(jì)43.5萬(wàn)人次。在越城經(jīng)營(yíng)多年的銀泰城當(dāng)仁不讓，趁著10周年店慶打出一套優(yōu)惠組合拳，2024年商場(chǎng)新增人流量10%以上。

競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是幾家歡喜幾家愁?？土鞯霓D(zhuǎn)移，導(dǎo)致一部分商業(yè)體遭受沖擊。

“從目前商場(chǎng)招商情況看，兩極分化現(xiàn)象還是挺明顯的?！北镜剞D(zhuǎn)鋪找鋪專家王圣炎對(duì)此深有感觸，人氣旺的商場(chǎng)，鋪?zhàn)由夂米?，就很少出現(xiàn)空鋪；但人氣較差的商場(chǎng)，店鋪招工難、營(yíng)收少，轉(zhuǎn)讓率、閉店率自然比較高。

被問(wèn)到各家商場(chǎng)整體租金情況時(shí)，王圣炎表示，這兩年租金上漲的幾率不是很大。“一般情況下，商鋪?zhàn)饨鸶鶕?jù)人流量來(lái)測(cè)算，每年會(huì)有一定比例遞增。但2024年情況起了變化，由于商場(chǎng)增多，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，一個(gè)商場(chǎng)如果漲租金，心儀的品牌很快會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手挖走。”

對(duì)于商業(yè)體的潮起潮落，市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研室副教授田海燕認(rèn)為，只有充分競(jìng)爭(zhēng)，越城的商業(yè)體才能完成迭代與出清，實(shí)現(xiàn)整體水平的提升，“新商業(yè)體源源不斷出現(xiàn)，是因?yàn)閺臉I(yè)者看到了未發(fā)掘的商機(jī)。本地許多年輕人周末跑去杭州、上海等城市逛街購(gòu)物，說(shuō)明了本地商業(yè)體與大城市相比，還存在一定差距，競(jìng)爭(zhēng)力有待提升。從另一方面來(lái)說(shuō)，好的商業(yè)體也是吸引年輕人才、留住年輕人才的一個(gè)因素?！苯y(tǒng)計(jì)顯示，去年1到11月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額541.5億元，同比增長(zhǎng)8.2%，其中相當(dāng)一部分來(lái)自于新商業(yè)體帶來(lái)的消費(fèi)影響力。

文旅場(chǎng)域和品牌首店，成為市場(chǎng)寵兒

在越城文商旅不斷發(fā)展的背景下，商業(yè)體正向著“文旅場(chǎng)域”靠近。

元旦期間，越王城廣場(chǎng)范大夫祠財(cái)神殿前，到處是祈福求財(cái)?shù)氖忻衽c游客，這波客流量自然而然延伸到了開(kāi)在越王城廣場(chǎng)的各家店鋪。

“越王城廣場(chǎng)不是單純的商業(yè)體，更是一個(gè)文旅街區(qū)，一種文化載體。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，越王城廣場(chǎng)以“越秀、越商、越膳”三大主題為特色，將商圈與越文化、商圣文化緊密結(jié)合，許多店鋪從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到裝修風(fēng)格，又潮又有文化味兒，吸引許多外地游客，“我們的招商思路就是既要凸顯文化特色又要時(shí)尚有范兒?！?/p>

這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，越王城廣場(chǎng)與其他文旅街區(qū)最大的不同，在于商業(yè)與文化的系統(tǒng)性融合?！肮懦莾?nèi)不乏各種歷史景點(diǎn)、名人故居，但配套的商業(yè)多呈零散狀態(tài)。而越王城廣場(chǎng)是通過(guò)規(guī)?；?、聚合型的業(yè)態(tài)，為市民游客在游玩、參觀之余，提供休閑、消費(fèi)等一條龍服務(wù)。直觀來(lái)講，游客在商圣殿拜財(cái)神、祈福開(kāi)運(yùn)，在戲臺(tái)前看折子戲、拍照打卡，玩累了去廣場(chǎng)上的店鋪里喝杯咖啡、吃頓紹興菜。實(shí)現(xiàn)在一個(gè)廣場(chǎng)的吃、喝、玩、賞中多層次了解紹興，品味越地文化?！?/p>

同樣具有“文旅”色彩的，還有紹興天地。這個(gè)“文旅場(chǎng)域”是來(lái)自商業(yè)街區(qū)與老廠記憶的融合?！吧倘κ窃诶蠌S區(qū)遺址上建成的，建筑形態(tài)、空間格局還保留著原來(lái)的影子。新與舊的時(shí)空交匯，帶給消費(fèi)者特別的體驗(yàn)?！碧斓谼區(qū)一家商鋪業(yè)主認(rèn)為，紹興天地獨(dú)特的氛圍感，正是源于對(duì)工業(yè)文化的延續(xù)。“廠區(qū)的樓層低、戶外空間開(kāi)闊，所以改造后的商業(yè)體呈開(kāi)放式，就像一座公園，即使不買東西，也能在街區(qū)里散步聊天。這種開(kāi)放式的模式，抓住了大家對(duì)松弛感、慢節(jié)奏的心理需求，現(xiàn)在各年齡段的人群都會(huì)來(lái)逛逛，不少年輕顧客還專程從外地趕來(lái)?！?/p>

有了開(kāi)放式格局，就有了做文章的空間?！岸鞖鉁氐?，按理開(kāi)放式商業(yè)體人流量會(huì)少下去，然而，紹興天地卻客流量不減，這得益于室外音樂(lè)會(huì)、雪景、光影墻體秀等場(chǎng)景與活動(dòng)的接連不斷，有效營(yíng)造了氛圍感，豐富了消費(fèi)體驗(yàn)，為商圈人氣做加法?！睒I(yè)主分析。

除了營(yíng)造文旅場(chǎng)域，商業(yè)體的另一大流量密碼是“首店效應(yīng)”。

上個(gè)月，銀泰城上新了一波品牌，包括多家餐飲首店。其中的達(dá)美樂(lè)比薩，在開(kāi)業(yè)前3天賣出1.2萬(wàn)張比薩，排號(hào)累計(jì)超過(guò)8500個(gè)，隊(duì)伍甚至排到了商場(chǎng)外，讓人見(jiàn)識(shí)到了“首店效應(yīng)”的威力。

“從2023到2024年，銀泰新開(kāi)的首店品牌有80多個(gè)。”銀泰百貨工作人員楊利鵬告訴記者，商場(chǎng)每年保持一定的品牌更新率，為的就是保持商場(chǎng)的新鮮感和活力，持續(xù)吸引年輕人?！皬钠奉惿峡?，主要以美妝、餐飲、二次元為主。像2024年，引進(jìn)的最主要幾家首店都是潮牌類?！?/p>

除了銀泰，其他商場(chǎng)也在“首店”上相互較勁。開(kāi)業(yè)不到半年的紹興天地，引進(jìn)了100多家首店，吸引了很多消費(fèi)者光顧，比如，網(wǎng)紅人氣火鍋“山緩緩”周末平均消費(fèi)200多桌，“巡湘記”周末平均消費(fèi)150多桌。目前，紹興天地還有一批首店品牌正在加緊裝修。國(guó)金大悅城自開(kāi)業(yè)以來(lái)，主打品牌首店，2024年又引進(jìn)了一批首店，其中一家名為MUSTOFF的女裝店，引發(fā)購(gòu)買狂潮，線上關(guān)注量已超300萬(wàn)人次。

“能發(fā)揮首店效應(yīng)的品牌有一些共同點(diǎn)，例如年輕化、客單價(jià)較低，且復(fù)購(gòu)率較高?！北镜胤b品牌從業(yè)者唐女士認(rèn)為，一些潮牌、頭部品牌下沉到二三線城市，彌補(bǔ)了市場(chǎng)空缺，自然能有效吸引追求時(shí)尚、新潮的年輕人，這也是首店效應(yīng)的商業(yè)邏輯。

反套路制勝，

切中社交屬性和情緒價(jià)值

在日漸激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，各大商業(yè)體面臨著一個(gè)共同問(wèn)題，走什么樣的路才符合未來(lái)市場(chǎng)的需要？很多商家采取了反套路的策略。

紹興文理學(xué)院商學(xué)院副教授嚴(yán)家明認(rèn)為，反套路本質(zhì)上是一種模式創(chuàng)新。在商業(yè)體同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，消費(fèi)者對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)模式已經(jīng)產(chǎn)生審美疲勞，消費(fèi)欲望隨之降低。“本地的一些商業(yè)體其實(shí)地理位置不錯(cuò)，品牌檔次也不低，客流卻不見(jiàn)上漲，主要問(wèn)題在于按老套路走，沒(méi)有跟上消費(fèi)趨勢(shì)，沒(méi)有及時(shí)調(diào)整方向。想要破局，必須打破常規(guī)思路?！?/p>

首先是空間上的反套路?！皞鹘y(tǒng)商業(yè)體，樓下有個(gè)超市，樓上有電影院，中間樓層為珠寶、服飾、兒童、餐飲。可能大家進(jìn)一個(gè)商場(chǎng)，都不用看指示牌就知道哪些店在哪些位置。要在空間上革新，就要跳出固定的業(yè)態(tài)組合思維?！睒I(yè)內(nèi)人士唐女士告訴記者，目前一些“非標(biāo)商業(yè)”在一線城市越來(lái)越普遍，受到了年輕消費(fèi)者的歡迎，比如，在服裝店旁開(kāi)寵物店，在小吃店旁邊設(shè)理發(fā)店，在百貨類中間設(shè)置雜貨鋪；或在地下一樓引入潮牌服飾大集合。沒(méi)有固定的分區(qū)分類，反倒給人一種探索的驚喜。

“商場(chǎng)的主力店也不再是傳統(tǒng)的肯德基、星巴克、瑞幸咖啡，有可能是二次元‘谷子店’或一家新型超市，因?yàn)槭袌?chǎng)審美在變，人們也可能對(duì)頭部品牌‘祛魅’，而一些小眾市場(chǎng)的消費(fèi)力可能會(huì)起來(lái)。”唐女士分析。記者走訪中也發(fā)現(xiàn)，本地商場(chǎng)的引流門(mén)店一直發(fā)生著變動(dòng)。從去年銀泰一樓“優(yōu)衣庫(kù)”閉店，到今年世茂百盛必勝客、金時(shí)代廣場(chǎng)肯德基的關(guān)閉，無(wú)不印證著這個(gè)道理。另一邊，龍湖天街地下一樓的“盒馬”超市引發(fā)市民搶購(gòu)，成為整個(gè)商場(chǎng)的“頂流”。

“空間上的另一個(gè)反套路，是增強(qiáng)社交性?！眹?yán)家明說(shuō)，線上購(gòu)物的發(fā)展，替代了商場(chǎng)的一部分功能。因此，現(xiàn)代商業(yè)體除了購(gòu)物功能，還要增加社交功能，進(jìn)一步提高商場(chǎng)的價(jià)值。一方面要將傳統(tǒng)‘盒子’打開(kāi)，打造公園式、文旅式的商業(yè)體，將生活、社交與商務(wù)等融合在一起，讓商業(yè)體不限于消費(fèi)功能，還能用來(lái)散步、休閑。另一方面，利用商場(chǎng)一樓中庭、地下一層或入門(mén)廣場(chǎng)的地方，打造一些‘檔口式’主題場(chǎng)景，或舉辦一些活動(dòng)，起到人氣聚集的效果。“這種方式不僅是對(duì)原有業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，有效增加了非餐飲時(shí)段的客流量，更重要的是增強(qiáng)了人與人之間的互動(dòng)與聯(lián)系，讓消費(fèi)者意識(shí)到，商場(chǎng)不僅僅只有購(gòu)物一種功能，更是一種互動(dòng)、傳遞情緒價(jià)值的場(chǎng)所?！?/p>

除了空間，還有時(shí)間上的反套路。“現(xiàn)在商場(chǎng)的界限時(shí)間越來(lái)越模糊，和每個(gè)人的生活時(shí)間表融合度更高了。”喜歡夜間出去逛街的市民林韜告訴記者，現(xiàn)在本地一些商業(yè)體開(kāi)始引入24小時(shí)便利店、livehouse、酒吧等業(yè)態(tài)，準(zhǔn)備隨時(shí)迎接消費(fèi)者?！耙郧吧衔缛ス渖虉?chǎng)，必須等到10點(diǎn)才開(kāi)門(mén)，晚上也要一直看著時(shí)間，掐點(diǎn)離開(kāi)?，F(xiàn)在一些便利經(jīng)濟(jì)、夜經(jīng)濟(jì)的興起，大家不再擔(dān)心時(shí)間限制，游逛起來(lái)更安心了?！?/p>

在對(duì)商場(chǎng)未來(lái)的暢想中，也有人認(rèn)為，商場(chǎng)的定位要準(zhǔn)。在走訪過(guò)程中，本地“元老級(jí)”商業(yè)體國(guó)商的有關(guān)負(fù)責(zé)人張?zhí)炱嬲f(shuō)，商業(yè)體想要持續(xù)發(fā)展，應(yīng)對(duì)自身項(xiàng)目的形態(tài)、體量、受眾群體等實(shí)際情況有清晰認(rèn)知，而不是看什么火了就去照搬什么?！氨绕鹨恍┟娣e更大、形態(tài)更多元化的新商業(yè)體，國(guó)商內(nèi)部空間相對(duì)處于弱勢(shì)，但在口碑與客戶黏性上，還是有較明顯的優(yōu)勢(shì)。在業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)上，我們做的百貨類，客群是本地中老年群體，而新型商業(yè)體更趨向于年輕人、游客等，更重視餐飲與體驗(yàn)，這就存在一個(gè)差異化競(jìng)爭(zhēng)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，只要根據(jù)實(shí)際情況，找準(zhǔn)自己的賽道，做精做深，就能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！?/p>