01

　　這幾天南京的“兇宅”拍賣很火，這套瑞景文華小區(qū)的別墅市場(chǎng)評(píng)估價(jià)1236萬(wàn)元，起拍價(jià)只要435萬(wàn)元，低于市價(jià)801萬(wàn)，一位看房大媽說(shuō)：好便宜，我買!我不害怕，哪棟房子不死人啊?

　　拍賣很熱鬧，有19人報(bào)名，22萬(wàn)人圍觀，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)爭(zhēng)，最后競(jìng)價(jià)是786萬(wàn)元，神秘競(jìng)買人笑到了最后。

　　兇宅背后的故事也令人唏噓，男主的親戚遇車禍人燒的面目全非，而行駛證顯示是男主，所以女主策劃讓男主裝死騙保，之后女主為防漏餡，與自己的父親一起在家里把男主碎尸……

　　所以，錢啊，到底是個(gè)什么玩意兒?

　　兇宅買賣一直是這個(gè)市場(chǎng)里的另類投資，據(jù)說(shuō)鏈家內(nèi)網(wǎng)有不公開的“兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)”以備查詢，一般兇宅會(huì)比市場(chǎng)價(jià)便宜10-30%。

　　這種例子貓哥身邊也有，去年一位干律師的朋友幾經(jīng)挑選買了北京朝陽(yáng)北路一小區(qū)的兇宅，市價(jià)1200多萬(wàn)，掛牌800萬(wàn)，砍價(jià)之后750萬(wàn)拿下!我們都很期待他把房子收拾好之后邀請(qǐng)我們?nèi)プ鰝€(gè)一夜游，結(jié)果遙遙無(wú)期，因?yàn)樗矝](méi)膽住，他的處置方案是這樣：

　　? 首先去做了個(gè)抵押貸款，用這筆錢生財(cái);

　　? 房屋出租，如實(shí)相告，租金一年便宜2萬(wàn)，過(guò)幾年機(jī)會(huì)合適的話可以考慮出售。

　　如實(shí)相告出租會(huì)不會(huì)很難?退房的會(huì)不會(huì)很多?結(jié)果表明貓哥的顧慮真是庸人自擾，租戶很快就簽合同了，一年節(jié)省兩萬(wàn)塊的誘惑，足以擊敗對(duì)兇宅的恐懼。

　　02

　　房?jī)r(jià)比兇宅還可怕嗎？

　　貓哥想起了另一個(gè)案件：“辱母殺人案”，因?yàn)椴豢叭淌艽呤杖藛T用各種卑劣手段向蘇銀霞逼債，蘇子于歡奮而反抗致人身亡，之后于歡被宣判無(wú)罪，大家拍手稱快。

　　可你還記得這件事發(fā)生的地點(diǎn)嗎?

　　山東聊城。

　　事情過(guò)去了兩年，貓哥最近再次注意到了這座城市，不為別的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)。

　　一個(gè)名為中央帝景的項(xiàng)目開盤，其中6號(hào)樓熱門樓層的開盤價(jià)19497元。這里沒(méi)有過(guò)硬的產(chǎn)業(yè)支撐，沒(méi)通高鐵，人口處在凈流出的狀態(tài)，人均工資4800塊，典型的四線城市，但就是出現(xiàn)了一個(gè)秒殺很多省會(huì)城市的價(jià)格。

　　你以為這是當(dāng)?shù)氐母叨隧?xiàng)目?還真不是，它只是地段不錯(cuò)的住宅項(xiàng)目而已。當(dāng)?shù)氐母叨隧?xiàng)目早已破了兩萬(wàn)。

　　這有代表性嗎?

　　03

　　如果想了解真正的中國(guó)，只看北上廣是沒(méi)有真相的，那些四線、五線和沒(méi)有線的中小城市、縣鎮(zhèn)才是活力之源，這些地方聚集著中國(guó)60%的人口，提供了30%的GDP， 人均收入不算高但另有一種生活狀態(tài)。

　　1983年，社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通第6次訪問(wèn)江村，此時(shí)距他寫作《江村經(jīng)濟(jì)》已經(jīng)過(guò)去了45年。在江村所在的江蘇省吳江縣進(jìn)行調(diào)研的一個(gè)月期間，他發(fā)現(xiàn)自1950年代到1970年代初，吳江縣小城鎮(zhèn)的人口數(shù)量一直處于停滯甚至下降狀態(tài)。以銅羅鎮(zhèn)為例，30年來(lái)城鎮(zhèn)人口下降了19%。

　　費(fèi)孝通就此觀察，寫了《小城鎮(zhèn)，大問(wèn)題》，擔(dān)心大城市的瘋狂擴(kuò)張會(huì)擠壓小城鎮(zhèn)的生存發(fā)展空間。衰落，成為小城鎮(zhèn)面臨的普遍現(xiàn)實(shí)。

　　他的判斷是對(duì)的，更好的賺錢機(jī)會(huì)、更好的教育資源、更好的醫(yī)療吸引著小城市的年輕人涌向大城市，從村鎮(zhèn)到縣市，從縣市到省會(huì)，從省會(huì)到一線或者新一線。

　　于是每到春節(jié)，北上廣的Mary、Vivian和David陸續(xù)回家，變成了翠花、大妮和二狗子。

　　這種人口流動(dòng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功的重要原因， 即便在大城市遭受打擊，回鄉(xiāng)依然是每個(gè)人內(nèi)心最溫暖的歸宿，“逃離北上廣”不僅是一種態(tài)度，也是一種可實(shí)現(xiàn)的路徑。

　　以前人們喊出“逃離北上廣”這個(gè)口號(hào)的主要原因是這些城市飆漲的房?jī)r(jià)，奮斗多年，六個(gè)錢包湊不夠一個(gè)首付，不過(guò)現(xiàn)在，這個(gè)口號(hào)對(duì)很多人來(lái)說(shuō)也就是口號(hào)了，經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年的瘋漲， 這些中小城市的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超多數(shù)人的收入增長(zhǎng)， 前面提到的聊城，房?jī)r(jià)漲幅真的不算高。

　　04

　　長(zhǎng)安鎮(zhèn)、樂(lè)平市、商河縣、夏邑縣、永修縣……

　　這些地名，即便是走南闖北的人也很難立刻說(shuō)出在哪兒，這些縣級(jí)小城市過(guò)去一年房?jī)r(jià)漲幅驚人，前15名都超過(guò)了45%：

　　有些地方一個(gè)月的漲幅也很嚇人，昆明的富民縣，房?jī)r(jià)一月漲了31%：

　　不光漲幅驚人，很多地方的單價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一些大家熟悉的的省會(huì)城市：

　　05

　　為什么會(huì)這樣？

　　棚改、大都市圈外溢、產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移和農(nóng)民工返鄉(xiāng)購(gòu)房，這些因素推動(dòng)多年不漲的小城市房?jī)r(jià)“逆襲”，開發(fā)商庫(kù)存轉(zhuǎn)化成居民庫(kù)存。

　　其中的核心原因，就是棚改。

　　棚改貨幣化安置是高庫(kù)存縣市去庫(kù)存的最大動(dòng)力，16、17年是棚改貨幣化安置大年。山東、貴州、湖南、湖北是棚改大省，綜合來(lái)看，各省貨幣化安置比例均在50%以上。

　　這是個(gè)什么景象呢?很多地方的拆遷戶都會(huì)得到一張“房票”，這張紙的價(jià)格不等，可能寫的是幾十萬(wàn)塊錢，也可能寫的是平米數(shù)，它只能用來(lái)做一件事情：買房。 于是各個(gè)小城市在過(guò)去兩年迎來(lái)了一個(gè)超級(jí)漲幅，兩年加總計(jì)算，房?jī)r(jià)翻番的小城市比比皆是。

　　像聊城的房?jī)r(jià)迎來(lái)大漲，即因?yàn)樯綎|的棚改力度很大，很多人看到房?jī)r(jià)在快速上漲，買漲不買跌的心理導(dǎo)致大家跟風(fēng)而動(dòng)。

　　棚改從2015年開始落地，按照規(guī)劃2020年要完成，有的省市前期力度大有的省市后期需要使勁，因?yàn)檫@個(gè)整體規(guī)劃非常受重視，重要到在2017年都有了一部專門的電視劇去描述，名叫《安居》，感興趣的可以去看看。

　　短期看，小城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)不如大城市那么引人關(guān)注，但也絕對(duì)力道十足，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐氖杖胂鄬?duì)低，房?jī)r(jià)的漲幅超過(guò)了不少人的承受能力。

　　06

　　都說(shuō)“北上廣容不下肉身，三四線放不下靈魂”，不過(guò)按照這個(gè)漲法，兩年之后，三四線放得下你的肉身嗎?

　　僅僅是因?yàn)榕謫?

　　我們一般用人均可支配收入來(lái)衡量大家的實(shí)際購(gòu)買力，2018年一季度，各省的數(shù)據(jù)如下：

　　五位數(shù)的房?jī)r(jià)與四位數(shù)的收入，構(gòu)成了很多人一生的夢(mèng)魘。

　　07

　　未來(lái)會(huì)怎樣？

　　1998年中國(guó)開始住房改革，過(guò)去二十年的調(diào)控在“刺激-收緊-再刺激-再收緊”之間反復(fù)變動(dòng)， 2008年刺激政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)在2009年空前暴漲，2010年起“國(guó)十條”、“國(guó)四條”等嚴(yán)厲調(diào)控出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)，2014年起行業(yè)面臨高庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)，隨即刺激政策再度開始，又引發(fā)16年以來(lái)新一輪房?jī)r(jià)上漲。我們通過(guò)一張表來(lái)看下調(diào)控歷史：

　　可以看出，調(diào)控措施讓房?jī)r(jià)在一個(gè)箱體中漲跌，但現(xiàn)在整體的住房制度的思路在發(fā)生大的轉(zhuǎn)變。

　　“房住不炒”大家都已領(lǐng)悟，而深圳前不久出臺(tái)了針對(duì)未來(lái)18年的住房制度改革，似乎從中可以看出“住房長(zhǎng)效機(jī)制”的輪廓。

　　簡(jiǎn)化的說(shuō)：

　　? 高收入靠市場(chǎng)――40%左右的商品房供應(yīng);

　　? 中等收入靠支持――主要體現(xiàn)為占比40%的“人才房”和“安居房”;

　　? 低收入靠保障――各種形式住房解決中低收入家庭的剛需。

　　而這一輪的棚改，少數(shù)地區(qū)過(guò)度棚改、過(guò)度貨幣化安置，棚改戶獲得超額福利，失去住房保障要義。 而中等收入家庭，由于信貸政策持續(xù)變動(dòng)，無(wú)論是剛需還是改善性需求，都未獲得持續(xù)有效的支持。

　　那些奮斗在北上廣的年輕人，數(shù)年所得可能趕不上家鄉(xiāng)小伙伴趕上這一輪拆遷。未來(lái)最悲慘的是：一二三四五線的房子，都讓你望而生畏， 只能祈禱你遇到一個(gè)不挑剔的丈母娘吧!