記者 戚穎璞

  不出意外，上海土拍再次成為全行業(yè)熱點(diǎn)。昨天，為期兩天的2025年第五批次宅地交易結(jié)束，總出讓金額高達(dá)212.57億元。

  一個(gè)月前，出讓預(yù)告發(fā)布時(shí)，不少人捏了把汗。這是上海今年來(lái)放量最大的一次土拍，6區(qū)6幅地塊集中亮相，金山新城等傳統(tǒng)遠(yuǎn)郊和寶山南大“巨無(wú)霸”組合地塊能否扛住市場(chǎng)的“壓力測(cè)試”？6月是一個(gè)微妙的時(shí)間點(diǎn)，在一年中承上啟下，上海土地市場(chǎng)如何表現(xiàn)，或?qū)⒂绊懳磥?lái)住房供應(yīng)格局和價(jià)格預(yù)期。

  然而，市場(chǎng)比預(yù)期更有熱度。三大“意外”尤為亮眼：浦東曹路地塊以近年最高溢價(jià)率落槌，遠(yuǎn)郊金山地塊溢價(jià)突圍，楊浦濱江持續(xù)穩(wěn)居熱銷(xiāo)板塊。更值得關(guān)注的是，上海土地溢價(jià)范圍顯著擴(kuò)大，在中心城持續(xù)高熱創(chuàng)“地王”的基礎(chǔ)上，外圍區(qū)域的熱度從零星散點(diǎn)升級(jí)為成片爆發(fā)。上海土地市場(chǎng)仿佛比天氣更早一步，沖刺進(jìn)入“三伏天”。

  供地策略精準(zhǔn)對(duì)接產(chǎn)業(yè)布局

  第五批次出讓宅地分布在青浦、閔行、寶山、楊浦、金山和浦東，5幅溢價(jià)成交，1幅底價(jià)成交。浦東、楊浦與閔行的地塊分別以41.7%、30.8%和12.9%的溢價(jià)率拍出，熱度超過(guò)預(yù)期。“本次土拍共有17家企業(yè)參拍，從報(bào)名情況看，楊浦濱江、浦東曹路和閔行顓橋的熱度最高。”中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜說(shuō)。

  令人意外的是浦東曹路地塊。昨天上午的競(jìng)拍中，4家房企激烈搶奪曹路地塊長(zhǎng)達(dá)一個(gè)多小時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)在進(jìn)行67輪競(jìng)價(jià)后到達(dá)第一輪競(jìng)價(jià)上限，此時(shí)溢價(jià)率為40%，無(wú)一競(jìng)買(mǎi)房企放棄，全部進(jìn)入競(jìng)高品質(zhì)環(huán)節(jié)。在競(jìng)高品質(zhì)環(huán)節(jié)中，安徽高速和聯(lián)發(fā)互不相讓?zhuān)p雙進(jìn)入第二輪競(jìng)價(jià)。最終，聯(lián)發(fā)以超高溢價(jià)率摘得地塊，曹路地塊也成為近年來(lái)上海溢價(jià)率最高的地塊。

  曹路地塊為組團(tuán)出讓?zhuān)烧睾凸卜?wù)用地組成，宅地還配置了2%的保障性租賃住房。為何還能如此搶手？地塊周邊新房購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、市場(chǎng)承接力好自然是一方面，區(qū)域的精準(zhǔn)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位也在發(fā)揮作用。

  曹路毗鄰張江科學(xué)城，作為上海中城地帶重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一的“金海灣”現(xiàn)代城鎮(zhèn)，已在開(kāi)展城市設(shè)計(jì)國(guó)際方案征集工作。昨天出讓的地塊位于曹路科教園區(qū)，這里正在構(gòu)建“教育+產(chǎn)業(yè)+生態(tài)”智慧新城。

  經(jīng)過(guò)40輪報(bào)價(jià)拍出的閔行顓橋地塊，周邊配套成熟，2.0的容積率為房企打造高品質(zhì)產(chǎn)品留足了發(fā)揮空間。從發(fā)展定位看，顓橋正在打造區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)城融合社區(qū)，此次出讓的地塊緊鄰大零號(hào)灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)等產(chǎn)業(yè)高地，又在閔行航空航天、人工智能、生物醫(yī)藥等新質(zhì)生產(chǎn)力板塊輻射范圍內(nèi)。此次的高品質(zhì)住宅有望作為支撐科創(chuàng)人才生態(tài)的重要載體，成為區(qū)域吸引力的核心要素，也是產(chǎn)城融合發(fā)展的關(guān)鍵需求。

  可見(jiàn)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)動(dòng)能深度錨定在產(chǎn)業(yè)與空間的協(xié)同進(jìn)化中。上海全力建設(shè)“五個(gè)中心”，持續(xù)吸引高端人才集聚。這類(lèi)群體對(duì)高品質(zhì)住宅的需求，構(gòu)成了樓市的“基本盤(pán)”。為了讓土地供應(yīng)策略精準(zhǔn)呼應(yīng)產(chǎn)城融合邏輯，規(guī)劃賦能在各區(qū)的宅地出讓中被置于愈發(fā)重要的位置。

  第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)策略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人朱鋒告訴記者，上海上半年宅地圍繞虹橋商務(wù)區(qū)、張江科學(xué)城、寶山南大、紫竹科技園區(qū)等產(chǎn)業(yè)片區(qū)組團(tuán)出讓?zhuān)癸@了“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)”的深層邏輯和新質(zhì)生產(chǎn)力的輻射牽引。這種供地策略精準(zhǔn)對(duì)接了上海“五個(gè)中心”建設(shè)和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)廊道布局。

  這種“產(chǎn)業(yè)基地+住宅組團(tuán)”的出讓模式已成為上海土地調(diào)控的常態(tài)化工具之一。在規(guī)劃強(qiáng)調(diào)空間重構(gòu)的背景下，金山、嘉定等遠(yuǎn)郊產(chǎn)業(yè)區(qū)將通過(guò)“適配性”宅地出讓加速人才導(dǎo)入，寶山南大等轉(zhuǎn)型區(qū)域則借力TOD模式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城升級(jí)。預(yù)計(jì)后續(xù)在大虹橋拓展區(qū)、張江科學(xué)城等戰(zhàn)略區(qū)域，還將出現(xiàn)更多產(chǎn)住融合地塊包。

  宅地“溢價(jià)圈”向外大幅推進(jìn)

  另一個(gè)意外，是金山地塊今年首次供應(yīng)就以9.78%溢價(jià)成交，將上海宅地從市中心覆蓋郊區(qū)的“溢價(jià)圈”，再向外推進(jìn)了幾十公里。

  此次為廈門(mén)建發(fā)在金山的再次加倉(cāng)。該地塊是匯龍湖高品質(zhì)生活社區(qū)板塊的第一宗出讓地塊，容積率為1.25，房企可以規(guī)劃打造低密度高品質(zhì)住宅，優(yōu)勢(shì)突出。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，地塊周邊住房需求旺盛。

  金山區(qū)規(guī)劃和自然資源局副局長(zhǎng)石優(yōu)學(xué)表示，雷克薩斯純電動(dòng)汽車(chē)及電池研發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃2027年投產(chǎn)，直接提供約1000個(gè)就業(yè)崗位。上海灣區(qū)科創(chuàng)中心也在集聚中科生態(tài)數(shù)字港、東湖國(guó)際創(chuàng)新中心等科創(chuàng)載體，預(yù)計(jì)引入1.5萬(wàn)名高精尖人才。

  今年以來(lái)，上海已有多幅新城地塊溢價(jià)成交，前端土地和后端樓市相互影響、形成良性互動(dòng)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者預(yù)期不斷增強(qiáng)。

  6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年5月70城商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，上海以0.7%的環(huán)比漲幅成為唯一上漲的一線城市。今年5月，上海新房成交面積61.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)16.5%，同比增長(zhǎng)23.7%，樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。

  張文靜表示，上海土拍熱度持續(xù)升溫，各優(yōu)質(zhì)地塊未來(lái)將為區(qū)域發(fā)展提供高品質(zhì)住房。隨著優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)不斷加大，疊加政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂臃€(wěn)固。

  楊浦濱江誕生板塊新“地王”

  楊浦東外灘地塊吸引了6家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)價(jià)，競(jìng)拍戰(zhàn)況可謂激烈，經(jīng)過(guò)95輪競(jìng)價(jià)，最終由保利發(fā)展競(jìng)得，樓板價(jià)突破每平方米9.55萬(wàn)元，成為板塊新“地王”。

  這一次，是保利發(fā)展近兩年在楊浦濱江布局的第四個(gè)項(xiàng)目。保利發(fā)展深耕楊浦濱江，過(guò)去一段時(shí)間里，多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售成績(jī)優(yōu)異。保利外灘序認(rèn)購(gòu)率在去年曾高達(dá)727%，深受市場(chǎng)追捧。

  不過(guò)，拉長(zhǎng)時(shí)間軸看，楊浦濱江如今的土拍盛況何嘗不是又一個(gè)“想不到”。

  在2016年黃浦江兩岸公共空間貫通前，楊浦濱江被叫做“工業(yè)銹帶”，大多數(shù)岸線“隔江不見(jiàn)江”，產(chǎn)業(yè)能級(jí)相對(duì)落后。此后一段時(shí)間，由于精心打磨產(chǎn)業(yè)定位、編制規(guī)劃，楊浦濱江開(kāi)發(fā)一度被外界認(rèn)為“進(jìn)度過(guò)慢”。不過(guò)隨著規(guī)劃逐步落地，基礎(chǔ)設(shè)施和新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，成為“生活秀帶”的楊浦濱江快速崛起，能級(jí)還在不斷提升。

  不久前，楊浦區(qū)舉辦了本年度全球推介大會(huì)，發(fā)布營(yíng)商環(huán)境、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)政策。最近楊浦地塊頻頻出現(xiàn)競(jìng)拍熱度，就得益于數(shù)字新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)。