記者 戚穎璞

  近日，上海取消溢價率上限之后的首批商品住房用地進行土拍。兩幅出讓地塊都位于靜安區(qū)，區(qū)位優(yōu)越、配套成熟，成交表現(xiàn)差異卻很大，引起市場熱議。其中，曹家渡地塊以高達31.2%的溢價率成交，大寧靈石地塊則以起始價格成交。為何會出現(xiàn)“一熱一冷”的現(xiàn)象？

  “不同類型地塊的不同配置策略導致了這樣的現(xiàn)象。”上海市規(guī)劃資源局負責人并不感到意外：“土地出讓既看重面向市場競爭的高價配置方案，更重視有利于提升上海‘五個中心’城市核心功能的復合配置方案，從而推動轉(zhuǎn)變超大城市發(fā)展方式，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”

  重回“價高者得”市場邏輯

  靜安曹家渡地塊為純住宅用地，出讓期間，經(jīng)過四家競買人的163輪競價，溢價率達到31.2%，創(chuàng)下今年上海土拍溢價率之最，折射出優(yōu)質(zhì)純住宅用地的市場熱度和市場價值。這項“第一”，隱含著上海土拍政策的思路變化，即重回“價高者得”的市場邏輯。

  過去幾年里，上海出臺了多項土拍調(diào)控措施，避免土地市場過熱。到了今天，為何重提市場化配置導向？

  主要原因在于，房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)發(fā)生深刻變化。從全國來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，融資環(huán)境發(fā)生變化，不少房企遭遇生存挑戰(zhàn)。同時，老百姓的住房需求從“有沒有”向“好不好”過渡。今年以來，土地市場整體熱度不高，區(qū)域分化加劇。

  黨的二十屆三中全會指出，必須更好發(fā)揮市場機制作用，創(chuàng)造更加公平、更有活力的市場環(huán)境，實現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化。9月26日，中央政治局會議明確，要抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

  上海市規(guī)劃資源局資源利用處負責人告訴記者，為了適應房地產(chǎn)市場新的供求關系變化、響應人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，今年，上海商品住宅土拍交易規(guī)則圍繞市場化配置導向，完成了三次調(diào)整。

  第一次調(diào)整，從第三批次出讓開始，取消宅地出讓溢價率10%上限要求，不再設置房地聯(lián)動價。

  第二次調(diào)整，從第四批次出讓開始，對于市場熱度較高的地塊，采用“競價+搖號”的招掛復合方式，即如果競價達到溢價率30%的上限之后，進入搖號環(huán)節(jié)，避免不理性競價。

  第三次調(diào)整，從第五批次出讓起，取消搖號環(huán)節(jié)，采用兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設標準的“雙高雙競”規(guī)則，最后一輪競價不再設置溢價率上限，價高者得。同時明確，開發(fā)商可以根據(jù)市場供求關系自主確定商品住房銷售價格，并按國家和上海商品房銷售管理措施實施價格備案和上市銷售。至此，地價和房價實現(xiàn)“雙放開”。

  除了交易規(guī)則的調(diào)整，越來越多優(yōu)質(zhì)地塊、核心區(qū)域地塊進入拍賣出讓環(huán)節(jié)，主要分布在徐匯、靜安、楊浦、虹口等中心城區(qū)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，在今年出讓地塊中，超過50%位于外環(huán)內(nèi)，最近幾個批次的地塊則集中在中心城范圍內(nèi)。

  “一系列改革舉措，不僅不斷向市場釋放積極信號，為房地產(chǎn)市場注入信心和動力，而且為企業(yè)留出了一定的利潤空間，讓有實力、有能力的開發(fā)商和高品質(zhì)土地‘雙向奔赴’，從供給端引導開發(fā)商做好產(chǎn)品，提供好房子。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示。

  定力中的綜合價值導向

  “價高者得”不是上海土拍規(guī)則堅持的唯一導向。以起始價格成交，看似“爆冷”的大寧靈石地塊，區(qū)位優(yōu)越，因出讓方案要求極高，所以，僅有一名競買人中建玖合申請參拍，并競得土地。

  記者了解到，大寧靈石地塊有特殊的商業(yè)和落稅要求。該地塊是住辦混合地塊，辦公占比21%，且出讓要求辦公必須100%長期自持。其次，地塊明確鼓勵總部落戶，并且要實現(xiàn)“功能、稅收、注冊”三落地，還得達到一定的坪效水平。“資金實力不是我們看中的唯一標準。通過各項高品質(zhì)建設標準的設置，可以淘汰不符合要求的房企，讓綜合素質(zhì)更強、愿意和城市共同成長的市場主體進入決賽圈。”靜安區(qū)規(guī)劃資源局負責人說。

  可以看到，從第五批次起，上海土拍根據(jù)區(qū)域發(fā)展要求、多元融合的業(yè)態(tài)和運營管理要求，已經(jīng)把規(guī)劃“一張藍圖”導向融入了全要素全周期的資源配置中，規(guī)劃資源管理以及城市發(fā)展導向正在實現(xiàn)從單一功能向復合功能、單一經(jīng)濟維度向復合多元維度的轉(zhuǎn)變。

  高品質(zhì)建設要求，也在倒逼開發(fā)商進行產(chǎn)品創(chuàng)新。開發(fā)商中建玖合華東區(qū)域公司有關負責人透露，在競得土地的第二天，大家便緊鑼密鼓籌備一場大會。這是中國地產(chǎn)行業(yè)首次跨行業(yè)、跨專業(yè)科創(chuàng)開發(fā)者大會，開發(fā)商退居幕后，來自不同行業(yè)的管理者、研發(fā)人員和設計師走到臺前，圍繞大寧靈石地塊展開“頭腦風暴”：“消費者的需求是什么”“怎么做低碳社區(qū)”……

  “以前，開發(fā)商非常依賴以土地為核心的開發(fā)模式，重地段、不重產(chǎn)品?，F(xiàn)在這種模式走不通了，希望通過集思廣益打開思路，從用戶需求出發(fā)，做出作品。”該負責人說，10月底前，該地塊首輪共創(chuàng)方案即將出爐。

  與此同時，上海有關部門也適應新形勢，提供“交地即交證”“交房即交證”的“雙同步”服務，推動項目加快開發(fā)和上市。企業(yè)在簽訂土地出讓合同到正式交地的時間內(nèi)，如果能夠完成土地出讓金付訖、契稅完稅、地籍調(diào)查等，就能在政府交地的同時拿到產(chǎn)證。另外，通過登記部門、稅務部門、住建部門、房管部門等的提前服務，開發(fā)商交房時，業(yè)主可以同時拿到房屋鑰匙和房屋不動產(chǎn)權(quán)證。

  9月5日，瑞虹板塊招商虹璽的首批購房業(yè)主，同時拿到了新房鑰匙和不動產(chǎn)權(quán)證。招商虹璽也因此成為上海首例實現(xiàn)“交房即交證”的新建住宅項目。

  記者從上海市規(guī)劃資源局了解到，上海規(guī)劃資源部門將聚焦“五個中心”建設，保持“上海2035總規(guī)”“一張藍圖干到底”的定力和高品質(zhì)建設、高質(zhì)量發(fā)展追求，在統(tǒng)籌資源配置中，積極穩(wěn)妥處理好消存量和配增量的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、價格和時序、節(jié)奏關系，推進發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。