記者 戚穎璞

  近日，上海今年第四批宅地出讓收官，四宗宅地成交總價(jià)97.09億元。其中，兩宗底價(jià)成交，兩宗溢價(jià)率超過(guò)20%，楊浦地塊樓面價(jià)創(chuàng)定海區(qū)域新高。

  深究四宗宅地不難發(fā)現(xiàn)：經(jīng)過(guò)多輪更新迭代，上海宅地供應(yīng)的邏輯升級(jí)，“差異化供地”成為新特征。

  引導(dǎo)新興產(chǎn)業(yè)區(qū)職住平衡

  差異化供地本身要迎合城市發(fā)展和市場(chǎng)需求的變化。

  楊浦地塊是本批次熱門(mén)，最終由保利置業(yè)競(jìng)得，溢價(jià)率為26.3%，樓面地價(jià)8.02萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下定海板塊新高。松江地塊由中國(guó)鐵建以溢價(jià)率20.42%競(jìng)得，樓面地價(jià)2.53萬(wàn)元/平方米。

  楊浦和松江樓面價(jià)能夠保持穩(wěn)定微漲，得益于市場(chǎng)對(duì)區(qū)域綜合價(jià)值的認(rèn)可。如，“一江一河”規(guī)劃和五個(gè)新城規(guī)劃深入實(shí)施，帶動(dòng)楊浦濱江和松江新城晉級(jí)新興產(chǎn)業(yè)區(qū)。

  新興產(chǎn)業(yè)區(qū)涌現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)持續(xù)造血，必然會(huì)吸引更多高端人才聚集，催生對(duì)高品質(zhì)住宅的旺盛需求。聚焦重要戰(zhàn)略區(qū)和新城板塊，上海持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。

  楊浦定海地塊與黃浦江直線距離約500米，未來(lái)高區(qū)可以俯瞰江景。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，該地塊未來(lái)銷售去化壓力不大。

  “該地塊東側(cè)毗鄰復(fù)興島量子城市時(shí)空創(chuàng)新基地，南側(cè)為楊浦濱江南段，正加快建成數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部聚集區(qū)，該地塊入市有望促進(jìn)未來(lái)?xiàng)钇譃I江地區(qū)的職住平衡。”楊浦區(qū)規(guī)劃資源局副局長(zhǎng)王玲說(shuō)。

  虹口四川北路地塊，住宅地塊地形狹長(zhǎng)、占地較小，因此政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，通過(guò)臨街底層開(kāi)放式布局等方式，讓人們?cè)诮稚闲凶叩倪^(guò)程中就可以增強(qiáng)與城市空間的互動(dòng)。作為虹口南部多元住宅產(chǎn)品的補(bǔ)充，這里將和周邊的海泰高端住宅、弘安里、新湖風(fēng)貌別墅住宅、華潤(rùn)180街坊住宅形成差異化的供給。

  “捆綁出讓”煥活一整片

  虹口四川北路地塊以“零溢價(jià)”由北外灘集團(tuán)摘得，作為唯一一宗內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊引人矚目。宅地市場(chǎng)再現(xiàn)“冷熱不均”，不能簡(jiǎn)單理解為行情遇冷。

  “這次出讓的地塊由商業(yè)文化地塊和純住宅地塊共同組成，類似組合在公開(kāi)土拍市場(chǎng)上不多見(jiàn)。因涉及歷史建筑的保護(hù)性開(kāi)發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)商要求較高。”中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為。從出讓公告中可見(jiàn)，虹口組合地塊中的商業(yè)文化地塊占比28.4%，位于乍浦路影視基地。

  虹口區(qū)規(guī)劃資源局副局長(zhǎng)孫懿俊介紹，此次采用“地塊捆綁出讓”模式，更多是考慮到片區(qū)功能導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求，特別是要圍繞醬園弄影視文化大IP，打造特色歷史文化街區(qū)，煥活區(qū)域整體發(fā)展動(dòng)力。換句話說(shuō)，不再單純以高貨值的經(jīng)濟(jì)效益作為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是通過(guò)差異化供地，尋求一種推動(dòng)區(qū)域規(guī)劃整體實(shí)施和可持續(xù)發(fā)展的新范式。

  四川北路片區(qū)歷史風(fēng)貌建筑密集，文化底蘊(yùn)深厚，商業(yè)文化地塊本身的開(kāi)發(fā)資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)難度不低。和住宅地塊聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，能有效平衡公益性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，為乍浦路歷史文化街區(qū)的保護(hù)性開(kāi)發(fā)構(gòu)建起可持續(xù)的資金閉環(huán)。

  積極數(shù)據(jù)提振房企信心

  除了差異化供地，房企在本批次土拍中的表現(xiàn)也值得關(guān)注，它們絕大多數(shù)是深耕上海多年的央企和國(guó)企。

  中鐵建此次競(jìng)得了松江地塊。2022年，中鐵建就曾在松江連獲三宗地塊，其中一宗地塊距離本次地塊不足500米。市場(chǎng)認(rèn)為，中鐵建“補(bǔ)倉(cāng)”意愿強(qiáng)烈，一方面是對(duì)區(qū)域的產(chǎn)品需求和客群足夠了解，另一方面是該區(qū)域新建住宅銷售速度較快，流速高。隨著松江新城配套的不斷完善，其未來(lái)市場(chǎng)仍具較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

  上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說(shuō)，本批次土拍時(shí)間窗口把握得恰到好處。4月，上海新房、二手房交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，二手房連續(xù)7個(gè)月突破1.5萬(wàn)套的“榮枯線”。這些積極的數(shù)據(jù)無(wú)疑給房企注入了一針強(qiáng)心劑。

  此外，近期央行公布的一系列金融利好舉措，降準(zhǔn)、降息的兌現(xiàn)，進(jìn)一步提振了市場(chǎng)信心。較低的融資成本將使房企拿地資金壓力減輕，在偏暖的市場(chǎng)氛圍下，房企拿地積極性顯著提高。

  隨著土拍市場(chǎng)的熱度逐步傳導(dǎo)至樓市，疊加優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品不斷入市以及房地產(chǎn)相關(guān)政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，上海樓市穩(wěn)態(tài)將得到持續(xù)鞏固。