如果要用一句話來形容蘇州7月23日的土拍情況，那這句“猜中了開頭，卻猜不著結(jié)尾”無疑最為貼切。

　　一個月之前，蘇州一口氣掛牌出讓12宗地塊，總起價高達(dá)166.8億元。其中獅山街道的三宗地塊起拍樓面價均超過2萬元/平米，最高限價均在3.5萬元/平米左右……

　　一切的消息似乎都在預(yù)示著蘇州下半年的首場土地拍賣將會是一場“盛典”。

　　7月23日上午，蘇地2018-WG-8號至13號地塊率先開拍，起拍總價過百億。令人意外的是，距離原本預(yù)告開拍時間還有半個小時，包括8號地、10號地以及原本定于24號競拍的15號地等三宗土地在內(nèi)，交易狀態(tài)竟顯示為“已流拍”，總起價約68.12億元。

　　土拍氣氛一冷到底，隨后不久，11號、12號地塊分別由相城交通建設(shè)投資(集團(tuán))有限公司和深圳創(chuàng)景投資管理有限公司(平安)以底價競得。唯一稍具看點的9號地塊，也僅經(jīng)過了13輪競價便由路勁以11.44億元摘得，溢價18%，整個土拍現(xiàn)場可謂波瀾不驚。

　　對于曾在今年上半年實現(xiàn)兩日土拍攬金236.4億的蘇州而言，這一成績實在欠佳。究其原因，除了土地自身條件外，房企拿地態(tài)度的轉(zhuǎn)變等外因同樣關(guān)鍵。

　　從地塊條件來看，位于相城區(qū)的10號商住地是當(dāng)初一起掛牌的12宗地塊里，起拍總價最高、面積最大的地塊。該宗地出讓面積9.55萬平米，起拍總價約31.52億元。在此之前，已經(jīng)進(jìn)入相城區(qū)的包括建發(fā)、九龍倉、中糧等諸多房企。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士柴郭慧介紹說：“相城這一片區(qū)項目不少，再加上這塊地本身起拍價并不算低，房企拿下這塊地可能會有較大的片區(qū)壓力。”他坦言，如果這一地塊的條件讓房企覺得沒有足夠的騰挪施展空間時，那在做決定時會更加謹(jǐn)慎。

　　另一宗流拍的8號地，其實早在今年2月就已出讓過一次，當(dāng)時也同樣面臨流拍窘境，其原因或許與地塊周邊存在高架、高壓線、變電站等不利因素有關(guān)。

　　值得注意的是，該地塊2月出讓時的起始價為23.16億元，本次出讓的起始價降為了20.07億元。雖然自折身價，奈何依舊未能改變其流拍的命運(yùn)。

　　被路勁拿下的9號地也在今年2月進(jìn)行過競價并流拍，當(dāng)時的起始價約為12.18億元，包括住宅和商業(yè)兩部分共約9萬平方米。根據(jù)資料可知，7月23日出讓時該地僅包括住宅部分約4.5萬平方米，起始價為9.7億元。

　　最終，路勁溢價18%拿下這一地塊，11.44億元的總價比當(dāng)初該地塊住宅+商業(yè)“打包”出售的價格要低。另外，路勁今年以來拿地動作一直不多，最近一次是在7月13日，路勁聯(lián)合金茂在濟(jì)南以14.09億元拿下一宗宅地，溢價率也僅為3.6%。

　　從路勁的出手規(guī)律和本次9號地塊的出讓，不難看出的是，房企對于自己的需求和錢包都有一本清晰的賬。

　　“從土地流拍的情況來說，資金面的大環(huán)境是收緊的，房企也需要在這個過程中持續(xù)收緊拿地的策略。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說：“尤其是對于部分限價比較嚴(yán)厲或者說約束比較多的城市，房企在拿地方面更是需要謹(jǐn)慎。”

　　另一宗流拍的15號地塊起拍樓面價約為2.13萬元/平方米。據(jù)了解，該地塊周邊的佳兆業(yè)廣場目前在售小高層產(chǎn)品均價在2.9萬-3萬元之間，金地名悅目前小高層在售均價在2.1萬-2.2萬元之間。有市場人士分析，“偏高”的起始樓面價或許是其流拍的原因之一。

　　如果將蘇州土地比做一件商品，那么不管是“沒人買”還是“低價買”，都離不開有沒有錢買和值不值得買這兩大因素的影響。

　　與本次蘇州城區(qū)土拍遙相呼應(yīng)的是，太倉市同樣有兩宗23日開拍的商住地塊，最后一宗遭遇流拍，另一宗則以底價成交。

　　也就是說，蘇州在一天之內(nèi)流拍了四宗涉宅地，這讓業(yè)界對24日剩余地塊的競拍情況和蘇州土地市場表示擔(dān)憂。

　　對此，柴郭慧指出，雖然某一區(qū)域某一時間節(jié)點也會出現(xiàn)熱點，但其實今年以來蘇州的土拍市場總體而言較為平穩(wěn)。

　　據(jù)了解，今年上半年，蘇州成功出讓了68宗地塊，土地出讓總金額約達(dá)542.8億元，地塊最高溢價曾達(dá)94%。但與此同時，也有兩宗地塊流拍，二十余宗地塊以底價成交。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示：“土地市場的大趨勢還是看好的，尤其是蘇州市場本身來說未來發(fā)展的空間依然較大。”

　　不過他也直言，接下來預(yù)計部分房企會更加保守，嚴(yán)厲的資金管控下，部分房企的公司債發(fā)行計劃不得不擱置下來。“若是三季度銷售數(shù)據(jù)較好，那么第四季度重啟拿地的窗口期就會實現(xiàn)，房企也會有更大的積極性去拿地。”