原標(biāo)題：集體建設(shè)用地建租賃房試點(diǎn)兩年未“開(kāi)張”——
這項(xiàng)房改試點(diǎn)如何不再懸半空
利用集體建設(shè)用地建租賃房，既增加了城市租賃房供給，又開(kāi)拓了集體組織增收渠道，被認(rèn)為是一項(xiàng)惠及租客、農(nóng)民，最終也讓城市受益的改革舉措。然而這項(xiàng)試點(diǎn)推行兩年后，廣州、上海、合肥等城市集體土地租賃房項(xiàng)目“瓜熟蒂落”，今年紛紛開(kāi)工，同樣入選首批試點(diǎn)城市的南京卻還沒(méi)有大的動(dòng)靜，規(guī)劃三塊地尚無(wú)一塊啟動(dòng)。其原因何在、該怎樣推進(jìn)?記者就此進(jìn)行了探訪(fǎng)。
位置偏遠(yuǎn)，規(guī)劃地塊沒(méi)一塊“實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)”
“就是這片山洼子，太偏，房子建起來(lái)估計(jì)也不會(huì)有人來(lái)住。”棲霞區(qū)棲霞街道棲霞社區(qū)居委會(huì)主任林守香領(lǐng)著記者，來(lái)到交通繁忙的312國(guó)道邊，眼前一塊地三面圍著山、一面朝著國(guó)道，這就是計(jì)劃集體土地建租賃房的地塊之一——棲霞區(qū)南象山地塊。
南象山地塊長(zhǎng)滿(mǎn)苗木和荒草，作為居委會(huì)主任，林守香自己也納悶，有關(guān)部門(mén)把租賃房用地選在這兒，一不靠園區(qū)，二不臨街道，周邊五福家園、攝山新城等保障房小區(qū)，好多房源還沒(méi)租出去。
和南象山地塊相比，浦口區(qū)林山村地塊“進(jìn)展”要好一些。雖然距江北核心區(qū)有30多公里，但項(xiàng)目選在城鐵S3號(hào)線(xiàn)上，面積有30畝。浦口區(qū)安排開(kāi)發(fā)區(qū)天浦園集團(tuán)開(kāi)發(fā)，成立了開(kāi)發(fā)公司，并做了項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)，但最終被“土地用途”卡住了——這塊地原為地鐵收儲(chǔ)用地，若用于建租賃房，得給地鐵集團(tuán)交1.2億元。“這塊地本來(lái)位置較偏，建租賃房投資3.7億元，不算財(cái)務(wù)成本，靜態(tài)回報(bào)也得30年，如今還要再交一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，根本不具經(jīng)濟(jì)可行性。”橋林街道有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
而位于六合區(qū)雄州街道冶浦村的試點(diǎn)地塊土地性質(zhì)還沒(méi)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。“這塊地目前還是集體農(nóng)用地，稻子剛割完。”冶浦村支書(shū)林慶祥說(shuō)，用地手續(xù)正在辦，但讓他心里沒(méi)底的是，六合租房市場(chǎng)并不活躍，這塊地建起來(lái)恐怕出租不易。而且，冶浦一年集體收入100多萬(wàn)元，靠村子自身，根本無(wú)力開(kāi)發(fā)。
他山之石，集體實(shí)力強(qiáng)配套設(shè)施好
按照原國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“政策設(shè)計(jì)”，試點(diǎn)城市“租房需求較大，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力”。而南京3塊試點(diǎn)地塊要么位置偏遠(yuǎn)，要么經(jīng)濟(jì)可行性差，所在村又全部是經(jīng)濟(jì)薄弱村。
對(duì)此，相關(guān)規(guī)劃資源部門(mén)卻感到“委屈”。“集體土地建租賃住房，既要符合城市規(guī)劃，又要符合用地規(guī)劃，滿(mǎn)足這兩個(gè)規(guī)劃的地塊很難找。”浦口規(guī)劃資源分局有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們搜羅了全區(qū)所有街道，最終才找到林山村這塊地。棲霞區(qū)規(guī)劃資源分局介紹，南象山地塊也是從全區(qū)十幾塊地塊中比選出的。
地難找，建的房子也不好租，讓南京有關(guān)部門(mén)左右為難。對(duì)此，其他城市是怎么做的呢?
首批13個(gè)試點(diǎn)城市中，廣東有3個(gè)市入圍：廣州、佛山、肇慶。這不僅考慮到珠三角工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、流入人口多，還源于這里的村集體留用地政策：拆遷時(shí)就給村里預(yù)留了建設(shè)用地，用以壯大集體經(jīng)濟(jì)。廣州開(kāi)發(fā)租賃房的4塊地均為集體留用地，兩塊靠近白云機(jī)場(chǎng)，一塊臨近廣州南站，可提供6400套租賃房，建租賃房發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，村民很支持，村民代表大會(huì)表決通過(guò)。佛山市則一舉敲定了8個(gè)項(xiàng)目用地。
上海、杭州房?jī)r(jià)都不低，但也騰出集體土地建租賃房。1月18日，杭州市首個(gè)集體土地租賃房項(xiàng)目開(kāi)工，地塊選在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)的工業(yè)大鎮(zhèn)——蕭山區(qū)衙前鎮(zhèn)，外來(lái)人口是本地人口的1倍。6月3日，上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)集體土地租賃房項(xiàng)目開(kāi)工，這里地處松江G60科創(chuàng)走廊，配有會(huì)客區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、閱讀區(qū)、廚房就餐區(qū)、烘衣房，計(jì)劃建成集中居住、集中服務(wù)的長(zhǎng)租公寓。
首批試點(diǎn)城市中還有合肥，房?jī)r(jià)水平、租房活躍度都不算高，但今年8月在包河經(jīng)開(kāi)區(qū)開(kāi)工的集體土地租賃房項(xiàng)目，不但配套齊全，租客還享受“租售同權(quán)”待遇，在子女入學(xué)、社保、公積金服務(wù)等方面與購(gòu)房落戶(hù)“同權(quán)”。
推動(dòng)改革，讓農(nóng)民共享城市化紅利
“對(duì)標(biāo)這些試點(diǎn)城市，共同點(diǎn)是項(xiàng)目所在區(qū)域租房需求較大，村組集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有土地儲(chǔ)備、有資金來(lái)源。”省自然資源廳土地利用處副處長(zhǎng)鮑志良分析，南京租房市場(chǎng)很大，但適合開(kāi)發(fā)租賃房的地塊并不多。
“鏈家自如房”客戶(hù)經(jīng)理滕依霖介紹，南京租房市場(chǎng)活躍且性?xún)r(jià)比高的片區(qū)，當(dāng)屬河西南、東山、城北和橋北，地處城郊接合部，地鐵直達(dá)，村組拆遷后集體經(jīng)濟(jì)組織有一定實(shí)力。可這些片區(qū)房產(chǎn)用地出讓價(jià)多已高達(dá)一兩千萬(wàn)元/畝，可開(kāi)發(fā)地塊多已轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地。
對(duì)此，租房熱點(diǎn)片區(qū)的社區(qū)負(fù)責(zé)人“深有同感”。“我們集體賬上沉淀了1.5億元資金，不知道往哪兒投，聽(tīng)說(shuō)可以投資租賃房，到街道一問(wèn)，集體土地都已收儲(chǔ)了。”東山街道泥塘社區(qū)書(shū)記陳燕說(shuō)，按照南京留用地政策，他們社區(qū)可留100畝，可現(xiàn)狀是沒(méi)有地可以開(kāi)發(fā)。
邁皋橋不僅是外來(lái)人口聚集地，也是小產(chǎn)權(quán)房“密集區(qū)”，隨著城中村拆遷改造，租房市場(chǎng)趨于緊俏。“90平方米的兩居室，前幾年每月房租一千四五百元，現(xiàn)在要兩千元。”興衛(wèi)村村支書(shū)王少樂(lè)說(shuō)，他們未被列入集體土地建租賃房試點(diǎn)，準(zhǔn)備對(duì)總面積88萬(wàn)平方米的小產(chǎn)權(quán)房改造，從中留下10萬(wàn)平方米租賃房。
“租房熱點(diǎn)村(社區(qū))的呼聲，足見(jiàn)這項(xiàng)改革的風(fēng)向標(biāo)意義。”鮑志良說(shuō)，集體土地不經(jīng)征地環(huán)節(jié)直接入市，大大降低租賃房開(kāi)發(fā)成本，可增加出租房供應(yīng)量，減輕新市民生活壓力，村集體和農(nóng)民也能獲得可持續(xù)的租金回報(bào)。有關(guān)專(zhuān)家甚至把這項(xiàng)試點(diǎn)稱(chēng)為“第二次房改”。
今年初，自然資源部進(jìn)一步擴(kuò)大了集體土地租賃房建設(shè)試點(diǎn)城市名單，總數(shù)從13個(gè)擴(kuò)至18個(gè)。“既然是試點(diǎn)，就應(yīng)該允許探索。”雖然困難重重，南京有關(guān)部門(mén)表示，會(huì)想辦法積極推進(jìn)這項(xiàng)工作。房產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為，租賃房項(xiàng)目降低了城市住房門(mén)檻，吸引年輕大學(xué)生和創(chuàng)業(yè)者加盟，有利于建設(shè)有活力和包容性的城市。土地用來(lái)建租賃房還是商品房，表面上是開(kāi)發(fā)選擇，實(shí)質(zhì)是對(duì)建立多層次住房體系的認(rèn)識(shí)。只有不再糾結(jié)于“土地收益”，算大賬、算長(zhǎng)遠(yuǎn)賬，并努力讓村集體和農(nóng)民共享城市化的紅利，這項(xiàng)改革才能真正落到實(shí)處。
(新華日?qǐng)?bào)記者 顧巍鐘)
