探索鄉(xiāng)村振興新路：讓“地流通”“錢進村”“人下鄉(xiāng)”

　　金山“點醒”三塊地 破解“富饒的貧困”

　　聚焦農村三塊地改革，對承包地、宅基地、農村集體建設用地分類施策釋放價值

　　三月滬郊，春光燦爛，桃花、菜花連片盛放。在上海金山區(qū)呂巷鎮(zhèn)，萬畝水果公園里，和平村的120套農民集中安置房已經封頂，近半村民選擇了“自住一套+委托運營一套”，接下來每戶可一次性獲得委托運營租金40萬元。

　　“‘點醒’農村土地，讓市場發(fā)現農民資產的價值，農民富裕就有了巨大的潛力空間。”金山區(qū)委書記胡衛(wèi)國告訴記者，如今，許多人來到鄉(xiāng)村，依然沉醉于麥浪滾滾、稻谷金黃、瓜果飄香的美麗畫卷，卻看不到一直靜靜沉睡的農村土地，“實際上，土地是鄉(xiāng)村最值得挖掘的空間資源。為了破解這個‘富饒的貧困’問題，金山區(qū)正聚焦農村三塊地改革，對承包地、宅基地、農村集體建設用地分類施策，推動農村土地在流通中釋放價值”。

　　農田發(fā)展蘑菇產業(yè)，畝產值高達200萬元；在全市率先探索宅基地抵押貸款，34戶農民獲得了1000多萬元貸款；待涇村99宗“點狀”集體建設用地，直接作價入股“花開海上”二期項目，將長期分享大項目發(fā)展紅利……記者發(fā)現，在金山區(qū)，農村三塊地已悄然“動”起來，同時吸引“錢進村”“人下鄉(xiāng)”，開拓鄉(xiāng)村振興的新路徑。

　　如何讓閑置農宅“變現”

　　1995年出生的阮偉偉，是呂巷鎮(zhèn)和平村的會計。她家老宅位于附近的白漾村，是一棟建于30年前的三層小樓，但她和父母早就搬到了鎮(zhèn)上，目前只有爺爺奶奶還住在老宅里。

　　這在滬郊十分普遍。過去，農民有了積蓄就熱衷于建房，但現在，農村的房屋要么完全閑置，要么部分閑置，只有老人還留守在老房子底樓。如果能讓這些閑置農宅的使用權“流動”起來，在市場上“變現”，就可以為農民帶來可持續(xù)的財產性收入。

　　和平村的“和平里”農民集中居住項目，作出了大膽探索。站在呂巷水果公園主干道金石公路上，阮偉偉指著不遠處還搭著腳手架的一棟棟樓房告訴記者，自己家用老宅“換”了這里的兩套新房，面積都是110平方米，拿房后一套給爺爺奶奶住，另一套則委托給市場化公司運營，一次性獲得20年租金大約40萬元，“這樣一來，不僅老人住上了電梯房，家里還多了一套可以出租的房子”。

　　“和平里一期共建了4棟樓，有120套電梯房，面積在90平方米、110平方米不等，可以安置60戶村民。目前，雖然還沒交房，但已有28戶村民選擇了‘自住一套、委托運營一套’?！必撠熯\營的上海思爾騰科技服務有限公司負責人告訴記者，這個項目地處連片桃園中，面朝白龍湖，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，目前已經吸引了10多批客戶前來洽談入駐，涉及康養(yǎng)、辦公、居住、民宿等領域。

　　這個項目的啟動，是國有企業(yè)、集體經濟、民營資本共同參與的結果。據介紹，和平里農民集中居住項目規(guī)劃總建設面積72702平方米，計劃分5期建設，可安置328戶村民。項目由政府配套基礎設施，村民和社會資本共同出資建房。國盛集團運營方思爾騰公司通過金融創(chuàng)新，從農發(fā)行上海市分行獲得項目80%融資，一期、二期總投資約9000萬元，建成后可安置104戶。項目全部完成后，節(jié)地率將達71%。

　　除了參與“和平里”的建設和運營，思爾騰公司還參與到保留埭“三園里”的升級改造中，對河兩岸的閑置宅基地進行風貌提升，開辟創(chuàng)業(yè)天地——思畫空間，吸引新市民下鄉(xiāng)經營，帶動老村民就業(yè)。眼下，在其投資孵化下，鄰鎮(zhèn)的年輕人富偉成立“富小哥農副產品專業(yè)合作社”，利用三園里的閑置農宅，帶領一批新老村民辦起“富小哥農家樂”，生意日漸紅火。

　　胡衛(wèi)國認為，吸引社會資本參與，開展“集中居住+產業(yè)社區(qū)”試點，探索讓“資源變資產、資金變股金、農民變股東”，對化解農村宅基地閑置甚至浪費，幫助農民獲得可持續(xù)的財產性收入，提供了一個新思路。

　　實際上，圍繞著如何“盤活”閑置農宅(宅基地)，金山已經出現了各具特色的探索案例。比如，朱涇鎮(zhèn)待涇村引入了上海衡山集團，將閑置農宅改造為精品民宿，首批與6戶農民簽訂為期15年的房屋租賃合同，每戶農民每年可獲得6萬元左右的租金，今后每三年還將以一定的增幅遞增。又如，為盤活農村閑置資產，解決農業(yè)經營主體融資難問題，金山區(qū)2018年在全市范圍內率先探索農民住房(宅基地)抵押貸款。截至2021年2月底，共支持34家農戶宅基地抵押貸款，融資金額1186萬元。

　　如何讓集體建設用地“入市”

　　去年10月，位于金山朱涇鎮(zhèn)的“花開海上”生態(tài)園啟動二期項目建設，待涇村以99宗約113畝農村集體經營性建設用地成功入股其中，成為全市首例探索農村集體建設用地直接作價入股的實踐。

　　眼下，二期項目正在緊張施工之中，預計將于今年10月對外試運營，屆時生態(tài)園將從“季季有花”拓展為“月月有花”。今后，這個項目不僅每年可為村集體帶來保底分紅收入200萬元，還帶領村民走上了“股金+租金+薪金+現金+保障金”的“五金”增收之路。

　　這并不是唯一的路子。據透露，目前，金山區(qū)正積極挖掘農村集體經營性建設用地的潛能，探索通過租賃、作價入股、出讓等形式，穩(wěn)妥推進集體經營性建設用地“入市”。

　　作為市級鄉(xiāng)村振興示范村，漕涇鎮(zhèn)水庫村經過一番“梳洗打扮”，顯得越發(fā)清新可人，白墻黛瓦，綠意盎然，河道縱橫環(huán)繞，讓人仿佛置身一幅江南水鄉(xiāng)的水墨畫中。在村子一角，已經有19位年輕人扎根創(chuàng)業(yè)，從事設計、文創(chuàng)、品牌、活動等工作，平均年齡只有27歲。

　　他們的辦公場所，就在兩面臨水的農民集中居住點里。春節(jié)前，38戶農民搬入新房，配套的4套農宅被鄉(xiāng)伴文旅集團租下，一套被改建成了馬利藝術美學中心，既可以讓年輕人體驗閑暇慢生活，又可以埋頭思考創(chuàng)作，剩余的則被打造成了復古、潮玩等風格的8間精品民宿，在春節(jié)試營業(yè)期間一房難求，被許多客人贊為“在滬郊見過的最美民宿”。

　　“這還只是我們烹飪的一道‘前菜’?！编l(xiāng)伴文旅集團副總裁仇銀豪告訴記者，接下來，他們還將與上海金山濱水旅游發(fā)展有限公司、上海青旅(集團)有限公司攜手合作，在水庫村建設263畝的“酷島”理想村項目，打造一個集青少年國際成長營、理想會堂、精品民宿、野鄰帳篷基地、水上運動基地、萱草忘憂花園、水文化藝術館等幾十個子項目在內的鄉(xiāng)村產業(yè)群落，吸引人們前來旅居、培訓、度假甚至創(chuàng)業(yè)?！白鳛猷l(xiāng)村振興一站式服務商和組織推動者，多年來我們已經在全國各地建成了25個理想村項目和其他鄉(xiāng)村文旅項目。擁有70多個島嶼的水庫村，將被打造為最酷的現代藝術水鄉(xiāng)。”

　　從發(fā)展模式上來看，這個項目租下水庫村260畝土地的20年使用權，其中包括80多畝集體建設用地，企業(yè)除了每年向村集體支付耕地流轉費和集體建設用地租金，在土地上建成的房屋等各類設施產權也屬于村集體，20年后將歸還村里；同時，項目還將為鄉(xiāng)村培育出生機勃勃的產業(yè)，并為數百位村民提供各類就業(yè)崗位；另外，項目還將帶動各類人才“下鄉(xiāng)”，為鄉(xiāng)村振興注入更多活力。

　　如何激活基本農田的效能

　　在金山廊下鎮(zhèn)，聯中食用菌合作社的蘑菇工廠，改變傳統(tǒng)種菇方式，變一年一季的種植采收周期為月月種、天天采，一茬接著一茬，365天無休，實現了“畝均200萬元產值”的好收成，是傳統(tǒng)種植的6倍。

　　現在，合作社帶頭人陳林根又研究出了蘑菇堆料三次發(fā)酵技術，帶動周邊農民簡單輕松地種蘑菇，每個種植戶可年入50萬元。

　　“目前，農業(yè)還很難突破勞動密集型、土地密集型的老套路，農田的利用效率不高，給農民帶來的回報也不高?！焙l(wèi)國透露，這幾年，金山區(qū)正努力激活基本農田的效能，堅持“大宗農業(yè)做大規(guī)模、小宗農業(yè)做優(yōu)品質、新興農業(yè)做高價值”，讓農業(yè)變成資本密集型、技術密集型的產業(yè)，促進耕地集約節(jié)約利用、農業(yè)高質高效發(fā)展。

　　這樣的思路，指向了一個個具體案例。比如，在大宗農業(yè)方面，金山區(qū)已引進了規(guī)劃面積2000畝、總投資12.8億元的九豐農業(yè)項目，建設全市規(guī)模最大的茄果類種植基地，預計年收入2.2億元。前不久，廊下鎮(zhèn)又引進了規(guī)劃面積1萬畝、總投資20億元的“叮咚買菜”項目，打造“叮咚買菜”第一個自營蔬菜種植基地，“金山菜”從田間到上海市民餐桌不超過24小時。在新興農業(yè)方面，金山區(qū)則瞄準了高附加值的種源農業(yè)，堅持以小種子撐起大農業(yè)，近年培育新品種近40個，其中“八月香”節(jié)水抗旱稻成為15年來上海本土推廣的首個早熟優(yōu)質“一級米”。

　　“地流通”起來的同時，還需暢通“錢進村”的渠道。目前，金山正加快形成財政優(yōu)先保障、金融重點傾斜、社會積極參與的多元投入格局。比如，拿財政資金作“引子”，“十三五”期間該區(qū)安排鄉(xiāng)村振興資金430億元、年均增長25%。金山區(qū)還研究成立總規(guī)模5億元的鄉(xiāng)村振興引導發(fā)展基金，探索“參股子基金+直接投資”運作模式，撬動社會資本參與。又如，與金融資本“結對子”，與5家銀行簽訂金融合作框架協議，量身定制46種金融服務項目。另外，金山區(qū)還為社會資本“鋪路子”，綜合運用財政、土地、金融、稅收等政策手段，全力消除社會資本下鄉(xiāng)障礙。

　　“人下鄉(xiāng)”的渠道，也被進一步打開。金山區(qū)積極引入“千里馬”，為鄉(xiāng)村振興注入創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。比如，落戶楓涇鎮(zhèn)的開太魚項目，帶頭人何文輝教授探索蝦(蟹)稻共作、南果北移、溫棚種養(yǎng)結合等農業(yè)生產模式，打造形成獨具特色的都市休閑體驗生態(tài)農業(yè)，年均游客達到10萬人次，目前已實現上交所主板上市。同時，金山大力培育“田秀才”，加快建設全市唯一的國家新型職業(yè)農民激勵計劃試點區(qū)，與荷蘭瓦赫寧根大學、日本國立筑波大學、中國農業(yè)大學等合作，累計培育新型職業(yè)農民3382名。

　　結合金山基層的試點探索，也有專家提出了一些建議。比如，本市應盡快完善集體經營性建設用地出讓、出租和作價入股等環(huán)節(jié)的配套制度，滿足鄉(xiāng)村產業(yè)振興的用地需求。同時，還需盡快啟動宅基地確權登記，鼓勵基層試點探索宅基地所有權、資格權和使用權的盤活路徑，促進城鄉(xiāng)資源要素平等交換。