據(jù)市場(chǎng)星報(bào)道，近來(lái)，不少市民反映接到賣房的電話，詢問(wèn)是否要買商鋪或產(chǎn)權(quán)公寓，讓人不堪其擾。合肥的商業(yè)地產(chǎn)真的不好賣了嗎？近日，記者走訪了市場(chǎng)和專業(yè)研究機(jī)構(gòu)獲悉：今年前7個(gè)月，合肥商業(yè)地產(chǎn)銷售雖然略遜色于住宅，但16192套的銷售量已遠(yuǎn)超2015年整年的銷量（15668套）。

市場(chǎng)調(diào)查：“人氣美食街”一片冷清

昨日中午，在省城北一環(huán)置地匯豐廣場(chǎng)工作的小李下樓吃飯，毫不猶豫地就向新天地廣場(chǎng)的方向走去。雖然號(hào)稱“小資白領(lǐng)集聚地”的豆瓣匯步行街就在北一環(huán)路邊，離小李更近，但這個(gè)號(hào)稱人氣美食街的地方早已名不副實(shí)，放眼望去一片冷清，大部分店面都關(guān)門大吉……

“因?yàn)檫@里交通方便、租金便宜，所以仍然在這里堅(jiān)守。”二樓以茶藝培訓(xùn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的趙老板說(shuō)，客源主要靠網(wǎng)絡(luò)人氣推廣和朋友的介紹，在合肥像豆瓣匯這樣情形的商業(yè)地產(chǎn)不在少數(shù)，一方面是因?yàn)楹笃谌鄙龠\(yùn)營(yíng)策劃，另一方面也反映出今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)確實(shí)不好。

“大環(huán)境不好，我們這些小餐館也跟著遭殃，一年店面租金要72000元，人工成本還高……除了開(kāi)街的時(shí)候生意確實(shí)還不錯(cuò)，之后，人氣越來(lái)越低，店里除了白天寫字樓一些白領(lǐng)中午來(lái)吃午飯以外，其他時(shí)間基本上沒(méi)什么客人。”在一樓做面點(diǎn)店的老板面對(duì)市場(chǎng)星報(bào)、安徽財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者采訪時(shí)直嘆氣。

機(jī)構(gòu)數(shù)字：今年7個(gè)月銷量遠(yuǎn)超去年全年

其實(shí)合肥商業(yè)地產(chǎn)，還是賣得比較火的。來(lái)自專業(yè)機(jī)構(gòu)安徽省清源房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，合肥市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售套數(shù)6851套、銷售面積38.58萬(wàn)平方米、銷售金額64.57億元、銷售均價(jià)16783元/平方米。商業(yè)地產(chǎn)銷售量和銷售均價(jià)無(wú)論環(huán)比還是同比都出現(xiàn)了不同程度上漲，其中銷售金額的漲幅最高，同比上漲近一倍；銷售均價(jià)同比上漲也超過(guò)了60%。

根據(jù)合富輝煌（中國(guó)）安徽公司研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1～7月，合肥九區(qū)商業(yè)類商品房共計(jì)成交16192套。雖然這個(gè)數(shù)字相比火爆的住宅銷售顯得有些遜色，但與去年相比，今年7個(gè)月銷量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年，2015年全年合肥市區(qū)商業(yè)銷售套數(shù)累計(jì)才15668套。

廬陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、濱湖新區(qū)四個(gè)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供大于求，其中，濱湖新區(qū)的供應(yīng)量超過(guò)2000套，供應(yīng)套數(shù)占到了市區(qū)總量的42.62%、供應(yīng)面積也占到了市區(qū)總量的33.19%。政務(wù)區(qū)是唯一一個(gè)供應(yīng)量低于200套的區(qū)域，而且銷售量也是各區(qū)域中最少的。在合肥市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)面積的庫(kù)存量中，蜀山區(qū)庫(kù)存面積最多，是唯一超過(guò)了50萬(wàn)平方米的區(qū)域，其次是包河區(qū)和瑤海區(qū)。

新站區(qū)是自2015年以來(lái)合肥市區(qū)季度商業(yè)地產(chǎn)銷售量最高的區(qū)域，今年二季度成為唯一一個(gè)銷售量超過(guò)1000套的區(qū)域，其單區(qū)的銷售量占到了市區(qū)銷售量的40%以上。而且，新站區(qū)也是唯一一個(gè)銷售均價(jià)低于10000萬(wàn)元/平方米的區(qū)域，而蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)的銷售均價(jià)均超過(guò)了20000元/平方米。蜀山區(qū)的銷售均價(jià)同比漲幅超過(guò)170%。

權(quán)威分析：“投資強(qiáng)烈、運(yùn)營(yíng)疲軟”并存

合肥商業(yè)地產(chǎn)究竟怎么了？

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所和省清源房地產(chǎn)研究院聯(lián)合做出的合肥市商業(yè)地產(chǎn)景氣指數(shù)調(diào)查顯示，二季度合肥市商業(yè)地產(chǎn)處于不樂(lè)觀的階段，預(yù)計(jì)三季度商業(yè)地產(chǎn)低迷的態(tài)勢(shì)還將繼續(xù)延續(xù)。但開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍認(rèn)為自身運(yùn)行的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很景氣，而且會(huì)越來(lái)越好，商業(yè)地產(chǎn)的銷售價(jià)格也會(huì)隨著銷售面積的增加而增加，“去庫(kù)存”工作壓力不大。

“這是合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史上非常特殊的歷史時(shí)期。”專家們普遍認(rèn)為，這個(gè)階段商業(yè)物業(yè)銷售數(shù)據(jù)明顯提升，但商業(yè)物業(yè)投資規(guī)模卻明顯下降，購(gòu)鋪人主觀意愿大多表現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的悲觀。調(diào)查顯示：二季度市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)土地購(gòu)置、新開(kāi)工面積、預(yù)期銷售面積和銷售價(jià)格等都表現(xiàn)出樂(lè)觀情緒，景氣指數(shù)均在100以上，但對(duì)于同一階段的商業(yè)地產(chǎn)綜合景氣情況卻極度悲觀，景氣指數(shù)幾乎跌破50，對(duì)三季度的預(yù)期更是持續(xù)下滑。

這種“宏觀悲觀、微觀樂(lè)觀”的奇怪市場(chǎng)表現(xiàn)，正是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處在深度結(jié)構(gòu)調(diào)整期的真實(shí)反映，2013年以前樓市“一榮俱榮、一損俱損”的態(tài)勢(shì)已經(jīng)一去不復(fù)了，2014～2018年這個(gè)樓市轉(zhuǎn)型期已經(jīng)呈現(xiàn)了明顯的樓市分化趨勢(shì)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，同一市場(chǎng)類似項(xiàng)目冰火兩重天已經(jīng)不奇怪了，同一地段等品牌項(xiàng)目生死兩茫茫已司空見(jiàn)慣。“成功不能復(fù)制，失敗不可避免，投資意愿強(qiáng)烈，運(yùn)營(yíng)能力疲軟”，這基本上就是合肥商業(yè)地產(chǎn)二季度市場(chǎng)基本面最真實(shí)的寫照了。

未來(lái)走勢(shì)：明年或有商鋪投資“熱”

“不能以某個(gè)商業(yè)綜合體或者特色商業(yè)街的成敗，來(lái)判斷合肥商業(yè)地產(chǎn)是否過(guò)剩。”安徽省清源房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)宋元認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)，合肥商業(yè)地產(chǎn)的格局是局部飽和，整體城市發(fā)展，還有部分區(qū)域需要增加商業(yè)地產(chǎn)的份額，如新蚌埠路一線，如果有大型商業(yè)綜合體出現(xiàn)，肯定會(huì)受到沿線居民的歡迎。

而且從數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥分區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r參差不齊。購(gòu)買商鋪的行為，如果不是為了使用又不是為了保值養(yǎng)老，那就一定要關(guān)注商鋪所在的品牌張力和綜合市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力，不能只看到哪個(gè)產(chǎn)品價(jià)格便宜、優(yōu)惠大、回報(bào)高就下手購(gòu)買。合肥幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)爛尾樓都是營(yíng)銷策劃狠下功夫，銷售政策極其優(yōu)惠的項(xiàng)目，但購(gòu)買者卻付出了慘痛的代價(jià)。

建議購(gòu)買投資商業(yè)地產(chǎn)，可以多關(guān)注社區(qū)商業(yè)等，預(yù)計(jì)合肥商業(yè)地產(chǎn)今年三四季度是不可能明顯回暖的，但快速發(fā)展的城市對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求是一天都不會(huì)停止的，2017年可能會(huì)有一輪商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮。