國慶長假，全國多地密集出臺樓市調(diào)控新政。10月2日晚，這只“靴子”終于在合肥落地。合肥市緊急召開新聞發(fā)布會，正式宣布重啟限購。會上發(fā)布的《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》被業(yè)內(nèi)稱為“房十條”，包括限地、限購、限貸、限價等多個方面，堪稱史上最嚴(yán)。

限地：一個蘿卜一個坑

政策

加大居住用地（含以居住為主的商住用地，下同）供應(yīng)力

度，今年內(nèi)市區(qū)再供應(yīng)5000畝居住用地，力爭全年全市居住用

地供應(yīng)超10000畝。在規(guī)劃設(shè)計時，主城區(qū)內(nèi)90平方米左右中小戶型新建商品住房占比不低于50%。

開發(fā)商參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)的居住用地競買時，每次拍賣會僅限參與其中1宗居住用地的競買。2012年1月1日至新的出讓公告發(fā)布期間，銷售備案住房計容總建筑面積低于規(guī)劃可銷售住房計容總建筑面積60%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；自2016年1月1日起，取得居住用地超過已供應(yīng)居住用地總量20%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均暫不得參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)居住用地競買。在土地出讓條件中明確競買保證金比例為參考總價的50%~100%。土地出讓金須在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后一個月內(nèi)一次性付清。

 解讀

如果政府按承諾年內(nèi)再供應(yīng)5000畝土地，這部分土地新

增住房供應(yīng)量或超過8萬套。市場有“糧”，買房人不用“慌”。

開發(fā)商拿地門檻大大提高，旨在抑制哄抬地價的氛圍。今后，每次土地拍賣會每家開發(fā)商僅參與其中一宗居住地的競買。而在以前，一些資金實力雄厚的開發(fā)商往往選擇“廣撒網(wǎng)”，一次土拍會就能拿下好幾塊地，這樣的情況原則上不會再出現(xiàn)。此外，對于疑似“捂盤惜售”的、“囤地”的開發(fā)商將暫停其參與拿地。在土地出讓金的繳納方面，此次要求無論是否為“地王”，土地出讓金均須在一個月內(nèi)一次性付清，大大增加了開發(fā)商資金壓力，將一定程度限制開發(fā)商拿地沖動。 

限購：外緊內(nèi)松成常態(tài)

 政策

在市區(qū)（不含四縣一市，下同）范圍內(nèi)，暫停向擁有2套及

以上住房的本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房；暫停向

擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。 

 解讀 

合肥的限購政策，與目前已發(fā)布限購政策的其他城市一

樣，對本地戶籍和非本地戶籍家庭采取了松緊不一致的政策。

對非本地戶籍家庭來說，合肥的限購政策非常嚴(yán)格，限購1套，還須提供連續(xù)繳納1年以上社保或納稅證明，且新房和二手房均受限。

對于本地戶籍家庭來說，沒有限制購買二手房套數(shù)。如果有資金實力，本地戶籍家庭二手房可以“放開買”。這一政策與南京相似。 

限貸：首付比例再提高

政策

市區(qū)居民家庭首次購買住房申請商業(yè)性個人住房貸款

最低首付款比例調(diào)整為30%；居民家庭擁有1套住房且無購房

貸款記錄（含在外地貸款記錄，下同）、居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清、居民家庭無房但有1次購房貸款記錄的，申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例均為40%；居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為50%。暫停向擁有2套及以上住房的市區(qū)戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

對于家庭名下已經(jīng)擁有2套住房的職工購買第3套住房時，停止發(fā)放住房公積金貸款。停止“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)辦理。停止發(fā)放住房公積金異地貸款。

解讀

合肥于7月份實施限貸，后來在8月份升級限貸。對比

之前的政策，此次合肥的限貸令再度升級。對于剛需購房群

體來說，提高了購房門檻：按照此前的政策，首次購房者最低首付為25%，此次提高到30%；改善或投資群體，購房門檻也被提升，有兩套房的本地戶籍家庭、有一套房的非本地戶籍家庭，即便以前并無貸款記錄，也實施禁貸。

限價：開發(fā)商戴上緊箍 

政策

新建商品住房首次明碼標(biāo)價備案應(yīng)按項目地塊參照同

區(qū)域、同品質(zhì)、同類型新建商品住房備案價格確定備案價格；

同一項目、同類房屋6個月內(nèi)不得上調(diào)備案價格；再次申報備案價格超過6個月的上調(diào)幅度不得超過1%。已取得預(yù)售許可證的項目，須在10日內(nèi)一次性公開全部可售房源，不得以“價外加價”等方式超出備案價格對外銷售。

解讀

“限價”在合肥并不是第一次。2010年，合肥在落實國家

調(diào)控政策出臺的“十二條”中明確，商品房銷售前需價格備

案，備案價格原則上三個月內(nèi)不許變動；2011年，合肥再出政策，銷售的價格不得低于備案價5%，以防止開發(fā)商推出虛高的備案價。去年，我省新政規(guī)定商品房銷售備案價由開發(fā)商根據(jù)建設(shè)成本等因素自行確定，被視為取消“限價”。此次，合肥再度啟動“限價”，好處是可以引導(dǎo)開發(fā)商合理定價，控制漲價幅度；而隱患在于部分開發(fā)商可能采取“捂盤”、“賣房號”等方式來應(yīng)對，擾亂市場秩序。