從南京、上海率先實(shí)踐搖號(hào)售房起，搖號(hào)政策開始了全國(guó)復(fù)制，長(zhǎng)沙、成都、武漢等城市相繼加入。隨著搖號(hào)新政的落地、完善，各城市由搖號(hào)帶來的各種樓市新現(xiàn)象也逐漸顯現(xiàn)。
一面是杭州“紅盤”的萬人排隊(duì)搖號(hào)，一面是西安搖號(hào)暗箱操作事件的爆發(fā)，很多城市在搖號(hào)政策啟用后，市場(chǎng)高溫依舊。與杭州和西安不同，在搖號(hào)新政落地近一年的上海，近期市場(chǎng)卻顯得有些冷清。
在經(jīng)歷一波高端項(xiàng)目入市后，上海供應(yīng)放量的節(jié)奏有所放緩。5月的最后一周，僅有位于金山朱涇的湯泉美地城項(xiàng)目有商品住宅推盤。據(jù)悉，該項(xiàng)目此次總計(jì)推出456套房源，但最終僅有8組客戶參與搖號(hào)，局面甚是冷淡。
不僅是湯泉美地城，整個(gè)5月，上海新推的項(xiàng)目大多與之相似，由于位置偏遠(yuǎn)或交通不便，郊區(qū)新盤遇冷、銷售難產(chǎn)的現(xiàn)象屢有發(fā)生，與同期在售的中高端項(xiàng)目反差明顯。
從中高端項(xiàng)目的千人排隊(duì)認(rèn)籌、搖號(hào)，到郊區(qū)新盤的乏人問津，如今上海樓市正上演著“冰火兩重天”的戲碼。
根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2018年5月，上海全市新建商品住宅成交面積為55.31萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.98%，同比下跌12.68%；成交套數(shù)為0.45萬套，環(huán)比增長(zhǎng)13.70%，同比下跌9.54%。
借助4月中下旬的供應(yīng)高峰，5月上海新房市場(chǎng)的成交面積、套數(shù)均達(dá)到今年以來的最高點(diǎn)，但5月的成交水平依然是僅次于2014年同期的最低點(diǎn)，與2017年第二季度的成績(jī)相比也仍有差距。
在4月上海新建商品住宅新增供應(yīng)量達(dá)到0.92萬套的高位后，5月的供應(yīng)量大幅回落至0.28萬套。在之前新入市項(xiàng)目的加持下，供應(yīng)的減少并未削減成交向上的勢(shì)頭，特別的是上海在整個(gè)5月的成交當(dāng)中，當(dāng)月新盤僅占到總量的13.23%，總數(shù)不足600套。換言之，是之前入市的中高端項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成網(wǎng)簽數(shù)據(jù)支撐了上海“紅五月”的成交小高峰，當(dāng)月新盤的成交貢獻(xiàn)寥寥無幾。
一提到在上海買房、搖號(hào)，人們自然會(huì)聯(lián)想到場(chǎng)面火熱、一房難求，但5月多個(gè)新開項(xiàng)目的表現(xiàn)卻出人意料。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，5月上海主要新開的11個(gè)項(xiàng)目中，僅有位于閔行吳涇的紫竹半島花園參與搖號(hào)人數(shù)多于推盤套數(shù)，其余的10個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)人數(shù)均低于推盤套數(shù)，且搖號(hào)房源比無一超過7成，更有7個(gè)項(xiàng)目低于40%。
以位于浦東臨港新城的同潤(rùn)金色橘苑項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目此次推出的房源套均面積在88平方米，套均總價(jià)在188萬元左右。5月開盤時(shí)共推出444套房源，最終僅有90組客戶搖號(hào)，占推盤總量的20%。
按理說，與上海樓市早已徘徊在5萬元/平方米的成交均價(jià)相比，單價(jià)不到2萬元、總價(jià)低于200萬元的剛需產(chǎn)品應(yīng)該極受購(gòu)房者喜愛，畢竟在很多置業(yè)家庭看來，只要是上海無論買在哪里，都是值得的。令人難以置信的是，在上海今年的“紅五月”，遇冷的偏偏正是這些剛需項(xiàng)目。
從現(xiàn)有案例來看，部分剛需項(xiàng)目遇冷的最大因素之一是地理位置。例如上述提到的湯泉美地城項(xiàng)目，地處滬浙交界，距離人民廣場(chǎng)超過60公里車程，而且不論是22號(hào)線小火車，還是9號(hào)線松江南站距離都超過10公里，出行基本依靠自駕。交通和配套設(shè)施的劣勢(shì)令這些項(xiàng)目與同期上市的產(chǎn)品相比并不具備競(jìng)爭(zhēng)力。
上海中原總經(jīng)理陸成告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“5月新盤出現(xiàn)分化，并不是所有項(xiàng)目都遇冷，相比之下，遠(yuǎn)郊區(qū)域，又沒有特別賣點(diǎn)的項(xiàng)目去化率較低。以往市場(chǎng)環(huán)境比較好的時(shí)候，只要價(jià)格便宜，總能吸引買家。但是現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境變差，預(yù)期調(diào)低，如果項(xiàng)目沒有軌道交通等基礎(chǔ)條件，且所在區(qū)域未來沒有好的規(guī)劃，未必會(huì)被市場(chǎng)認(rèn)可。”
再加上諸如南橋新城、臨港新城、嘉定主城區(qū)等板塊，短期內(nèi)有過大量的新房供應(yīng)，使得部分有效需求被消耗，且板塊內(nèi)定位近似的新房、次新房項(xiàng)目較多，產(chǎn)品間形成競(jìng)爭(zhēng)，這讓剛需產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步減弱。
除了地段，產(chǎn)品類型也是影響購(gòu)房者選擇的關(guān)鍵因素，例如以別墅房源為主的御品園林和海德花園開盤遇冷，多是因?yàn)槟軌蛳拙娣e在三四百平方米別墅產(chǎn)品的客群本就十分有限。
在上海鏈家市場(chǎng)分析師趙葆根看來，前期部分新房項(xiàng)目搖號(hào)過熱的行情，是之前供應(yīng)量較低，需求長(zhǎng)期積累所造成的。隨著4月以來供應(yīng)端的放量，供求關(guān)系得到了進(jìn)一步的調(diào)節(jié)。將有更多的新房項(xiàng)目面臨著目標(biāo)客源消耗較大、產(chǎn)品定位相近等問題。
“再加上4、5兩月，全市共計(jì)新推商品住宅房源1.19萬套，而在這兩個(gè)月中，房源去化量?jī)H為0.46萬套。所以目前對(duì)于購(gòu)房者而言，新房市場(chǎng)仍有較大的選擇空間，無需盲目入市。”趙葆根表示。
按照陸成的預(yù)測(cè)，從目前市場(chǎng)買家預(yù)期來看，這些遇冷遠(yuǎn)郊項(xiàng)目除非價(jià)格跌到位，否則很難成為熱銷盤。就目前來看，這種相對(duì)清淡的格局還會(huì)延續(xù)下去。
改善型項(xiàng)目主唱
剛需盤遇冷背后購(gòu)房者心態(tài)的變化不禁讓人思考，如今上海樓市的購(gòu)房主體是否已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變？對(duì)此，陸成給記者的答案是肯定的。“簡(jiǎn)單估算，目前上海市場(chǎng)中的改善需求基本在7成左右。”
以改善為目的的購(gòu)房者周先生告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“這兩個(gè)月上海的新盤明顯增多，對(duì)于像我這樣的改善家庭來說，是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。再加上很多位置比較核心的新盤價(jià)格普遍低于周邊二手房，所以我們將目標(biāo)圈定為120平方米左右、位置較好的中高端產(chǎn)品。雖然預(yù)算有所增加，但核心區(qū)位未來的地段價(jià)值不可估量。”
當(dāng)被問及有沒有關(guān)注遠(yuǎn)郊剛需產(chǎn)品時(shí)，周先生坦言，之前關(guān)注的一直是郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊的剛需項(xiàng)目，但是隨著區(qū)位好的項(xiàng)目低價(jià)入市，核心位置的房子與郊區(qū)的相比性價(jià)比變得更高，盡管超出預(yù)算，但這樣的產(chǎn)品更能保值，也能擁有更便利的交通條件。
當(dāng)價(jià)格不再是吸引成交的首要因素，我們便能清晰地看到一座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房主體對(duì)于目標(biāo)產(chǎn)品篩選的標(biāo)準(zhǔn)。在調(diào)控從緊、政策復(fù)雜、改善型項(xiàng)目唱主角的當(dāng)下，購(gòu)房者早已不再用產(chǎn)品類型、價(jià)格等因素來評(píng)判，更多的是從區(qū)域出發(fā)，做綜合比較。在經(jīng)過對(duì)外界多種因素的初級(jí)篩選后，購(gòu)房者的判斷才會(huì)回到價(jià)格的比較。
經(jīng)過對(duì)比，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，2018年以來，上海搖號(hào)情況較好的樓盤往往是一些價(jià)格低于周邊二手次新房的項(xiàng)目。例如，5月開盤位于嘉定主城區(qū)搖號(hào)比重低于30%的深城投十一街區(qū)項(xiàng)目之所以遇冷，就是因?yàn)榕c周邊嘉寶紫提灣、東方豪園等項(xiàng)目相比不具備明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
“當(dāng)前確有一些項(xiàng)目熱銷，去化情況較好，但并不能代表能夠帶動(dòng)一輪上升行情。”陸成表示，目前來看，一方面市場(chǎng)反彈的基礎(chǔ)不牢固，另一方面地方政府對(duì)樓市調(diào)控并沒有松懈。關(guān)鍵是隨著一年多的調(diào)控，買家預(yù)期已經(jīng)變得理性，不再盲目入市。
尤其是調(diào)控持續(xù)一段時(shí)間后，具有購(gòu)買資格的剛需購(gòu)房者被消化，剩下的剛需客群因?yàn)榭绮贿^限購(gòu)的門檻被凍結(jié)。最后變成活躍在市場(chǎng)中的主要購(gòu)買力都是改善型群體，對(duì)于這類群體而言房屋的改善消費(fèi)不僅是自住需求的升級(jí)，更是品質(zhì)和價(jià)值的提升。
