最近我在上海置換了一套房子

　　所謂置換，就是賣了一套，然后又買了一套，然后這個(gè)賣出買進(jìn)的過程，真正意義上感受到了上海樓市的近況，今天不用什么大數(shù)據(jù)，僅僅和大家說說交易過程中的感受

　　因?yàn)檎嬲鳛閭€(gè)體切入到市場里，樓市給我的反饋，超乎我的想象

　　01

　　說實(shí)話我買的房子，尋覓的這個(gè)小區(qū)已經(jīng)超過半年的時(shí)間了，幾乎我對這樣的產(chǎn)品已經(jīng)有心理預(yù)期，只是奈何項(xiàng)目品相比較好，房東掛牌的房子特別少，僅有的幾套也都是待價(jià)而沽并沒有真正想要成交的意思

　　對我來說，我無非就是等，有合適的就可以立刻入手

　　幸運(yùn)的是，5月份，小區(qū)出來一套品相極高的二手房，低于小區(qū)均價(jià)60萬，且很滿足我的自住需求。

　　基本上掛牌的價(jià)格已經(jīng)是我可以接受的單價(jià)。我是帶著定金去的，沒什么問題就是落定成交了

　　當(dāng)然，出于談判我依然嘗試著還一個(gè)價(jià)格，我又再壓了40萬，這對我來說只是談判的策略，不論房東什么反饋我都選擇接受

　　出乎意外的是，房東很快答應(yīng)了我的要求，只是希望首付款可以更快的給到，說實(shí)話買賣房子這么多次，這么爽快的房東本質(zhì)上還是非常少見的，我驚訝房東的態(tài)度但是更加好奇是什么樣的樓市讓房東有這樣的心態(tài)

　　中介給的觀點(diǎn)是房東也看好了下家房子所以比較爽快，但是這個(gè)困惑真正解決是來自我把自己的房子掛牌之后

　　你知道的，既然我看好了房子，所以對于自己的房子，一定是掛一個(gè)合理價(jià)格誠意對外銷售，所以也在鏈家上掛了一個(gè)市場客觀的價(jià)格，也同樣預(yù)留好了房客還價(jià)的空間，后面我就等著成交了

　　根據(jù)我過去買房的經(jīng)驗(yàn)，一般掛牌的第一周是最熱鬧的時(shí)候，這跟一手房開盤一樣，一開始的來人基本決定了市場的態(tài)度

　　我自信這個(gè)價(jià)格合理且產(chǎn)品有競爭力，但是奇怪的是，來客量比想象中的少，且大家都處于糾結(jié)的態(tài)度，并沒有表達(dá)明顯的購買意向

　　僅有一兩個(gè)出價(jià)的，都報(bào)了一個(gè)非常離譜的價(jià)格，談判也沒有順利的進(jìn)行下去

　　當(dāng)然，按照我過去的習(xí)慣，如果沒人買那就等一陣子吧，讓市場看到我們沒有降價(jià)的意愿，總有一兩個(gè)人等不住會(huì)來買的

　　這也是我過去的經(jīng)驗(yàn)，后面我也選擇等待

　　更加離奇的是，經(jīng)過2個(gè)月，客戶就真的就沒有來了，市場就像真空了一樣，來客量幾乎就沒有，對于房子這個(gè)東西，好像完全沒有想象中的需求

　　02

　　后面我找了一個(gè)周末，我找到了鏈家這個(gè)區(qū)域的區(qū)域長，認(rèn)真聊了下這個(gè)情況

　　當(dāng)他看到我的第一眼，臉上也同樣充滿了各種無奈，他和我說著最近半年市場上海二手房市場發(fā)生的一些事情

　　有一個(gè)房東，已經(jīng)看好了下家的房子，付了50萬的定金，不曾想自己的房子怎么都賣不出去，已經(jīng)降價(jià)70萬，但是接盤人還是沒有，現(xiàn)在的他，已經(jīng)選擇違約50萬，樓市的冷超過他的預(yù)期

　　一套250萬的房子，最后選擇200萬出，這樣總價(jià)的房子最后選擇這樣的方式斷臂出貨

　　一個(gè)小區(qū)幾套房子，只有選擇降價(jià)的才能賣掉，然而微妙的是，一旦一個(gè)降價(jià)了，后面其他二手房都會(huì)降價(jià)，像往年一樣待價(jià)而沽的情況現(xiàn)在越來越少

　　房客的看房周期越來越長，沒人相信今天不買明天就漲的情況

　　中介的案例加上我的個(gè)人感受，恍然間感覺上海樓市正在經(jīng)歷不一樣的周期，到底發(fā)生了什么

　　03

　　這些情景或許可以理解為市場的突然預(yù)冷，但是某種情況下也或許是厚積薄發(fā)的效果

　　1、市場上的需求真的感覺被抽干了一樣

　　如今的上海，也不知道為什么，需求好像完全沒有了

　　需求是否充沛，本質(zhì)上看的是底層托底的那部分，本來上海最強(qiáng)的底層剛需是外來人口，但是如今的限購政策，幾乎把外來人全部排在門口外面了，能進(jìn)來的已經(jīng)非常少的。

　　政策落地之前就是一個(gè)非常精密的測算，滿足5年連續(xù)納稅加已婚狀態(tài)的，幾乎就是讓80%的上海外地人不能買房，這是第一

　　第二，具備購買資格的外地人，也并沒有想象中的有錢，或者換句話來說去年2年的上海樓市漲幅已經(jīng)讓這群在上海奮斗的年輕人徹底的買不起的房子

　　如今僅有的一些具備購買資格且也有能力買房的人，都是需要把老家的房子賣了然后加上父母的資助在上海湊個(gè)首付，所以你可以想象有多艱難

　　而對于上海本地人來說，目前在市場上依然尋覓房子的，大部分都是置換，什么意思，就是自己本來沒錢，只有把自己的老房子賣了才有錢去買新房子

　　所以他們的購買力依然是基于房子賣了之后才能買，如果賣不掉那么他們就持續(xù)在市場上觀望，不是不想買，而是同樣的也沒錢買

　　紙上富貴這個(gè)詞也真正的降臨到了不少上海土著身上

　　所以如今的上海樓市就呈現(xiàn)這樣的惡性循環(huán)，市場需求少，僅有的幾個(gè)想買房的人又要等到自己把自己的房子賣了才有購買資格，但是賣房的時(shí)候又看到市場需求少，所以就進(jìn)入這樣的惡性循環(huán)，僵持也就這樣形成了

　　后面我問中介，那現(xiàn)在如果置換的話，周期會(huì)大概要多久，他給我的答案是:快的話半年，現(xiàn)在拉長到一年也沒什么意外

　　我曾經(jīng)寫過，上海樓市如果要冷，只要把交易周期拉長就可以控制資金的涌入，過去政策大量的在貸款啊審核上嘗試?yán)L周期都沒有很好的奏效，如今的樓市真正意義上的將樓市打入冰點(diǎn)

　　2、一手房的成交是壓彎二手市場的最后一根稻草

　　我之前和大家分析過，這么多年過去了，上海的樓市一直處于高位盤整的階段，什么意思，就是哪怕樓市不好了，房東和開發(fā)商一般都會(huì)選擇等待，房子索性不賣了等到行情好的時(shí)候再賣

　　一手房如此，二手房因?yàn)榇蠹叶甲宰橹饕哺侨绱?/p>

　　但是如今的上海二手房為什么發(fā)生了改變，那是因?yàn)楝F(xiàn)在的上海地產(chǎn)的一手房實(shí)施的是政策指導(dǎo)價(jià)

　　什么意思，價(jià)格都是預(yù)售證發(fā)放的時(shí)候強(qiáng)行壓低的，遠(yuǎn)低于周邊的二手房

　　當(dāng)然，很多人說，價(jià)格低了之后大家都哄搶啊，一般房客都買不到房子啊，這可能是典型的認(rèn)知偏差，我們?nèi)粘６急惠浾撽P(guān)注的是什么翠湖啊前灘啊這種熱點(diǎn)盤，但是還有大量的一手房在今年瘋狂出盤，而且蓄客效果并沒有想象中的好

　　這個(gè)不好并非大家不想買，理由還是那個(gè)，要么沒有資格，要么想買就必須置換，資金回籠周期比想象中的要久

　　不瞞各位說，現(xiàn)在的一手，不少項(xiàng)目，哪怕一直在說的成本價(jià)出售或者低于周邊二手房，但是蓄客效果依然不好，日常我們看到推送廣告里說的人頭涌動(dòng)，背后都是銷售員在狂發(fā)短信在詢問:要不要再來看看

　　所以目前的一手項(xiàng)目這樣特殊的存在，就在樓市里產(chǎn)生一個(gè)非常微妙的感覺:

　　賣得好的一手，最快程度的吸干了周邊的需求，區(qū)域內(nèi)的二手房詢問的就更少了，賣的不好的一手，價(jià)格給到區(qū)域的二手一個(gè)極強(qiáng)暗示，房客會(huì)直接拿著價(jià)格作為對標(biāo):你賣不賣，不賣我就去買一手了

　　如今的二手市場，就這樣被一手房打亂了節(jié)奏，然后你也知道，二手市場總會(huì)遇到幾個(gè)急需用錢或者有急事的，他們面對的選擇沒有太多，只有降價(jià)賣

　　而這樣的降價(jià)，就像蝴蝶效應(yīng)一樣在周邊干擾著大量的準(zhǔn)備賣房的房東，我們都知道，一手房過去還有所謂的抱團(tuán)取暖，而二手作為一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體如今面對都是焦慮和恐慌

　　3、中介把這個(gè)水弄的更渾了

　　二手的另外一種現(xiàn)狀，就是信息極其的不對稱，一手房還有各種成交數(shù)據(jù)各種自媒體，但是二手房沒有，不論是房東還是房客，所有的信息幾乎都是來自中介這個(gè)載體

　　而對于中介來說，公正客觀不是他們的職責(zé)，他們需要做的就是如何盡可能在僅有的幾套成交落入自己的口袋

　　所以制造恐慌是他們潛意識里會(huì)做的選擇，因?yàn)橹灰獙Ψ娇只帕私箲]了，才會(huì)更加依賴面前這位中介人員

　　過去樓市好的時(shí)候，因?yàn)榉吭聪∪彼灾薪橐话銓Ψ繓|很好，類似恐慌情緒都是對房客釋放，說一些類似趕緊買啊，不買這套又沒了房價(jià)馬上漲了

　　但是現(xiàn)在市場不好了，當(dāng)他們看到市場上真正能買房的沒幾個(gè)人的時(shí)候，他們一定希望能夠抓住客戶，所以他們對房客說的話就是:你跟著我買吧，我有信心幫你把這套房子價(jià)格談的更低

　　怎么談的更低呢，就是把過去對房客的話術(shù)現(xiàn)在轉(zhuǎn)過來對房東，說些類似:可以賣了，再不賣這個(gè)房客就去買其他房子了，你這套不知道什么時(shí)候才能賣掉

　　其實(shí)你很難評判中介是否有職業(yè)道德，利益決定出口，對于一個(gè)中介來說一年都成交不了2套房子，他當(dāng)然希望當(dāng)下可以有更快的成交

　　客觀的說，制造謠言和恐慌對于中介來說是最大的利益獲得者，所以這樣的載體存在將二手房市場弄的更渾了

　　所以如今的二手房市場就是，能賣能成交的，都是降價(jià)賣的，你可以選擇等，但是如果你想賣房，那就必須降價(jià)

　　4、客戶愿意等以及客戶也真的覺得房價(jià)不會(huì)很快漲

　　首先，這里說的不是說房價(jià)真實(shí)走勢如何，當(dāng)你真的扎根在二手市場里的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)市場上買房的不是什么睿智專家或者富豪階層，那些持幣買房的，都是各種非常普通的阿姨大媽或者各種小白

　　我甚至和朋友說:怎么現(xiàn)在的有錢人和5年前的不太一樣。

　　這其實(shí)也是這兩年的樓市浮沉造成的。這兩年的樓市暴漲讓大量的地方土著擁有了龐大的家庭資產(chǎn)，但是這樣的資產(chǎn)提升并沒有提升客戶的心智認(rèn)知，他們對于市場的態(tài)度依然是來自各種感官的感受

　　所以現(xiàn)在的他們，真的覺得上海樓市已經(jīng)冷了，而且房價(jià)也不會(huì)再漲了，他們更加愿意選擇等待

　　對于買房人來說，也沒那么焦慮了，因?yàn)榇蠖喽际侵脫Q，如果沒看到合適的，那無非就不買了，自己的房子也不賣了

　　而如今各種政策態(tài)度，也在呈現(xiàn)這樣的姿態(tài)，表態(tài)對于房地產(chǎn)的控制一如既往，而且可能會(huì)更嚴(yán)

　　政策的態(tài)度已經(jīng)表達(dá)很清楚了，市場客戶也以此作為未來自己買房的態(tài)度

　　04

　　后來，我也順利的賣出了自己的房子，一樣的降價(jià)30萬賣掉的，比我預(yù)期的要低，但是我接受這樣的結(jié)果

　　過程中的曲折我就不說了，如果我要給一些如今在市場上淘房子的客戶，不論你是買房還是賣房，一點(diǎn)意見就是

　　1、時(shí)間比任何都重要，不要判斷后市，說實(shí)話我自己都看不懂更別說普通百姓了，能夠盡早交易的話，犧牲合適的利益也沒有關(guān)系

　　2、目前能賣的房子都是降價(jià)賣得，如果你要買房砍價(jià)一定是有效的

　　3、如果你真的想快點(diǎn)賣房，掛牌的時(shí)候最好把價(jià)格的誠意放出來，如果你選擇先吊著慢慢賣，然后一點(diǎn)點(diǎn)降，可能最后價(jià)格會(huì)跌破你的心理預(yù)期

　　4、買房的人，現(xiàn)在關(guān)鍵是判斷好自己的付款條件和時(shí)間，這個(gè)可能是現(xiàn)在最好的談判籌碼

　　5、不論是買房還是賣房，最好選鏈家，倒不是給他打廣告，這是目前中介行當(dāng)整體保持職業(yè)操守的中介載體了，信息不對稱的行當(dāng)里，時(shí)間比什么都貴的行當(dāng)里，靠譜很重要

　　大概是這些建議吧，當(dāng)我真正置換好房子，現(xiàn)在再來回頭看如今的這次決定的時(shí)候，很顯然我依然覺得我淘到了一套好房子，當(dāng)然我也覺得我自己的房子賣的便宜了，但是我依然覺得我自己做了一個(gè)好的決定，因?yàn)槲以谶@個(gè)周期里，換到了更好的房子，資產(chǎn)升級也好居住改善也好，我在這樣的淡市里完成了自己的居住升級

　　說實(shí)話，在這樣的市場里做決策總比在每天房價(jià)提價(jià)的市場里做要更好，不論是房東還是房客，都是如此

　　而當(dāng)我回過頭來看現(xiàn)在這一輪趨勢的時(shí)候，我自己也問自己大概還會(huì)持續(xù)多久，我給自己的答案是，現(xiàn)在很難，下半年預(yù)期會(huì)更難，明年或許比今年下半年還要難

　　因?yàn)楝F(xiàn)在的市場，我看不到任何有出利好的趨勢，維穩(wěn)是最樂觀的態(tài)度，對于個(gè)體來說，時(shí)間是最寶貴的