日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等部委，聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。
近年來，火爆的上海樓市不乏投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等市場亂象。而隨著企業(yè)買房等投機需求的產(chǎn)生，上海不斷為政策調(diào)控打“補丁”。針對企業(yè)購房等投機需求，據(jù)上海市住建委官方消息，自7月3日起，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至‘滿5年’。
連日來，《中國經(jīng)營報》記者實地走訪皇都花園三期、中鷹黑森林等多個項目了解到，部分項目銷售中存在“價外加價”“收取好處費”“雙合同”等違規(guī)亂象。此外，“限價潮”之下開發(fā)商入市過程中滋生出兩種亂象：“捂盤惜售”或“減配入市”。近段時間以來，包括華潤華發(fā)靜安府及中鷹黑森林項目均因為房屋質(zhì)量問題遭到業(yè)主維權(quán)。
對于上述違規(guī)亂象，皇都花園三期項目開發(fā)商友富(上海)有限公司電話始終無人接聽。中鷹黑森林項目開發(fā)商中鷹置業(yè)有限公司相關(guān)負責(zé)人在得知記者來意之后隨即表示電話撥打錯誤并掛斷了電話。有意思的是，在上述公司自動設(shè)置的短信回復(fù)中明確表示，上述電話確定為上海中鷹置業(yè)有限公司。華潤置地相關(guān)負責(zé)人在收到相關(guān)采訪函件之后未給予明確回應(yīng)。
銷售端：現(xiàn)“價外加價”“好處費”亂象
經(jīng)歷了6月份市場供銷下滑后，進入7月份以來，據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)，全市已經(jīng)陸續(xù)有7個項目，超過3000套房源，確定了推盤日期。
日前，據(jù)皇都花園三期項目開發(fā)商友富(上海)有限公司發(fā)布的公告，原定于2018年7月3日進行的公正搖號排序環(huán)節(jié)，因公證處搖號排序新政變更，暫無法如期進行，“我司接閔行區(qū)房管局通知，具體搖號排序公正日期，由閔行區(qū)房管局發(fā)函至東方公證處聯(lián)系確認后，再另行通知。”
對此，本報記者先后多次致電上海東方公證處，相關(guān)負責(zé)人表示需要統(tǒng)一由辦公室工作人員進行回復(fù)，截至發(fā)稿，上海東方公證處辦公室電話始終無人接聽。不過，據(jù)“上海房產(chǎn)”報道，東方公證處表示，皇都花園從6月14日開始認籌到如今，公證處都沒有過該項目相關(guān)申請，不會給其搖號公證。
記者注意到，由上海閔行區(qū)住房保障和房屋管理局房地產(chǎn)管理科日前下發(fā)的《關(guān)于公正搖號選房工作流程調(diào)整的通知》(以下簡稱“通知”)顯示，針對友富(上海)有限公司開發(fā)的皇都花園三期住宅于今年6月14日獲得閔行區(qū)房管局房地產(chǎn)管理科頒發(fā)的預(yù)售許可證。公司按照單位制定的客戶累計規(guī)則已經(jīng)完成了客戶認籌工作。
上述通知顯示，因公正搖號選房的工作流程有所調(diào)整，友富地產(chǎn)根據(jù)積累規(guī)則的內(nèi)容及(2018)381號文件精神，制定新的認籌規(guī)則流程。閔行區(qū)房管局將按照新的工作流程對友富地產(chǎn)認籌規(guī)則予以蓋章確認，并發(fā)函至東方公證處聯(lián)系公正搖號具體時間。
記者在上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會官網(wǎng)平臺看到，(2018)381號文件是為進一步規(guī)范企業(yè)購買商品住房行為，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局出臺的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫行規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。
《規(guī)定》指出，自7月3日起，企業(yè)購買商品住房必須同時滿足設(shè)立年限已滿5年、在本市累計繳納稅款金額已達100萬元、職工人數(shù)10名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件(已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業(yè)除外)。同時，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。
友富地產(chǎn)為何沒有披露需要重新制定認籌規(guī)則事宜?對于上述情況，《中國經(jīng)營報》記者先后多次致電友富(上海)有限公司。截至記者發(fā)稿，電話始終無人接聽。
閔行區(qū)住房保障和房屋管理局相關(guān)負責(zé)人表示，相關(guān)問題需要由閔行區(qū)房管局辦公室新聞發(fā)言人統(tǒng)一回復(fù)，其無法做出任何回復(fù)。記者多次致電閔行區(qū)房管局辦公室，截至發(fā)稿，電話始終無人接聽。
近日，記者實地走訪了位于上海市閔行區(qū)寶銘路的皇都花園三期項目。記者在售樓處現(xiàn)場看到，目前售樓處已經(jīng)關(guān)閉，透過門縫，依稀可以看到一些張貼的文件，相關(guān)辦公器材也已經(jīng)被搬空。
在皇都花園附近的停車場，有中介人員坦言，由于項目已經(jīng)停止認籌，目前售樓處已經(jīng)關(guān)閉，只能通過中介進行內(nèi)部交易。根據(jù)戶型和樓層的不同，每套加收70萬~90萬元不等的好處費，除此之外，還要再繳納10%的傭金，房價則是依據(jù)一房一價表按原價購買。
上述中介人員解釋稱：“由于限價令等原因，開發(fā)商只能對外宣稱沒有房子，但真實的房源都在中介手里，每套加價再進行出售，以牟取利潤。”
隨后，一位自稱是皇都花園三期項目內(nèi)部工作人員的陶姓負責(zé)人對記者表示，屆時，會讓購房者根據(jù)實時銷控表選房，不用參加搖號，直接內(nèi)部就可以解決，保證可以買到房子。
天眼查信息顯示，友富(上海)有限公司系由香港友富投資有限公司100%控股的企業(yè)。公司存在自身風(fēng)險21條，預(yù)警提醒3條。其中，公司曾因未代扣代繳個人所得稅、少繳企業(yè)所得稅收到閔行區(qū)稅務(wù)局稽查局的多次行政處罰。
除了皇都花園三期項目多項違規(guī)亂象，記者在此前走訪中還了解到，位于上海市普陀區(qū)真華路399號的中鷹黑森林項目，由于之前備案價較低，目前購房需要簽訂雙份合同，一份為購房合同，其金額與備案價相同，另一份為裝修款，其金額為房子近年的增幅，且必須一次性付給開發(fā)商。值得一提的是，項目一期二期均為精裝修交付，盡管三期也承諾為精裝修交付，但是必須繳納一定金額的裝修費用，且該款項不與房款開同一張發(fā)票。
記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)查到，該項目自推出以來，共有400余次的撤銷合同記錄，銷售人員解釋稱，上述人員在購房初期并無購房資格，開發(fā)商幫忙先進行網(wǎng)簽，購房者正常付款或按時還貸，等其有購房資格時，再撤銷合同，進行二次簽約。
日前，記者撥打中鷹黑森林項目開發(fā)商中鷹置業(yè)有限公司進行求證，在記者說明來意之后，上述負責(zé)人隨即表示電話撥打錯誤并掛斷了電話。有意思的是，在上述公司自動設(shè)置的短信回復(fù)中明確顯示，上述電話確定為上海中鷹置業(yè)有限公司。
入市端：“限價潮”下“捂盤”“減配”問題滋生
除了違規(guī)銷售亂象叢生，限價大潮之下，一些開發(fā)商滋生了“捂盤惜售”心理。
另一方面，不少入市開發(fā)商也因為房屋質(zhì)量“打折扣”遭到業(yè)主投訴。日前，華潤華發(fā)靜安府業(yè)主汪先生向記者投訴了相關(guān)房屋質(zhì)量問題。
從汶水路地鐵站下來，沿著汶水路走，可看到懸掛在路燈及電線桿上的宣傳廣告，而再往前，則是巨幅的靜安府東區(qū)的售樓處的宣傳廣告。記者發(fā)現(xiàn)，除了部分已經(jīng)交付給業(yè)主的樓房，現(xiàn)場仍有塔吊在施工，其中位于中間位置的一棟正在施工的大樓上印有“華錦建設(shè)”四個大字。
據(jù)汪先生介紹，自己購買的房屋存在嚴重的質(zhì)量問題。首先，室內(nèi)的大理石地面出現(xiàn)了反堿現(xiàn)象，其次，廚房的廚具也因為野蠻施工造成了不同程度磨損。此外，自家空調(diào)的外機也被砸壞了，而原本開發(fā)商保證的給空調(diào)外機裝上保護架，現(xiàn)在也沒了音信。
“反堿問題幾乎家家都存在，但最令人生氣的是開發(fā)商和施工方的態(tài)度，質(zhì)量問題一直不能解決，維修人員遲遲不來維修，而倘若維修，則會變相向業(yè)主索要好處費。”汪先生坦言，現(xiàn)在矛盾主要集中在了附近在建的垃圾處理廠，從時間上推算，開發(fā)商拿地之時，垃圾處理廠還未動工，但倘若一旦投入使用，則該小區(qū)會受到極大的污染。
這并不是靜安府項目遭到業(yè)主第一次維權(quán)。今年5月份，據(jù)本報記者報道，自3月份交房以后，多位業(yè)主發(fā)現(xiàn)大理石瓷磚、車庫漏水等質(zhì)量瑕疵問題，在向開發(fā)商方面提出之后，仍然沒有得到正面解決。
對于業(yè)主反映的問題，記者多次向華潤置地相關(guān)負責(zé)人求證，截至記者發(fā)稿，尚未得到明確回應(yīng)。上海華泓鉅盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布的《靜安府邸一期交付工作進展說明》表示，針對部分業(yè)主在收房過程中及入住期間提及的維修事項，靜安府邸自交付起就組建了專業(yè)的交付小組，對業(yè)主提出的問題有針對性地快速處理。
無獨有偶，日前，據(jù)相關(guān)媒體報道，中鷹黑森林項目也被多位業(yè)主投訴房屋存在隔音性能極差、新風(fēng)風(fēng)壓小、溫度難以控制、落地玻璃移門皮帶損壞等現(xiàn)象。
針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的種種亂象，多位業(yè)內(nèi)人士表示，住建部此次政策管控，充分說明了“房住不炒”的政策邏輯不變，且政策會持續(xù)管控，也是為了確保今年下半年房地產(chǎn)市場穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。總體上說，會對下半年房地產(chǎn)市場的秩序規(guī)范有積極的作用。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，首先，政策明確了對房價和房源操縱現(xiàn)象的管控，這是從供應(yīng)端等層面進行了管控。其次，政策明確了對于中介各類違規(guī)行為類似陰陽合同進行了管控，這有助于未來交易方面的秩序穩(wěn)定。第三，政策對于包括公積金貸款等進行管控，其實也是為了讓房屋買賣的流程更加順暢。同時，政策也明確提到了對于各類虛假廣告的管控，這屬于本輪房地產(chǎn)市場中的新內(nèi)容，過去針對廣告方面的管控內(nèi)容相對少，但現(xiàn)在明顯強化。
