總價(jià)百萬(wàn)的商鋪首付50萬(wàn) 剩下開發(fā)商幫你還，這事是真的嗎?

南京綠國(guó)萬(wàn)象都薈已經(jīng)涉嫌違規(guī)“售后包租”，專家稱蘊(yùn)含巨大投資及法律風(fēng)險(xiǎn)  

“只付首付，永不供貸”，總價(jià)100萬(wàn)的商鋪，你只需拿出50萬(wàn)的首付，剩下的50萬(wàn)貸款開發(fā)商幫你還，相當(dāng)于總房?jī)r(jià)便宜了一半，供不應(yīng)求的南京樓市還有這樣“天上掉餡餅”的好事？連日來，揚(yáng)子晚報(bào)96096新聞熱線接到讀者電話，就位于南京城南的綠國(guó)萬(wàn)象都薈項(xiàng)目的所謂“零風(fēng)險(xiǎn)高收益”提出質(zhì)疑。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市民反映的這一情況屬實(shí)。

南京商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士表示，“只付首付，永不供貸”其實(shí)就是《商品房銷售管理辦法》中明確禁止的“售后包租”，最高法還曾將“售后包租非法吸收資金”入罪，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，投資者一定要小心。而管理部門稱，該項(xiàng)目有打“擦邊球”的嫌疑，涉嫌違反《商品房銷售管理辦法》第十一條之規(guī)定，他們將密切關(guān)注該項(xiàng)目。

市民質(zhì)疑

100萬(wàn)的商鋪

只花50萬(wàn)就能買到,還不用還貸？

手上有點(diǎn)積蓄的市民徐先生，眼看著不少理財(cái)項(xiàng)目收益越來越低，于是想找點(diǎn)投資收益高的項(xiàng)目試試。一次偶然的機(jī)會(huì)，徐先生得到了位于城南的綠國(guó)萬(wàn)象都薈項(xiàng)目的銷售信息，于是去一探究竟，看看合適的話就做點(diǎn)投資。

隨后，按照對(duì)方的指示，徐先生來到了綠國(guó)萬(wàn)象都薈項(xiàng)目的營(yíng)銷中心。徐先生告訴記者，現(xiàn)場(chǎng)有不少置業(yè)顧問，他們介紹說綠國(guó)萬(wàn)象都薈現(xiàn)在在售的是一樓到三樓的商鋪房源，其中一樓商鋪的售價(jià)在4萬(wàn)元—8萬(wàn)元/┫，二樓商鋪售價(jià)2.7萬(wàn)元—3萬(wàn)元/┫，三樓商鋪售價(jià)2.4萬(wàn)元/┫。在徐先生看來，商鋪的價(jià)格相當(dāng)于購(gòu)買住房的價(jià)格，且商鋪如果出租得好，收益應(yīng)該是不錯(cuò)的。“銷售人員告訴我，這些商鋪的面積不是太大，總投資額也不多，收益比現(xiàn)在市面上很多投資項(xiàng)目要高，很值得像我這樣的人投資。”徐先生說，更具有誘惑性的是，該項(xiàng)目說正在搞促銷，針對(duì)二樓和三樓的商鋪，開發(fā)商特別推出了“只付首付，永不供貸”的政策。

簡(jiǎn)單來說，就是購(gòu)買小面積的商鋪，總價(jià)約在100萬(wàn)元，購(gòu)買者只需要付首付50萬(wàn)元，剩下的50萬(wàn)元由開發(fā)商找專人負(fù)責(zé)管理商鋪，用出租商鋪的租金供貸款，兩相抵扣10年后，這家商鋪就是購(gòu)買者個(gè)人的。“銷售人員說的很好，我算了一下，這種方式也是挺不錯(cuò)的。但我考慮的是，如果這10年里商鋪?zhàn)獠怀鋈?，還不得我付貸款？10年后如果商鋪還是沒人租，我不爛在手里啦。”徐先生說，他回家后在網(wǎng)上查了一下，發(fā)現(xiàn)類似綠國(guó)萬(wàn)象都薈的這種銷售模式早已不新鮮，且有不少項(xiàng)目出了問題。記者了解到，有市民徐先生這樣疑慮的購(gòu)買者不在少數(shù)。

記者調(diào)查

綠國(guó)萬(wàn)象都薈“承諾”買房人

簽訂10年返租合同

為印證徐先生的說法，記者以投資者的身份來到了綠國(guó)萬(wàn)象都薈項(xiàng)目的營(yíng)銷中心。前來看房的人三五成群，而現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問的介紹，確如徐先生反映的一樣，特別是對(duì)二、三樓的商鋪?zhàn)髁酥攸c(diǎn)推薦，并反復(fù)提出“只付首付，永不供貸”的優(yōu)惠，以吸引看房者的興趣。

對(duì)于記者的疑問，一位置業(yè)顧問給記者算了筆賬，如果購(gòu)買二樓一套總價(jià)100萬(wàn)的商鋪，按照他們的現(xiàn)行政策，只需要付50%的首付款，即50萬(wàn)元，剩下的50萬(wàn)貸款，月還貸5000元。該置業(yè)顧問稱，購(gòu)買的商鋪交由他們打理，購(gòu)房者在跟他們請(qǐng)來的商管公司簽訂10年返租合同后，月租金就能保證在5000元。商管公司會(huì)負(fù)責(zé)每月定期把出租收益5000元打到購(gòu)房者的還貸賬戶上，如此一來，購(gòu)房者本人基本就無需支付任何的還款費(fèi)用。“相當(dāng)于這套100萬(wàn)的商鋪，你只花了50萬(wàn)就買到了。”該置業(yè)顧問說。

不過，記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于三樓商鋪的銷售，綠國(guó)萬(wàn)象都薈項(xiàng)目方給出的政策與二樓有區(qū)別，即同樣是在購(gòu)買商鋪后和商管公司簽訂10年的返租合同，但前5年的租金收益，開發(fā)商按每年6%的投資回報(bào)率一次性返還。算下來，如果三樓一套總價(jià)300萬(wàn)的商鋪，購(gòu)房者在購(gòu)買時(shí)，開發(fā)商一次性返還30%，即相當(dāng)于實(shí)際成交價(jià)為210萬(wàn)，首付50%就是只需要付105萬(wàn)。其后5年的租金，由開發(fā)商和購(gòu)房者二八分成。

聽樓市專家分析

售后包租風(fēng)險(xiǎn)大，警惕商鋪?zhàn)?ldquo;傷鋪”

只需要付50%的首付，不需要還貸，就能坐擁一套繁華地段的商鋪，而且有長(zhǎng)達(dá)10年的租約保障，這樣的投資真的是零風(fēng)險(xiǎn)高收益嗎？揚(yáng)子晚報(bào)記者分別咨詢了南京一位商業(yè)地產(chǎn)專家及房管部門的工作人員。

在南京有著多年商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷及管理經(jīng)驗(yàn)的一位專業(yè)人士直言，首付一半，永不還貸，其實(shí)是“羊毛出在羊身上”。購(gòu)房人表面上擁有了長(zhǎng)達(dá)10年的租約回報(bào)，實(shí)際上可能是原來只能賣2萬(wàn)元/┫的商鋪，開發(fā)商提高售價(jià)后，變成了3萬(wàn)元/┫。同時(shí)，開發(fā)商一再宣傳商鋪升值前景如何美好，還愿意跟投資者簽訂租約，忽悠投資者購(gòu)買商鋪。事實(shí)上，租金沖抵購(gòu)房款及房貸，對(duì)于投資者而言是一場(chǎng)虛假的優(yōu)惠。

此外，專家稱，從眾多失敗的案例來看，相當(dāng)一部分商鋪的開發(fā)商都是只管賣，并不管后期運(yùn)營(yíng)管理。而投資者只是看到了售后包租、返租金等優(yōu)惠條件，卻忽略了考察開發(fā)商的實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力。在南京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，售后包租的商場(chǎng)開業(yè)后因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而空置甚至關(guān)閉的情形不止一例。開發(fā)商承諾的高投資回報(bào)根本無法保證，致使投資者損失慘重，商鋪?zhàn)兂闪?ldquo;傷鋪”。

南京相關(guān)管理部門的一位工作人員告訴記者，2001年頒布實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第十一條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”正是為了規(guī)避開發(fā)商虛假優(yōu)惠，賣房套現(xiàn)后“金蟬脫殼”，以造成投資者巨大損失的風(fēng)險(xiǎn)。也正是因?yàn)榉ㄒ?guī)明令禁止，近年來一些開發(fā)商就打起了擦邊球，采取“引入商業(yè)管理公司”這種第三方介入的方式，來逃避監(jiān)管。綠國(guó)萬(wàn)象都薈項(xiàng)目就涉嫌違反這一規(guī)定，他們將密切關(guān)注該項(xiàng)目。

而綠國(guó)萬(wàn)象都薈的置業(yè)顧問也明確向記者表示，“和投資者簽約的商管公司就是開發(fā)商的子公司”，可能正是為了逃避法規(guī)的監(jiān)管，但專家提醒，這一模式依然延續(xù)了售后包租模式，其中蘊(yùn)含的投資及法律風(fēng)險(xiǎn)不可忽視，購(gòu)房者需慎重。

這樣賣樓曾有維權(quán)先例>>

南京中泰國(guó)際承諾包租10年

才過5年就付不出租金了

2013年3月11日，來自南京、杭州、義烏、溫州等全國(guó)各地的上百名業(yè)主“圍攻”中泰國(guó)際廣場(chǎng)，索要被欠數(shù)月的租金。

這批業(yè)主2007年在南京奧體附近的中泰國(guó)際廣場(chǎng)購(gòu)買了商鋪，開發(fā)商江蘇圓泰置業(yè)有限公司和管理方江蘇中豪威爾商業(yè)管理有限公司當(dāng)時(shí)承諾“10年包租、年回報(bào)率8%”。然而從2012年8月開始，因承租方紅星美凱龍撤出，導(dǎo)致中豪威爾連續(xù)多月無力支付業(yè)主租金，業(yè)主們多次上門催要未果，只好集體找管理方要說法，但維權(quán)結(jié)果并不能讓他們滿意。