江寧3年盤(pán)活1萬(wàn)畝低效產(chǎn)業(yè)用地

盤(pán)活“沉睡”土地，一篇妙文才破題

記者觀察

一邊是嚴(yán)控新增用地規(guī)模的剛性要求，新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)面臨“用地荒”；一邊卻是部分企業(yè)占用閑置低效土地，長(zhǎng)期繳納低稅收甚至零稅收。在土地資源精準(zhǔn)配置、精細(xì)使用、集約利用要求下，如何盤(pán)活“沉睡”的土地，成為地方政府推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展面臨的一個(gè)重要挑戰(zhàn)。

記者近日采訪獲悉，江寧區(qū)近3年來(lái)采取嫁接開(kāi)發(fā)、回收轉(zhuǎn)讓、鼓勵(lì)社會(huì)資本參與等措施，截至今年底將有效盤(pán)活約1萬(wàn)畝低效產(chǎn)業(yè)用地，為低效用地再開(kāi)發(fā)作出了有益探索。

產(chǎn)業(yè)請(qǐng)進(jìn)來(lái)，土地增效能

在江寧濱江開(kāi)發(fā)區(qū)晶能新能源汽車制造項(xiàng)目基地，工地一派繁忙的施工景象。最快今年4月，第一臺(tái)以燃料電池為動(dòng)力的新能源物流車就將與市民見(jiàn)面。從引進(jìn)項(xiàng)目、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)到投產(chǎn)，晶能新能源項(xiàng)目?jī)H用時(shí)9個(gè)月，而從工地動(dòng)工到產(chǎn)品下線，建設(shè)方只用了約6個(gè)月。

創(chuàng)造速度“奇跡”，得益于江寧行政效能大幅提速，也得益于低效用地的二次開(kāi)發(fā)。記者獲悉，晶能新能源項(xiàng)目所用300畝土地原屬破產(chǎn)企業(yè)嘉捷特種車輛制造工廠，嘉捷建設(shè)廠房后一直閑置，300畝土地、廠房都成了“沉睡”的資源。在開(kāi)發(fā)區(qū)牽線下，晶能先期收購(gòu)了嘉捷公司，一期項(xiàng)目為原廠原址改建，因此只用6個(gè)月即可建設(shè)投產(chǎn)。

除了項(xiàng)目嫁接外，江寧還積極引導(dǎo)有能力的企業(yè)自主投入，對(duì)低效用地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)。例如，勝太路上的金長(zhǎng)城拆除了此前的建材市場(chǎng)和酒店，正在新建10萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體；對(duì)沒(méi)有能力二次開(kāi)發(fā)的企業(yè)，該區(qū)積極引導(dǎo)園區(qū)、街道收回低效用地，再通過(guò)招拍掛程序進(jìn)入供地市場(chǎng)。 

“2016年2467畝、2017年3676畝，今年保守估計(jì)3000畝……”江寧區(qū)國(guó)土資源局低效用地再利用辦公室主任王平昨天告訴記者，近年來(lái)，江寧區(qū)采取多種舉措，有效盤(pán)活一批低效產(chǎn)業(yè)用地，不僅為新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)騰挪出了空間，更為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)增效打通了路徑。

低效用地開(kāi)發(fā)空間巨大

無(wú)論從外部要求還是內(nèi)生需求，低效用地再利用都必須加快推進(jìn)。王平告訴記者，根據(jù)南京市下達(dá)江寧區(qū)建設(shè)用地總規(guī)模剛性控制指標(biāo)測(cè)算，江寧至2020年平均每年新增用地規(guī)模約0.56萬(wàn)畝，遠(yuǎn)低于“十二五”時(shí)期每年1.1萬(wàn)畝的新增建設(shè)用地規(guī)模，難以支撐未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地需求。

一邊是“用地荒”，一邊則是大量閑置低效用地。江寧區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)用地調(diào)查顯示，各街道均有1—2家工業(yè)集中區(qū)，總占地面積約2.89萬(wàn)畝，入駐企業(yè)1458家，畝均產(chǎn)值和稅收貢獻(xiàn)總體較低。考慮到中小工業(yè)集中區(qū)用地相對(duì)集中，其中符合土地利用總體規(guī)劃的達(dá)2.75萬(wàn)畝，盤(pán)活潛力巨大。 

為了掌握全區(qū)產(chǎn)業(yè)用地基本情況，江寧區(qū)國(guó)土部門(mén)搭建了產(chǎn)業(yè)用地地理信息系統(tǒng)，目前正在補(bǔ)充完善企業(yè)數(shù)量、土地、稅收、環(huán)保等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，國(guó)土部門(mén)還以畝均稅收論英雄，將用地企業(yè)劃分為ABCDX五個(gè)等級(jí)。國(guó)土部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)將針對(duì)分級(jí)結(jié)果，對(duì)不同等級(jí)企業(yè)給予差別化待遇，充分調(diào)動(dòng)低等次企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)型積極性，以實(shí)現(xiàn)低效土地的精準(zhǔn)配置、精細(xì)使用和集約利用。

一篇妙文才破題

江寧區(qū)低效用地二次開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新探索，贏得了國(guó)務(wù)院辦公廳點(diǎn)贊。在去年的通報(bào)中，江寧因“土地集約節(jié)約利用成效較好”，被國(guó)務(wù)院獎(jiǎng)勵(lì)用地計(jì)劃指標(biāo)1000畝。 

盤(pán)活“沉睡”的土地，一篇妙文才剛剛破題。隨著低效用地再利用深入推進(jìn)，其難度日趨加大。江寧區(qū)有關(guān)人士介紹，低效用地再開(kāi)發(fā)難度加大主要體現(xiàn)在“兩個(gè)缺乏”：一是缺乏倒逼機(jī)制。“浙江等地通過(guò)增收50%—200%水電氣費(fèi)和土地使用稅，倒逼低效企業(yè)退出市場(chǎng)的做法值得借鑒。但由于目前江寧權(quán)限不足，難以通過(guò)價(jià)格杠桿形成倒逼機(jī)制；二是缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。由于歷史原因，江寧中小工業(yè)集中區(qū)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，部分低效用地城市規(guī)劃尚未覆蓋，涉及面積7586畝，導(dǎo)致低效用地再開(kāi)發(fā)大多數(shù)呈點(diǎn)狀散開(kāi)，難以形成規(guī)模集聚效應(yīng)。” 

為了推動(dòng)低效用地再利用取得新的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，目前江寧已懇請(qǐng)市委、市政府支持，一方面支持編制江寧中小工業(yè)集中區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，有效解決城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃不匹配問(wèn)題；此外，該區(qū)還建議市里進(jìn)一步支持江寧探索產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目水電氣、土地使用稅等定價(jià)辦法，制定差別化政策，提高低效用地使用權(quán)人的持有成本，從而倒逼低效用地二次開(kāi)發(fā)。 

“我們將繼續(xù)創(chuàng)新探索，在社會(huì)資本參與、低效用地收回等方面探索一條可復(fù)制的實(shí)現(xiàn)路徑。”該區(qū)國(guó)土部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。 

本報(bào)記者  周愛(ài)明