交匯點(diǎn)訊 3月31日南京發(fā)布“房七條”新政，其中“全面取消住房限售”引發(fā)市民關(guān)注。如今已經(jīng)4天，南京二手房掛牌量有沒(méi)有激增?新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　此次新政發(fā)布之前，南京實(shí)施“住房三年限售”政策已長(zhǎng)達(dá)8年之久。2017年5月13日，南京正式實(shí)施限售政策，規(guī)定新購(gòu)住房(含新建商品房和二手房)需在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可上市交易。該政策旨在抑制當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)過(guò)熱和投機(jī)性購(gòu)房行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　2022年以來(lái)，樓市供需情況發(fā)生變化，南京逐步為部分限售住房“松綁”。2022年5月，南京將新房限售期限的起算點(diǎn)從“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年”調(diào)整為“自商品房買賣合同備案之日起滿3年”。這一調(diào)整顯著縮短了新房實(shí)際限售周期。2024年11月，南京進(jìn)一步調(diào)整限售政策，允許兩類人群解除限售：購(gòu)買新建商品房的家庭，其名下處于限售期的二手房可提前交易；二孩及以上多孩家庭(有未成年子女)，其名下處于限售期的二手房也可上市交易。2025年3月31日的“全面取消住房限售”，意味著“限售令”徹底退出南京房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　解除限售是大勢(shì)所趨，讓房屋自由流通才能激活樓市的流動(dòng)性。南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南京工業(yè)大學(xué)教授吳翔華認(rèn)為，此前的限售政策讓改善型購(gòu)房者的“以舊換新”需求受阻。即便后續(xù)兩次調(diào)整放寬部分群體限制，市場(chǎng)流動(dòng)性仍顯不足。

　　記者注意到，3月31日南京解除限售后，4天共釋放大約2000余套房源。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，新政前3月30日南京二手住宅掛牌量大約14.1萬(wàn)套，截至4月3日晚，南京二手住宅掛牌量大約14.3萬(wàn)多套，累計(jì)新增2000余套。根據(jù)我愛我家南京研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月南京二手房每周正常新增掛牌量均在2000套左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政后4天的二手住宅掛牌量并未激增，符合“金三銀四”的二手房熱銷趨勢(shì)。

　　3月，南京樓市已然進(jìn)入供銷兩旺“小陽(yáng)春”，“房七條”新政的發(fā)布助力其持續(xù)升溫。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月南京全市二手房成交量9344套，環(huán)比上漲73%，同比去年同期漲幅9.1%。

　　全面解除住房限售，是否利好樓市?南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)汪明宇認(rèn)為，二手房掛牌量的增加，在短期會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響，但長(zhǎng)期來(lái)看是利好，將加速市場(chǎng)復(fù)蘇、企穩(wěn)回暖。

　　解除限售，二手房掛牌量會(huì)不會(huì)激增?汪明宇分析說(shuō)，此次取消限售后釋放的房源應(yīng)是2022年3月31日以后成交的房源。初步估算，2022、2023年南京主城大約賣了9萬(wàn)多套新房，而2024年銷售的新房大都還未交付，不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，2022年3月，南京樓市已進(jìn)入深度調(diào)整期，以投資為目的購(gòu)房者非常少，大多購(gòu)房人以自住需求為主?！斑@就意味著，大部分業(yè)主不會(huì)選擇新房交付后馬上掛牌銷售?！?/p>

　　新掛牌房源會(huì)不會(huì)低價(jià)拋售而影響整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格?汪明宇認(rèn)為，即使一部分業(yè)主利用新政的機(jī)會(huì)進(jìn)行置換或者是售房離場(chǎng)，由于數(shù)量有限，長(zhǎng)期影響微乎其微。他表示，回望此前已陸續(xù)解除限售的深圳、成都、長(zhǎng)沙、鄭州等城市，均未出現(xiàn)二手房掛牌量激增、價(jià)格踩踏情況。與之相反，這些城市目前已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖跡象。

　　值得注意的是，解除限售的房源在交易時(shí)可能要支付更多的稅費(fèi)。根據(jù)2024年12月1日實(shí)施的稅收新政，個(gè)人出售購(gòu)買不足2年的住房時(shí)，需要繳納增值稅及附加稅，綜合稅率大約為5.3%。對(duì)持有時(shí)間滿2年及以上的住房，免征增值稅。南京執(zhí)行限售政策期間的房屋交易均滿足免征增值稅的條件，而現(xiàn)在一部分持有時(shí)間不滿2年的房屋則要支付這項(xiàng)稅費(fèi)，對(duì)總價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的住宅來(lái)說(shuō)是一筆不小的費(fèi)用。對(duì)購(gòu)房人而言，購(gòu)買滿2年的二手房顯然更加劃算。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將會(huì)影響部分新掛牌二手房的售價(jià)或成交速度，也將在一定程度上減少新掛牌二手房激增對(duì)二手房市場(chǎng)的影響。

　　新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 劉霞