原標題：酷青年中心煥新開業(yè)，軍人俱樂部更新改造，沉寂多年的山西路/湖南路商圈開始“回血”——

　　重振山西路

　　“今天又是一個萬人流量日!”12月9日，南京市鼓樓區(qū)山西路，KUMOLL酷青年中心正和酷茂董事長余俊佇立中庭，抬頭看到四樓各動漫潮玩店扎堆的年輕人，不由得喜上眉梢。透過他面前高大的落地窗，不久前剛剛拆掉地鐵圍擋的山西路廣場一下變得開闊，城際線由遠而近，從中山北路、新模范馬路、湖南路圍攏而來。

　　隨著南京地鐵5號線城區(qū)段即將運營，酷青年中心、雞鳴湯包總店煥新開業(yè)，軍人俱樂部更新改造，沉寂多年的山西路/湖南路商圈開始“回血”?！爸卣裰菲D難而堅定，但我們將呈現(xiàn)一個不同以往的山西路?！蹦暇┦泄臉菂^(qū)發(fā)展改革委副主任程夢姍說，新商圈將以年輕化、體驗型為主題，以“盒子茂+街區(qū)游”為載體，科文商旅一體布局，在中央路商務商貿軸、新模范馬路科技創(chuàng)新街、頤和路民國公館區(qū)等烘托支持下，融入整個鼓樓老城區(qū)“再中心化”進程。

　　煥新開張，

　　華東最大二次元商場落戶

　　酷青年中心前身是樂購仕百貨。曾是山西路“地標級存在”的蘇寧銀河裙樓商業(yè)，后來由于山西路廣場改造以及湖南路封閉施工，大樓酒店、商業(yè)項目均受影響，樂購仕更是在商業(yè)轉型中人氣漸失。隨著地鐵5號線建設進入尾聲，鼓樓區(qū)擘畫商圈復興，酷青年中心是山西路引進的第一個大項目。

　　“接手樂購仕后，我們對整座商場進行‘爆改’?！庇嗫〗榻B，商場引進38個動漫主題館，三月獸、谷咕、貓唔、烏丸屋、水豚小怪獸等動漫界知名品牌悉數(shù)進場，并吸收動漫IP周邊店、中古店、漫畫書店、卡牌道館、JK服飾等業(yè)態(tài)，五樓改造成餐飲區(qū)，六樓是活動區(qū)，總面積4萬多平方米，是南京乃至華東地區(qū)面積最大、展陳最多的二次元主題商場。

　　二次元源于日本語。在動漫業(yè)發(fā)達的日本，動畫、漫畫、游戲都是以二維圖像構成的虛擬世界，別稱“二次元”。改造樂購仕前，余俊多次去日本考察，發(fā)現(xiàn)“酷漫”主題商業(yè)發(fā)展蓬勃。國內剛剛起步，去年二次元商業(yè)營收已達千億級，有望發(fā)展成萬億級市場。上海南京東路號稱中國版秋葉原的百聯(lián)ZX只有1萬平方米，卻激活了這座老商場。南京三山街的水游城轉型為二次元商場后，也是人氣大漲?？崆嗄曛行?0月18日開張以來，每逢雙休日開門前門口都排著隊。由于周邊高校、園區(qū)眾多，許多學生會、管委會來搞團建、辦展會，商場六樓5000平方米大展廳，各類活動已排到明年二三月。

　　眼下，嘗到甜頭的正和酷茂又著手改造與蘇寧銀河一街之隔的中環(huán)國際廣場，布局酒吧、宵夜、健身等業(yè)態(tài)，打造以“酷娛”為主題的青年綜合體，今年底對外迎客。

　　早于酷青年中心開張一個月，南京雞鳴湯包總店落戶湖南路。記者12月9日中午看到，店外外賣區(qū)排起長隊，店內等候區(qū)坐得滿滿當當，領號就餐要等1小時?！敖衲?月開業(yè)以來，生意就一直很火。”南京雞鳴餐飲總經理張家軍開心地說，他們雖然賣的是湯包、油端子、蒸兒糕這些小吃點心，但每天營業(yè)額有10多萬元，一年營收3000萬元不在話下。

　　張家軍介紹，自從本世紀初雞鳴酒家拆離鼓樓廣場后，南京雞鳴餐飲在全城開枝散葉，卻一直沒有一家總店，看中湖南路的區(qū)位優(yōu)勢，盤下湖南路湖北路口原招商銀行兩層樓1500平方米，店內店外一派“民國風”，勾起了南京人滿滿的回憶。湖南路店如今已是南京100多家雞鳴湯包連鎖店旗艦店。

　　但從山西路到湖南路，商圈總體上還處在百業(yè)待興狀態(tài)。記者一路看來，湖南路上多數(shù)業(yè)態(tài)與商業(yè)無關，獅子橋美食街原來的知名飯店獅王府、南京大牌檔不見蹤影；周邊云南北路、湖北路還很熱鬧，大多是社區(qū)小店，以及吾悅廣場等滿足社區(qū)消費的銷品茂?！翱崆嗄曛行摹㈦u鳴湯包總店的紅火讓我們信心倍增，山西路、湖南路復興的根基還在，南京人對這里情懷依舊，人氣可以聚起來!”鼓樓區(qū)湖南路街道黨工委書記蔡健說，山西路/湖南路煥新改造、回血復活，依然有領銜城北、輻射全城的潛力。

　　再中心化，

　　科創(chuàng)文旅街區(qū)環(huán)抱山西路

　　一二十年前，山西路/湖南路還是僅次于新街口的南京“第二商圈”。隨著河西、江寧、仙林的崛起，老城區(qū)不可避免陷入人口紅利減弱、優(yōu)勢資源稀釋、經營主體外遷的困境，影響到商業(yè)發(fā)展，山西路、湖南路、中央門等過去紅火的商圈商街，都面臨轉型發(fā)展難題。

　　“地鐵5號線延宕和湖南路地下工程的確給商圈造成很大影響，但回顧南京鼓北20多年的發(fā)展，山西路、湖南路的困境是多因素疊加造成的?！辈探≌f，山西路/湖南路商圈地處城北中心，周邊有四五十萬人口、十幾所高校以及南瑞、十四所等大院大所，隨著上世紀90年代燈光夜市的火爆以及“百城萬店無假貨”步行街建設，漸漸繁盛起來，在商圈鼎盛的2005年、2006年，日租金最高達35元/平方米，湖南路街道一個街道的稅收占到整個鼓樓區(qū)1/3。后來隨著南京“一城三區(qū)”“退二進三”布局，鼓樓區(qū)經歷多輪“空心化”影響，隨著年輕人外流、高校院所外遷，不可避免地對主城發(fā)展、商圈建設造成影響。

　　對于主城區(qū)優(yōu)勢資源外遷，程夢姍表示要辯證地看，一方面，這是歷史發(fā)展的必然過程，那時候主城太擁擠，交通文保配套等全面告急，而郊區(qū)新城也亟需高校院所去拓荒、去“引火”，因此回頭來看，仙林、江寧大學城崛起，包括仙林、百家湖商圈成長乃至江寧千億級智電產業(yè)形成，都離不開南京主城尤其是鼓樓區(qū)的輸血；但另一方面，優(yōu)勢資源外遷后，主城區(qū)形態(tài)老化、功能退化、地位弱化，面臨一系列挑戰(zhàn)。

　　“我們從未孤立地看待山西路/湖南路復興，而是科文商旅一體布局，把商圈重振融入鼓樓主城區(qū)的再城市化進程。”程夢姍說，盤點人口、產業(yè)外遷后留在主城的老校區(qū)、老廠區(qū)，審視老城擁有的核心功能、人文積淀，鼓樓區(qū)大力推動環(huán)高校、老校區(qū)硅巷建設，鼓勵央企、大院大所把總部、研發(fā)回遷主城，實施老廠區(qū)低效用地開發(fā)，共同燒熱老城“再中心化”這盆火。

　　從北京西路、中央路到新模范馬路，鼓樓老城改造升級如火如荼：南大一年級新生去年起回母?！皩じ娃k學”，加上平臺、研發(fā)企業(yè)進駐，老校區(qū)又“回血”到1萬多人，僅費彝民樓一座樓就集聚辦公研發(fā)人員上千人，一個字節(jié)跳動企業(yè)帶來300億元年營收，校園大操場地下開發(fā)近千個車位向城市開放。頤和路第十一、十二街區(qū)改造后，每天上萬人前來打卡。新模范馬路沿線老校區(qū)、老所區(qū)打開圍墻、改造校舍，建成南工大丁家橋校區(qū)大學科技園、虹橋校區(qū)設計芯、南郵大空天地海研究院、十四所智夢園等硅巷，全區(qū)城市硅巷達23個，總規(guī)模62萬平方米，進駐各類創(chuàng)新型科企1263家。

　　“地還是那片地，產業(yè)已不是原來的產業(yè)，人也不是遷出的那些人?！惫臉菂^(qū)中央門街道副主任莊永聯(lián)介紹，他們街道各類硅巷聚集的辦公、研發(fā)人員就有近萬人。中央路沿線改造南汽、國電南自等低效用地，建成金茂覽秀城、南京華貿中心、保利南自智匯中心3個集5A寫字樓、城市廣場、休閑街區(qū)、購物中心于一體的超級城市綜合體，建筑總面積超百萬平方米，其中商業(yè)載體面積25萬平方米，達山西路/湖南路商業(yè)近一半面積。保利南自智匯中心沿南瑞路連成200米市井長巷，11月1日舉辦了首屆米其林美食節(jié)，看到老廠區(qū)華麗轉身，國電南自今年底將把總部和研發(fā)從郊區(qū)回遷智匯中心一號樓。

　　年輕力商圈，

　　燒熱老城更新改造“一鍋水”

　　像鼓樓區(qū)這樣，國內不少城市中心城區(qū)都在力推“再中心化”。深圳福田區(qū)聚焦“再中心化”命題，著力鞏固深圳“五個中心”地位；成都實行城市“中優(yōu)”戰(zhàn)略，以專項政策提高中心城區(qū)外溢效率、輻射能力。南京老城除了鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、秦淮區(qū)也都圍繞高校院所建設城市硅巷，盤活閑置樓宇廠房，推動創(chuàng)新資源回歸、發(fā)展要素回流。

　　“商圈商街建設，始終是主城再中心化繞不開的命題?！背虊魥櫿J為，繁華商圈不僅是高能級、高品質中心城區(qū)標志，也為總部辦公、城市硅巷提供優(yōu)質配套。從鼓樓老城區(qū)看，環(huán)繞山西路/湖南路的新模范馬路科技創(chuàng)業(yè)、中央路商務辦公、頤和路文旅打卡，有如一鍋“燒熱的水”，都等著中心商圈“沸騰”起來。

　　“從山西路、湖南路看，不僅主城再中心化為商圈重振提供了戰(zhàn)略支撐，長期困擾區(qū)域發(fā)展的一些制約因素也逐步解鎖?！蹦暇┏鞘信c交通規(guī)劃研究院董事長楊濤介紹，地鐵5號線開通后，縱向連接下關、山西路、三山街、南部新城、江寧等板塊，將帶來不亞于地鐵1號線、3號線的大客流。山西路廣場改造還有項目待建，但已竣工樓群，和遷建湖南路的青少年宮，宛如“堆積木”一樣把廣場“推”到城市面前，打開山西路“新封面”。

　　在山西路廣場中山北路上，占地4萬平方米的軍人俱樂部將投資2億元保護改造，主打文藝懷舊風，原來的長三角圖書市場、KTV場地、溜冰場，將“換血”為音樂酒吧、特色零售、潮玩買家，打造白領們“日咖夜酒，微醺社交”場所。沉寂已久的獅子橋步行街、丁家橋燈光隧道，也將重新升級改造。

　　“商圈百廢待興，正好可以好好思考下，商圈優(yōu)勢是什么，準備做什么?”蔡健說，區(qū)別于“中華第一商圈”新街口和借力文旅發(fā)展的夫子廟，歷史上山西路/湖南路憑借馬路夜巷吸引周邊人氣發(fā)展而來，被稱為“南京人的商圈”“情懷商圈”：這里的青少年宮、軍人俱樂部凝集了幾代南京人的青春記憶，馬臺街夜市是眾多老板們最早“練攤”的地方……雞鳴湯包總店的紅火，生動說明這一特性，如今更要把好逛、好玩、好吃作為賣點，講好老城故事，建設開放街區(qū)。

　　應對電商沖擊，成功策劃了成都荷花地、玉林東路等商業(yè)地標的成都錦樓董事長張萍在調研山西路/湖南路后，給出建議是打造“非標商業(yè)”、深耕垂直圈層，利用商圈內特色街巷發(fā)達、“記憶建筑”多的優(yōu)勢，引入老字號、網紅店、買手店，推動文旅城市化、空間IP化、場景無界化，打造南京零售業(yè)“專精特新”集合體。

　　“讓年輕人回來，山西路就興旺了”。余俊、張家軍建議建設“年輕力商圈”，像樂購仕改造為酷青年中心這樣，山百大樓、中央商場山西路店、和平影城等都應煥新改造，發(fā)展策展型零售、主理人經濟，引入藝展、潮玩、快閃，先做流量、再做生意，把整個商圈建成高黏度社交空間，打造個性化社群大本營。

　　“無論是南京國際消費中心城市建設，還是鼓北數(shù)十萬南京人心中期盼，都呼喚山西路/湖南路恢復往日的煙火氣?！背虊魥櫧榻B，鼓樓區(qū)《創(chuàng)建國際消費中心城市核心區(qū)》提出，以更高品質、更高能級主城區(qū)建設，建設國際化地標商圈、差異化特色商圈、高品質社區(qū)商圈，山西路、湖南路集“三個商圈”于一身，其更新改造、復興振興，將端上鼓樓老城區(qū)再中心化最后一道“大菜”。