原標題：《市民論談》關(guān)注小區(qū)公共收益，專家代表各抒己見——
小區(qū)公共收益不能成為“糊涂賬”
《揚州市住宅物業(yè)管理條例》1月1日施行，明確公共收益歸業(yè)主共有物業(yè)或業(yè)委會應將公共收益收支情況每年至少公布一次，接受各方監(jiān)督
如今，揚州不少小區(qū)成為商家的“廣告陣地”：小區(qū)出入口的道閘、電梯間、公共綠地的燈箱上，隨處可見房地產(chǎn)、教育培訓、醫(yī)美等各類廣告。其實，小區(qū)的公共收益遠不止于此。比如，汽車停放費、公共設施房屋出租費等，這些收益應該歸誰，又該如何分配?今年1月1日，《揚州市住宅物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)正式施行，其中第七章專門對公共收益進行了明確。
目前揚州市各小區(qū)的公共收益是怎樣管理、分配的?在落實《條例》過程中會遇到哪些困難?日前，由市委宣傳部、揚州報業(yè)傳媒集團、揚州廣電傳媒集團聯(lián)合打造的第136期《市民論談》，邀請專家學者、市民代表等共同探討了這些問題。
法規(guī)
扣除合理成本后，公共收益屬業(yè)主共有
市住建局物業(yè)管理處處長聶春揚表示，小區(qū)物業(yè)管理無論是業(yè)委會主導，還是委托給物企管理，都應該由業(yè)主共同決定公共收益的用途。
《條例》第五十一條規(guī)定：“利用業(yè)主共有部分、共用設施設備經(jīng)營所得汽車停放費、廣告費、場地使用費、房屋出租費等收入，在扣除合理成本后為公共收益，歸業(yè)主共有?！钡谖迨l明確：“負責管理公共收益的物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當將公共收益的收支情況每年至少公布一次，接受業(yè)主、業(yè)主大會、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居(村)民委員會等的監(jiān)督；公布應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，公布期不少于一個月。”
今年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》也明確規(guī)定：“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！?/p>
探討
小區(qū)公共收益為何常常成了“糊涂賬”
目前揚州市大部分小區(qū)公共收益是如何處理的?業(yè)主是否享受過收益帶來的福利?和美第和奧都花城小區(qū)的做法得到了業(yè)主認可。和美第物業(yè)實行的是“酬金制”，項目所有收入與支出由業(yè)委成員審核把關(guān)，主要用于小區(qū)公共設施的維護與保養(yǎng)。剩余額度平均每戶可分配一百多元，因數(shù)額不高，購買大米對業(yè)主進行了發(fā)放。奧都花城業(yè)委會則將小區(qū)公共收益90多萬元，全部存入公共維修資金賬戶。
也有部分小區(qū)物業(yè)操作不規(guī)范，因物業(yè)費收繳不足，將公共收益進行補充，部分業(yè)主不知情，從而引發(fā)矛盾?！拔飿I(yè)說虧損，但如果深究，就說不清楚了，因為我從來沒看到過公共收益的賬目明細?！彼{山莊園小區(qū)業(yè)主陳先生坦言。
水印西堤小區(qū)業(yè)主顧女士說，“物業(yè)說我們小區(qū)除去各項開支，處于虧損狀態(tài)，也就不存在公共收益分配問題?！蓖^(qū)業(yè)主顏先生說，“物業(yè)公司公布的都是大數(shù)據(jù)，沒有任何明細，可以說是一本‘糊涂賬’。”
市物管商會常務副會長吳琪介紹，一些物業(yè)公司之所以將公共收益與物業(yè)費混在一起進行公示，是因為此前根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，30%公共收益可以彌補物業(yè)費不足。但實際情況是，有的小區(qū)物業(yè)費為0.8元/月/平方米，按照收繳率80%計算，一個小區(qū)平均用工20個人，再加上設施設備的維保費、綠化養(yǎng)護費等，即便用30%公共收益補貼物業(yè)費還是入不敷出。
金地物管集團揚州片區(qū)運營總經(jīng)理許偉坦言，揚州的物業(yè)費收取標準執(zhí)行多年，如今人力和管理成本都在上漲，建議職能部門定期進行市場調(diào)研，讓物業(yè)公司良性運營，物業(yè)費和公共收益“雙賬雙管”，做到“明算賬”。
說法
如何分配使用公共收益由全體業(yè)主決定
“我們需要明確一個概念，由業(yè)主代表或業(yè)主與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務協(xié)議，明確約定物業(yè)費的標準，這是物業(yè)公司作為經(jīng)營性主體的正常收入。但是，物業(yè)公司代收的小區(qū)公共空間的廣告費等公共收益，公司只是受委托的管理方。”特約評論員、法學博士、江蘇盟君律師事務所管理合伙人張靖波直言，此前省里有規(guī)定，30%的公共收益貼補物業(yè)公司，是考慮到物業(yè)公司的經(jīng)營成本可能較大，不能就此將公共收益與物業(yè)費混為一談。
針對有關(guān)業(yè)主提到“去物業(yè)公司查閱賬目明細遭拒”，張靖波表示，公共收益為全體業(yè)主共有，單個業(yè)主找物業(yè)公司提議收益的用途，這是無效的，因為單個業(yè)主無權(quán)代表全體業(yè)主?！暗?，知情權(quán)是每一位業(yè)主享有的權(quán)利，如果業(yè)主提出查閱的訴求，物業(yè)公司作為委托方，必須提供相應的賬目?！?/p>
聶春揚補充道，“此前省《條例》提到的公共收益‘三七開’，30%用于彌補物業(yè)費的不足，70%納入公共維修資金，僅限于業(yè)主大會成立前的做法。在業(yè)主大會成立后，公共部位的收益無論多少，如何分配和使用，都必須由全體業(yè)主決定?！?/p>
不少業(yè)主代表現(xiàn)場表示，“將公共收益以‘發(fā)紅包’的形式給業(yè)主，或用于小區(qū)維修基金，兩種形式都可以。只要把公共收益管理好、運作好，就是為業(yè)主謀福利。建議職能部門在出臺配套文件的同時，考慮設置對公共收益進行管理的監(jiān)督機制。”
做法
物業(yè)服務企業(yè)應當對公共收益單獨列賬
下一步如何貫徹《條例》?聶春揚表示，“根據(jù)規(guī)定，公共收益由物業(yè)服務企業(yè)管理的，物業(yè)服務企業(yè)應當單獨列賬；由業(yè)主委員會管理的，應當納入業(yè)主大會銀行賬戶進行管理?！贝送?，業(yè)主對公共收益的管理和使用有異議的，可以要求物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會說明情況。業(yè)主大會議事規(guī)則可以規(guī)定委托專業(yè)機構(gòu)，對公共收益收支情況進行審計，并規(guī)定審計條件、程序、費用承擔、結(jié)果公布等。
小區(qū)公共收益究竟該如何管好?聶春揚表示，物企單獨列賬要操作規(guī)范，做到賬目清晰，注意留存、備查。支持和完善業(yè)主大會和業(yè)主委員制度，尤其是業(yè)委會要肩負起維護小區(qū)廣大業(yè)主正當權(quán)益的責任，由業(yè)委會決定小區(qū)公共部位的經(jīng)營方式，明確小區(qū)公共收益的分配、管理和使用方式。無論是物業(yè)企業(yè)還是業(yè)委會，都要做到讓業(yè)主清晰明細，并接受多方監(jiān)督。
聶春揚說，“減少和避免出現(xiàn)公共收益問題，需要各主體共同努力。從源頭上，小區(qū)從事經(jīng)營活動必須得到合法授權(quán)。在程序步驟上，應當有相關(guān)的議事過程，有決議和結(jié)果。最終，做到充分保障業(yè)主對小區(qū)公共收益的所有權(quán)、知情權(quán)、決策權(quán)和支配權(quán)。”(記者 羌伊然)
