在前期5個月開展購房“以舊換新”試點基礎(chǔ)上，2月20日，市住建局正式發(fā)布《關(guān)于鼓勵市區(qū)商品住房“以舊換新”的通知》（以下簡稱《通知》，含江都區(qū)），即日起實施，有效期至2025年6月30日。這7條舉措旨在暢通新舊住房置換環(huán)節(jié)，更好滿足改善性住房消費需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

解除商品住房滿3年交易限制

《通知》第一條明確：“取消限售政策。市區(qū)住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》，即可上市交易（有限產(chǎn)權(quán)限制交易的除外）?！?/p>

據(jù)悉，根據(jù)《關(guān)于積極支持剛需和改善性住房需求的通知》（揚建房﹝2023﹞7號）文件，我市自2023年2月20日起全面取消限購政策。此次是在取消限購政策基礎(chǔ)上全面放開限售，取消商品住房（包括新建商品住房和二手住房）滿3年上市交易的限制，居民原有住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易。

享受“以舊換新”契稅補貼

《通知》第二條明確實施“以舊換新”契稅補貼政策。2024年1月1日起，政策有效期內(nèi)，在市區(qū)出售自有住房并在1年內(nèi)購買新建商品住宅的，或在市區(qū)購買新建商品住宅并在1年內(nèi)出售自有住房的，給予新購商品住宅契稅補貼（補貼比例不超過1.5%），與人才購買首套房契稅補貼政策不可同時享受。

需要提醒的是，原產(chǎn)權(quán)人在市區(qū)只能享受一次“以舊換新”購房契稅補貼，夫妻及其未成年子女之間相互出售住房的（含更名），不享受“以舊換新”購房契稅補貼政策。補貼僅針對通過市場交易購置的新建商品住宅，不包括通過司法拍賣、贈與、轉(zhuǎn)讓、繼承等方式獲得的商品住宅。售房時間以在不動產(chǎn)登記部門完成轉(zhuǎn)移登記或轉(zhuǎn)移預(yù)告登記時間為準(zhǔn)，購房時間以新購商品住宅網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)合同備案時間為準(zhǔn)。

據(jù)介紹，居民在政策有效期內(nèi)，一年期間無論是“先買后賣”還是“先賣后買”，均享受契稅補貼。由于首套房、二套房、三套房契稅補貼比例不一，“以舊換新”契稅補貼比例不超過1.5%。關(guān)于新房購買、舊房出售的時間起算點，購房以備案時間為準(zhǔn)，售房以登記時間為準(zhǔn)。

積極推廣“三方聯(lián)動”

《通知》第三條明確推廣“三方聯(lián)動”式“以舊換新”做法。開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、購房客戶三方達成置換意向，客戶委托中介機構(gòu)出售舊房，同時與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同。三方約定在規(guī)定時間內(nèi)，如舊房賣出，客戶按先前約定辦理商品房買賣手續(xù)；如舊房未賣出，客戶可與開發(fā)企業(yè)解除商品房買賣合同，開發(fā)企業(yè)無條件退還客戶繳納的意向金。如雙方商定繼續(xù)履行的，可以重新簽訂合同。

該舉措可理解為“幫賣模式”，主要在于購房者借助房企和中介的資源對舊房進行銷售，以期加速賣出。整個流程為：購房者、開發(fā)商、中介三方簽訂協(xié)議，購房者繳納意向金鎖定新房房源，中介掛牌二手房并限期出售。若期限內(nèi)二手房賣出，則合同生效進入新房交易流程；若二手房未賣出，則開發(fā)商無條件返還購房者前期交付的意向金。

鼓勵支持企業(yè)“直接收購”

《通知》第四條提出：“支持開發(fā)企業(yè)開展‘直接收購’式‘以舊換新’業(yè)務(wù)。為開發(fā)企業(yè)與購房客戶在‘以舊換新’過程中的舊房收購和新房交易提供便捷服務(wù)?！?/p>

該舉措可理解為“收購模式”，對房企實力有一定要求。去年9月、10月，我市先后發(fā)布《關(guān)于在市區(qū)購房開展“以舊換新”試點工作的通知》和《關(guān)于公布第二批“以舊換新”試點企業(yè)名單的通知》，確定6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和4家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)作為試點企業(yè)名單。截至目前，市區(qū)已有逾200套二手房被房企直接收購。

“五個月來，我們承接的二手房收購總額約2億元，目前已經(jīng)去化了50%。在此基礎(chǔ)上，帶動新房成交額近5億元?！狈e極參與試點的一家房企負責(zé)人告訴記者，在實際操作過程中，舊房價格按照市場價評估。舊房出售有了“兜底機制”，換房的確定性大幅度增加，對住房改善性需求釋放有積極作用。

據(jù)悉，自市區(qū)購置商品房“以舊換新”試點工作開展以來，暢通“賣一買一”住房置換環(huán)節(jié)，更好滿足了居民“小房換大屋、舊房換新家、郊區(qū)換城區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房換改善高品質(zhì)住宅”等不同改善性需求。

探索多種方式處置收購房源

《通知》第五條提出：“鼓勵通過多種方式處置收購房源。鼓勵各地探索將收購的舊房用作人才房、保障房和征遷安置房；鼓勵開發(fā)企業(yè)通過出售、出租、活化利用等多種方式處置收購的房源?！?/p>

此舉旨在鼓勵各板塊積極探索舊房活化、利用方式，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)探索舊房去化新路徑。

業(yè)內(nèi)人士坦言，企業(yè)收購的二手房可通過人才公寓、保障性住房和征遷安置房等多種方式處置，一方面可快速完成保障性住房的供應(yīng)目標(biāo)，另一方面還可盤活房地產(chǎn)市場。

構(gòu)建預(yù)告登記機制

《通知》第六條提出：“構(gòu)建預(yù)告登記機制。開發(fā)企業(yè)收購的存量住房可以辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，辦理預(yù)告登記的住房，賣出后可由開發(fā)企業(yè)申請注銷預(yù)告登記，舊房權(quán)利人與舊房購買人申請辦理轉(zhuǎn)移登記?！?/p>

據(jù)悉，為企業(yè)收購舊房開辟不動產(chǎn)登記綠色通道，可減少企業(yè)在收購、出售舊房過程中的辦理環(huán)節(jié)。

允許開發(fā)企業(yè)委托收款

《通知》第七條提出：“允許開發(fā)企業(yè)委托收款。‘以舊換新’過程中，開發(fā)企業(yè)已足額支付舊房收購款項，后續(xù)舊房再出售時，允許開發(fā)企業(yè)接受委托直接收取售房款?！?/p>

據(jù)介紹，由市住房貸款擔(dān)保中心（市住建局下屬單位）作為第三方平臺收取舊房款項，可規(guī)避交易環(huán)節(jié)風(fēng)險。