但二手房漲幅更遠(yuǎn)超新盤，甚至出現(xiàn)倒掛
6月底，各大房企在半年度業(yè)績考核的壓力下，寧波樓市密集開盤。來自華星研策的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月30日，2018年上半年市六區(qū)新建商品住宅共31739套，同比下降0.7%;市五區(qū)共成交27986套，同比下降1.34%。成交均價方面，市六區(qū)參考均價為21634元/平米，同比上漲20%。
業(yè)內(nèi)人士表示，市場和政策正在博弈，供應(yīng)低、庫存低，是上半年商品房成交量趨穩(wěn)的主要原因。但落戶政策的放開，也引燃了二手房市場交易。7月2日，在諸葛找房發(fā)布的《2018年上半年全國一二手房倒掛城區(qū)榜》中，寧波奉化排列第九，差價達(dá)4200元/平米。
比價格上半年新房同比漲2成
大房企在半年度業(yè)績考核的壓力下，6月份最后一周，各大房企紛紛推盤，開盤項(xiàng)目高達(dá)11個，共計3315套房源。6月25日，奧園譽(yù)湖灣、公園道、歡樂海岸三期、御江山開盤;6月28日，江山萬里五期、姚江金茂府、學(xué)仕里、云峰原著開盤;還有翰林甲地、堇天府、中旅城二期等。
來自華星研策的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月30日，2018年上半年市六區(qū)新建商品住宅共31739套，同比下降0.7%;市五區(qū)共成交27986套，同比下降1.34%。成交均價方面，市六區(qū)參考均價為21634元/平米，同比上漲20%。其中，鄞州區(qū)均價最高，為27964元/平米;其次是江北區(qū)，成交參考均價為23643元/平米;鎮(zhèn)海區(qū)的均價為16078元/平米，但環(huán)比漲幅最高。
回顧這半年，寧波樓市共開盤66次，當(dāng)天售罄的有15次，占比23%;當(dāng)天去化率達(dá)到80%以上為29次，占比44%。“從成交量看，寧波樓市其實(shí)并沒有想象中的瘋狂。這跟市場供應(yīng)量有一定的關(guān)系。”業(yè)內(nèi)人士表示。
庫存方面，根據(jù)寧波市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日，市區(qū)住宅可售套數(shù)為17692套，較去年同期的25501套降幅達(dá)30.6%。6月份，最低的庫存量曾跌破15000套。
找原因落戶政策引燃二手房市場
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年5月，樓市調(diào)控再次全面升級，全國超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策，累計房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容多達(dá)50次， 從單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)來說，刷新了歷史紀(jì)錄，2018年1-5月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容次數(shù)多達(dá)159次，同比2017年1-5月上漲了60%。
樓市密集調(diào)控后，一線城市房價下調(diào)，降溫了，而二三線城市依舊呈現(xiàn)升溫態(tài)勢，可謂“一半海水，一半火焰”。“上半年二三線城市集中反彈，最主要的特點(diǎn)是，這些城市都釋放了人才政策和搖號政策。”某樓市觀察人士說。
上半年，寧波出臺的政策中，對樓市影響最大的就是落戶政策的放開和限售區(qū)域的擴(kuò)大。寧波在3月1日起正式實(shí)施新的落戶政策，取消了原來100平米的住房面積要求。放寬了落戶門檻，能吸引更多的人來到這座城市，也引燃了寧波二手房市場，一部分剛需客的購房需求得到了釋放。
“今年3月的落戶政策放開，大大地激活了100平米以下老房子的市場流通性。今年上半年，有很多新寧波人為了落戶買了小戶型的二手房，有換房需求的那批人則賣掉老房子后，買了新建商品房，這樣的案例比比皆是。”南天房產(chǎn)副總經(jīng)理鄭桂良說。
看現(xiàn)象舊房賣得比新房貴
根據(jù)寧波市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，3月、4月、5月的月成交量分別為7517套、10323套、8388套。這3個月的成交總量相當(dāng)于去年全年二手房成交的41.46%，寧波的二手房漲幅要高于商品房，甚至出現(xiàn)“倒掛”。
“一二手房價格倒掛，這與政策和市場的博弈脫不開關(guān)系，尤其是倒掛差額巨大的樓盤和城市，就更值得警惕了。各個城市如今都有‘買到即賺到’的搶購心態(tài)蔓延。”諸葛找房相關(guān)分析人員說。7月2日，諸葛找房發(fā)布《2018年上半年中國找房榜》，在2018年全國一二手房倒掛城區(qū)榜中，寧波奉化排列第九。數(shù)據(jù)顯示，奉化新房均價為11410元/平米，而二手房均價為15610元/平米，均值差價達(dá)4200元/平米。
針對還處于房價洼地的奉化區(qū)和杭州灣新區(qū)的購房熱現(xiàn)象，寧波繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，從5月19日起對奉化區(qū)主城區(qū)、杭州灣新區(qū)范圍內(nèi)新購買的住房實(shí)行了2年限售的新政。“預(yù)測下半年政策密度會加大，寧波會借鑒其他城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，比如搖號或在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)設(shè)置剛需房源比例，以滿足剛需的‘住房夢’;另外政府所承諾的增加市場供應(yīng)、盤活存量土地也會陸續(xù)兌現(xiàn)，給市場足夠貨量的同時，避免了老百姓恐慌恐漲的心態(tài)。”騰訊房產(chǎn)寧波站房產(chǎn)觀察人士薛敏強(qiáng)分析。
專家建議
加強(qiáng)人才房、公租房供給
遏制房企搭央行降準(zhǔn)便車
當(dāng)前，房價走高、好地段稀缺、寧波市核心區(qū)房源緊張等問題，依然是各界普遍關(guān)注的房產(chǎn)市場焦點(diǎn)。寧波市濱海城市文化研究院副院長、浙江省金融工程學(xué)會常務(wù)理事朱友君認(rèn)為：高房價與購房需求量的不均衡，不但不利于居民改善基本住房，還對寧波引進(jìn)中高端人才團(tuán)隊、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、城市競爭力提升等產(chǎn)生一定的負(fù)面作用。應(yīng)從“搶機(jī)遇、搶人才、搶項(xiàng)目”的大局出發(fā)，提高寧波房產(chǎn)的銷售創(chuàng)新思路，不斷完善住房供應(yīng)與貸款政策，并建立新型人才住房保障制度。
首先，加快我市房產(chǎn)供給側(cè)改革，通過“人才房”、“公租房”等手段，積極擴(kuò)大外來人才與本地人才的購房需求和換房信心，將部分區(qū)域的房產(chǎn)存量轉(zhuǎn)化為人才用房增量，形成“人才入住——項(xiàng)目落地——商貿(mào)引流——房產(chǎn)興旺”的良性反饋機(jī)制。并且，鼓勵各縣市區(qū)在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、高科技園區(qū)、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)園區(qū)等周邊建設(shè)或者合作人才公寓，將符合條件的人才公寓納入公共租賃住房管理體系，發(fā)揮好公租房優(yōu)惠政策與“租售同權(quán)”創(chuàng)新模式的結(jié)合，推進(jìn)高層次人才集中居住小區(qū)功能規(guī)劃、物業(yè)管理及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)文化等軟環(huán)境建設(shè)工作。
今年6月，央行宣布自7月5日起下調(diào)國有大型商業(yè)銀行等人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，意味本次定向降準(zhǔn)預(yù)計釋放約7000億人民幣。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，新樓盤從開發(fā)立項(xiàng)到成功出售，全過程離不開巨額資金;而央行此次降準(zhǔn)，釋放銀行業(yè)的流動性，房企也更容易獲得融資和銀行貸款。
因此，一方面可以期待寧波下半年更多好樓盤的推出，更多房產(chǎn)地塊的動工，緩解購房者因供應(yīng)緊缺引起的焦慮心理。另一方面，監(jiān)管部門應(yīng)緊盯避免資金流入房地產(chǎn)市場導(dǎo)致的房價暴漲，遏制住部分房地產(chǎn)企業(yè)“搭便車”行為，銀行方面也做好把控工作，讓居民“錢袋子”真正鼓起來了，敢去買房子，能換到大房子，達(dá)到房企、消費(fèi)者與銀行三者的共贏。(現(xiàn)代金報 鐘婷婷)
