原標(biāo)題：鼓樓區(qū)探索中心城區(qū)內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展新路徑

　　再中心化，老城一路生花

　　紫峰腳下，麥當(dāng)勞在江蘇的第600家餐廳開業(yè)，湖南路上，肯德基在江蘇的第1500家門店將揭開面紗；地鐵7號(hào)線、5號(hào)線呼嘯而過，南京最早開埠通商的下關(guān)地區(qū)接入城軌大動(dòng)脈；深耕19年，新加坡金鷹再度落子中國(guó)區(qū)總部……今年，一系列發(fā)展要素密集重倉(cāng)，去往同一個(gè)地方——南京中心城區(qū)鼓樓。

　　乍一聽似乎不合定律。城市多中心化浪潮下，凡大項(xiàng)目、大企業(yè)，往往去向新城。多年來面臨主體外遷、資源稀釋、空間到頂?shù)睦铣?，又何來?dòng)能?

　　現(xiàn)象背后藏著歷史主動(dòng)。我國(guó)城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，中心城區(qū)的城市更新，成為新型城鎮(zhèn)化的下半場(chǎng)。上海、深圳、成都的多個(gè)城區(qū)，陸續(xù)提出“再中心化”戰(zhàn)略。

　　回望南京現(xiàn)代城市建設(shè)起點(diǎn)，鼓樓區(qū)近年來破題“動(dòng)能再造”，持續(xù)提升經(jīng)濟(jì)密度、創(chuàng)新濃度、要素集聚度，努力探索出一條中心城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的新路子。

　　再中心化?它一直在城市中心。

　　空間再造，重構(gòu)承載力

　　溢價(jià)超三成，刷新鼓樓區(qū)紀(jì)錄!歷經(jīng)89輪“拉鋸戰(zhàn)”，7月30日的南京土拍上，民企杭州北谷最終拿下漢中門大街地塊(NO.2025G47)。

　　看著屏幕上不斷更新的叫價(jià)，鼓樓區(qū)建設(shè)局土地科科長(zhǎng)羅曦雖興奮，但不意外。“緊鄰金陵匯文學(xué)校，400米內(nèi)雙地鐵覆蓋，又有商業(yè)配套，地塊自帶爆款屬性，自然被市場(chǎng)追逐?！?/p>

　　一方面，教育、醫(yī)療、商業(yè)等老城核心優(yōu)勢(shì)“帶不走”“學(xué)不來”，另一方面，真正的“好房子”供需失衡。而主城的“小而美”地塊，既能匹配當(dāng)下民企的開發(fā)能力，又能回應(yīng)市民住房提質(zhì)的期待。從桃園禮著府、綠城沁百合庭等新住宅售罄，再到湛江路、濱江02-27等地塊逆勢(shì)出讓，近兩年南京土地市場(chǎng)上的“鼓樓現(xiàn)象”，恰恰印證了存量時(shí)代，中心城區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力依舊強(qiáng)勁。

　　但當(dāng)市場(chǎng)紅利襲來，老城并未著急變現(xiàn)?！暗貕K少而碎，征收整理難，越是面臨空間瓶頸，越不能被短期賬沖昏頭。”羅曦說，同一區(qū)域一年內(nèi)只推一塊，容積率讓位日照、層高、綠化等“第四代住宅”指標(biāo)，從出讓周期到地塊條件，鼓樓牢牢掌握自己的節(jié)奏。上半年，該區(qū)商品房銷售面積增速領(lǐng)跑主城。

　　重構(gòu)老城承載力，更可觀的空間需要通過另一種方式找到。2024年支持實(shí)施城市更新行動(dòng)補(bǔ)助資金績(jī)效評(píng)價(jià)中，南京等4城獲評(píng)“A級(jí)”，位列全國(guó)15個(gè)試點(diǎn)城市最優(yōu)等次。

　　建立可持續(xù)的城市更新模式，探索打造城市更新實(shí)驗(yàn)區(qū)——這是由區(qū)委主要領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)辦的“一區(qū)一特色”改革任務(wù)?？傆?jì)10.3平方公里的待更新區(qū)塊，體量不大，卻分散成588處?？梢坏┛邢逻@些“硬骨頭”，就相當(dāng)于重新釋放出全區(qū)1/5的地盤。

　　不同于以往的大拆建，這一輪空間再造講究“慢工出細(xì)活”——

　　歷時(shí)三年織補(bǔ)式更新，頤和路歷史文化街區(qū)11片區(qū)形成開放的公共院落，引進(jìn)品牌中六成為首進(jìn)江蘇；小桃園歷時(shí)20年一張藍(lán)圖繪到底，成為南京“最美綠道”；環(huán)南大的漢口路和陶谷新村，校區(qū)、街區(qū)、社區(qū)有機(jī)融合；700米的高云嶺，歷史基因轉(zhuǎn)化成更新主線，老街巷有面子更有里子；曾經(jīng)的大橋南路家樂福，變身市集型社區(qū)商業(yè)體曼度·樂福里，鼓樓首家盒馬NB店入駐；停運(yùn)12年的漢中門老汽車站，蝶變金智里園區(qū)，從候車大廳、老辦公樓“要”出2萬平方米嶄新載體。

　　多點(diǎn)開花的變化背后，一套具有城區(qū)特色的邏輯統(tǒng)攬全局?！皟商亍?，即特色歷史空間、特色山水空間，“六老”，即老校區(qū)、老設(shè)施、老工業(yè)、老商服、老街道、老住區(qū)，鼓樓構(gòu)建以“兩特六老”為重點(diǎn)的城市更新體系，既挖掘產(chǎn)業(yè)空間，又提升公共服務(wù)，更改善人居環(huán)境，讓老城“逆生長(zhǎng)”。

　　要素聚合，力拓新格局

　　繼2006年首次落戶并設(shè)立中國(guó)區(qū)總部后，今年圍繞新布局的新能源業(yè)務(wù)，新加坡金鷹集團(tuán)再次選擇鼓樓，設(shè)立中國(guó)區(qū)新能源總部—東亞電力新能源(南京)有限公司。“把中國(guó)區(qū)總部放在市中心，無論對(duì)外展示形象，還是聯(lián)系省市部門，都是最佳選擇?！奔瘓F(tuán)中國(guó)區(qū)副總裁馬康說。兩層辦公區(qū)，卻管理著國(guó)內(nèi)十余個(gè)省份的幾十家工廠。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、輕量化團(tuán)隊(duì)，卻占據(jù)價(jià)值鏈高處，貢獻(xiàn)有形的稅收和無形的產(chǎn)業(yè)輻射力。最快面臨空間瓶頸的鼓樓，也最早看到總部經(jīng)濟(jì)的要素集聚度。上世紀(jì)90年代，依托南京最早建成的一批寫字樓，該區(qū)定向招引總部企業(yè)。

　　1997年，來自德國(guó)的博西家電，在鼓樓區(qū)中南大廈成立中國(guó)銷售公司，后來成為南京首家、我省首批經(jīng)商務(wù)部認(rèn)定的跨國(guó)公司地區(qū)總部。扎根鼓樓近30年，已是中國(guó)市場(chǎng)最大的外資家電制造商。

　　高聳的樓宇中藏著老城的增長(zhǎng)點(diǎn)。以服務(wù)業(yè)為主的總部經(jīng)濟(jì)，支撐起“商貿(mào)強(qiáng)區(qū)”的鮮明底色。用不到南京1%的土地，該區(qū)貢獻(xiàn)了12%的經(jīng)濟(jì)總量，服務(wù)業(yè)占比超93%。

　　多年過去，這一經(jīng)濟(jì)形態(tài)有了新特質(zhì)。截至今年二季度，國(guó)資委管理的央企中46家在鼓樓布局，設(shè)立200余家分支機(jī)構(gòu)，其中二三級(jí)分、子公司70家，數(shù)量全省第一，“江蘇央企招引服務(wù)第一區(qū)”的名聲由此叫響。

　　要素積累，如同翻滾的雪球。擁抱老城的一位最新朋友是，由國(guó)家開發(fā)投資集團(tuán)控股的雅礱江水電進(jìn)軍江蘇，首選鼓樓設(shè)立區(qū)域總部，理由再簡(jiǎn)單不過：離主管部門近，營(yíng)商環(huán)境好。而推薦他們來的，正是在鼓樓落地5年的另一家央企，國(guó)投江蘇新能源。

　　總部扎堆，帶來人才的集聚。一座懷揣雄心的老城，無法忽視這一戰(zhàn)略資源。而那些出走的主體，也再度看到老城的獨(dú)一無二。

　　2022年，南京大學(xué)啟動(dòng)“尋根計(jì)劃”，當(dāng)年的3907名本科新生，時(shí)隔30年再度回到鼓樓校區(qū)讀書，隨后帶來的年訪問量達(dá)到30萬人次。周邊街巷如金銀街、南秀村、青島路、陶谷新村，被一一激活。同年，鼓樓區(qū)政府工作報(bào)告首提“環(huán)南大知識(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。

　　南大校友劉靖康的深圳故事還在流傳。這一輪要素回流，是老城的難得機(jī)會(huì)。校園周邊，蘇建大廈、省建科院等一眾載體正在盤點(diǎn)，定向吸引南大系初創(chuàng)企業(yè)。同步啟動(dòng)的環(huán)南大光影計(jì)劃、環(huán)南大街巷手繪地圖，目的是讓學(xué)生和鼓樓建立強(qiáng)關(guān)聯(lián)，為“墻內(nèi)開花墻外香”埋下伏筆。

　　功能復(fù)興，定義最原點(diǎn)

　　江蘇第600家門店，全球快餐品牌麥當(dāng)勞把這一里程碑放在了紫峰腳下。這同時(shí)是江蘇首家Cube風(fēng)格旗艦店，投資額省內(nèi)最大。1公里外的寧海路，1996年開業(yè)的江蘇第二家麥當(dāng)勞餐廳遙相呼應(yīng)。30年過去，信任票依舊屬于鼓樓。

　　隨后，湖南路豎起肯德基的巨幅圍擋。這將是肯德基在江蘇的第1500家門店，規(guī)模和業(yè)態(tài)都有望創(chuàng)下新紀(jì)錄。“小時(shí)候和朋友約會(huì)碰頭，都選在獅子橋肯德基。這是要回歸了嗎?”網(wǎng)友表示期待。

　　前有星巴克、茶顏悅色、霸王茶姬等打破“一公里定律”，連開兩店，后有麥當(dāng)勞、肯德基帶來象征意義十足的新店，曾經(jīng)的“南京第二商圈”湖南路，其復(fù)興之路走得悄無聲息，又腳踏實(shí)地。

　　“湖南路從來不是一條單純的商業(yè)街。它的獨(dú)特性在于根植市民集體記憶的情緒價(jià)值、多元業(yè)態(tài)孕育出的商業(yè)基因。”湖南路街道辦事處主任陳貫源認(rèn)為，這使得湖南路歷經(jīng)多輪變遷，依然葆有對(duì)品牌和市民的吸引力。

　　雞鳴湯包全國(guó)總店轟動(dòng)全城、一品牛排小火鍋煥新回歸、鴻福面館混搭出圈、南京首座純二次元商場(chǎng)酷青年中心收獲年輕擁躉，再加上軍人俱樂部更新、燈光隧道點(diǎn)亮等陸續(xù)提上日程，地鐵5號(hào)線穿街而過，消費(fèi)場(chǎng)景、社交屬性漸濃的湖南路，正站在全新的功能高度，迎面而來。

　　明黃色的5號(hào)線車廂走出湖南路，一路北上，沖出城墻，來到老下關(guān)地區(qū)。這是南京接入全球貿(mào)易鏈的始發(fā)站，高漲的城市化進(jìn)程中，它一度掉隊(duì)。但如今，這里貢獻(xiàn)了南京超一半的航運(yùn)服務(wù)業(yè)營(yíng)收，飛出首架低空物流配送無人機(jī)，下關(guān)街道上半年跑出全區(qū)第一的經(jīng)濟(jì)增速。

　　5號(hào)線像是為這里量身定制。鹽倉(cāng)橋、下關(guān)、靜海寺、南京西站、方家營(yíng)等站點(diǎn)，串聯(lián)起多個(gè)文旅資源、交通樞紐、產(chǎn)業(yè)板塊，步行去任何一個(gè)角落都不超過10分鐘。

　　呼嘯的地鐵將帶來人流?！巴^當(dāng)前陣痛期，下關(guān)地區(qū)的交通紅利將加速兌現(xiàn)，要一方面積極承接國(guó)家級(jí)新區(qū)的產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)，同時(shí)圍繞‘人的向往’這一核心邏輯，精心運(yùn)營(yíng)城市，補(bǔ)齊餐住短板，全面提振地區(qū)活力。”下關(guān)街道辦事處主任張恒說。

　　一如明潮里園區(qū)，那個(gè)吸引人們爭(zhēng)相懷舊的“下關(guān)”打卡墻。讓消失的重回尋常，讓沉寂的再度歌唱，時(shí)間會(huì)讓人們驚覺，老城其實(shí)從未離開舞臺(tái)中央。