前段時間，寧波連發(fā)全國首本洞庫項目地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)三維不動產(chǎn)權(quán)證、全省首本地下綜合管廊三維不動產(chǎn)權(quán)證、全省首本城市軌道交通線路地下空間不動產(chǎn)權(quán)證。
2024年9月，寧波作為全國13個三維地籍試點城市之一，開展地下空間三維確權(quán)登記等工作。
試點即將滿1年。針對地下空間三維確權(quán)登記“難”，寧波如何破題?又有哪些“首本”經(jīng)驗?
地下空間“苦”精準確權(quán)已久
確權(quán)登記，就好比給地下空間“上戶口”?！皯艨诒尽鄙蠈懬宄耸钦l的、在哪里、怎么用等信息，并且受到法律保護。一旦出現(xiàn)權(quán)屬糾紛，“以登記結(jié)果為準”。
隨著城市發(fā)展，寧波對地下空間的開發(fā)利用越來越廣泛，傳統(tǒng)的二維確權(quán)登記模式也“越來越不夠用”了。
寧波市自然資源和規(guī)劃局調(diào)查監(jiān)測與確權(quán)登記處相關(guān)負責人介紹：“二維確權(quán)登記最大的問題，在于無法做到權(quán)屬空間精準界定?！?/p>
要想精準“上戶口”，就必須對地下建(構(gòu))筑物相關(guān)信息進行精準測量。這一步就叫三維地籍調(diào)查，是確權(quán)登記的前置條件。
此前，在對通途路(世紀大道—東外環(huán))地下綜合管廊工程項目進行三維地籍調(diào)查時，市測繪遙感院綜合運用人工智能、三維激光掃描、空間建模等先進技術(shù)，將地下管廊作為獨立的三維空間單元進行施測，以此來精確測定管廊的垂直高程、水平邊界及空間形態(tài)和位置關(guān)系。
此外，由于二維不動產(chǎn)權(quán)證上只能顯示地下空間的平面圖，相當于把整個空間壓縮成一個平面，可能會出現(xiàn)地上建筑物與地下工程交叉、異形建筑物在平面圖上空間形狀表達不準確等問題。
“現(xiàn)在我們在原有的x軸、y軸的基礎(chǔ)上加上了z軸，長寬高都明確了。”寧波市不動產(chǎn)登記中心高級工程師陳振清介紹，三維不動產(chǎn)權(quán)證集成了立體空間范圍、產(chǎn)權(quán)邊界、空間坐標等關(guān)鍵信息，實現(xiàn)權(quán)屬范圍“立體可視”，從源頭上避免地下空間權(quán)屬交叉、權(quán)利沖突。
做好“證+”文章
圍繞不動產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的三維立體化，能做的事兒更多了。
——將三維地籍調(diào)查融入規(guī)劃。
由于前置環(huán)節(jié)不完善、資料不齊全等歷史遺留問題，很多已建成或在建的地下空間并不注重確權(quán)登記，或者只建不用，引發(fā)了一系列后續(xù)問題。
如果把三維地籍調(diào)查融入規(guī)劃，就能在一定程度上避免調(diào)查“滯后”帶來的空間位置不夠精準等問題。
為此，在對北侖地下洞庫進行規(guī)劃時，市自然資源和規(guī)劃局先按照地表現(xiàn)狀和地下空間功能分區(qū)綜合確定地下空間設(shè)權(quán)范圍，明確地下宗地用地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)體體積及豎向利用深度等。
同時，明確最大可利用地下空間體積指標，將三維模型示意圖作為規(guī)劃條件附件，為后續(xù)審批、設(shè)權(quán)等流程提供法定依據(jù)。
——促進土地集約利用。
北侖的地下洞庫，是利用山體巖石作為天然“外殼”，經(jīng)開挖建設(shè)后形成的大容量地下儲存空間。據(jù)了解，該地下洞庫占地56畝，與地面儲罐相比，可節(jié)約地表建設(shè)用地約1700畝。
此外，三維地籍調(diào)查實現(xiàn)了洞庫在確權(quán)登記前端環(huán)節(jié)的精準設(shè)權(quán)，相比傳統(tǒng)二維模式，可節(jié)約地下空間建設(shè)用地超4000萬立方米。
——盤活利用國有資產(chǎn)。
確權(quán)后的地下空間，可正式轉(zhuǎn)化為可評估、可抵押、可交易的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為后續(xù)開展融資創(chuàng)造條件。
“拿到三維不動產(chǎn)權(quán)證后，可算是給我們吃了顆‘定心丸’?！睂幉ǔ峭都瘓F通途路地下綜合管廊工程相關(guān)負責人說，不僅讓產(chǎn)權(quán)有了保障，還盤活了政府的存量資產(chǎn)。
有了清晰的產(chǎn)權(quán)，就可以進行市場化運營，如有新的管線想要進入地下管廊，就可以向產(chǎn)權(quán)單位“買鋪面”，還可以通過基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金等方式實現(xiàn)“融資變現(xiàn)”，將不動產(chǎn)變?yōu)閷崒嵲谠诘默F(xiàn)金流。
“放大”城市發(fā)展空間
城市發(fā)展，正從“攤大餅”轉(zhuǎn)向“立起來”。地下空間，是寶貴資源。
《寧波市國土空間總體規(guī)劃(2021-2035年)》提出，以實現(xiàn)“生態(tài)持續(xù)、復(fù)合高效、精細舒適、安全環(huán)?！钡某鞘械叵驴臻g保護與開發(fā)利用為目標，構(gòu)建以軌道交通、綜合管廊網(wǎng)絡(luò)為骨架，以城市公共中心和軌道交通樞紐為核心的地下空間總體布局。
此外，在三江口核心區(qū)、東部新城核心區(qū)、南部新城核心區(qū)、寧波樞紐、甬江科創(chuàng)區(qū)等區(qū)域劃定地下空間重點發(fā)展區(qū)，統(tǒng)籌推動地下空間立體復(fù)合利用、連片開發(fā)和互聯(lián)互通。
眼下，軌道交通已運營線路等地下空間的確權(quán)登記已“被提上日程”。
未來，科幻電影中，更加立體、智能的“地下城”或?qū)⒊蔀楝F(xiàn)實。
寧波市自然資源和規(guī)劃局調(diào)查監(jiān)測與確權(quán)登記處相關(guān)負責人介紹，在地下空間之外，寧波還將把三維確權(quán)登記推廣至更廣闊的自然資源空間領(lǐng)域，并探索向海域延伸。通過確權(quán)登記推動地下空間從“沉睡的資源”向“可利用的資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化，推動社會經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。
