原標題：德基登頂新圈崛起，告別單純交易的消費蔚然成勢 —

　　誕生全球“店王”，南京商業(yè)煥新

　　2月28日晚7時許，長江路與估衣廊交叉口，一輛輛汽車如長龍般蜿蜒排列，緩緩向前挪移，等待進入南京德基廣場地下停車場。

　　幾乎同一時間，新街口地鐵站7號口，熙熙攘攘的人群似潮水般涌出，流動的方向同樣指向南京德基廣場。

　　2024年，南京德基廣場“爆賣”245億元，超越此前的全國高端商業(yè)“銷冠”北京SKP，首次登頂全球單體商場“新店王”。

　　在充滿變數(shù)與挑戰(zhàn)的商業(yè)競爭中，南京既有德基廣場這座“高峰”，也有元通商圈、百家湖商圈等“高原”。伴隨著新興板塊的發(fā)展，商業(yè)加速布局，外資品牌、連鎖品牌入駐為市場注入新活力。

　　近日，《南京觀察》記者走進各大商圈，探尋商業(yè)版圖煥新帶來的城市新引力。

　　德基登頂，百花齊放

　　南京德基廣場年銷售245億元是什么概念?這意味著，該商場平均每天銷售額超6712萬元，每個小時賣近280萬元，每分鐘賣4萬多元。

　　北京SKP自2011年登頂國內(nèi)商場銷售額第一寶座后，已蟬聯(lián)中國“店王”十三年；2020年，超越倫敦哈羅德百貨，登頂全球“店王”。有業(yè)內(nèi)人士透露，該商場去年銷售額同比下降17%，回落至220億元區(qū)間，“讓座”南京德基廣場。

　　據(jù)公開信息，南京德基廣場2022年和2023年的銷售額分別為210億元和239億元，已連續(xù)三年處于增長態(tài)勢。這個屢屢在全國商業(yè)世界創(chuàng)下新高的城市綜合體已經(jīng)成為南京乃至全國商業(yè)綜合體的風向標。

　　德基“一騎絕塵”向前沖，百年新街口煥發(fā)新生機。上個周末，新街口各大商場內(nèi)，目之所及，人流如織。中午時分，南京新百某快消品牌店內(nèi)排起結(jié)賬長龍，不少買單結(jié)束的年輕人“鉆入”負一樓繼續(xù)尋覓美食。

　　“新街口商圈不少商場節(jié)假日單日客流量突破10萬人次已是常態(tài)?！蹦暇┥虡I(yè)地產(chǎn)商會執(zhí)行會長馮憲法說，新街口也是目前全國唯一一個擁有4個年銷售額超40億元百貨購物中心的商圈。

　　距新街口十公里遠的元通商圈，人氣也在迅速拉升。2月26日，華采天地五樓，南京金融城白領(lǐng)何楠楠中午12點半到達Ameigo梅果·云貴川bistro時，前面有12桌，需要等位30分鐘以上，和朋友“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”4樓濱壽司，服務員正喊到176號，而她們?nèi)〉降奶柺?92號。2024年，華采天地餐飲營業(yè)額同比增幅約30%。

　　華采天地沒有重奢店鋪，卻經(jīng)?？梢钥吹搅嘀莩奁反庸涑缘南M者，客流來自一街之隔的南京IFC。這一去年1月7日試營業(yè)的重奢商場是南京第二座重奢商場，也是繼香港、上海之后，新鴻基地產(chǎn)旗下的第3個IFC項目，首年銷售額突破30億元。

　　“南京IFC的開業(yè)提升了整個元通商圈的曝光量?！比A采天地副總經(jīng)理葛媛園坦言，南京IFC試營業(yè)當天，華采天地客流量突破7萬人次，是當月商場單日客流量最大的一天。兩家商場定位和業(yè)態(tài)互補互促，河西的客群實現(xiàn)了從日常到奢侈品消費的全覆蓋。

　　南京的商業(yè)新勢力也表現(xiàn)不俗。百家湖商圈坐擁景楓中心、百家湖1912、江寧金鷹國際購物中心、21世紀太陽城等綜合體，被業(yè)內(nèi)認為是南京的“第一新興商圈”，去年，該商圈內(nèi)景楓中心全年銷售額突破42.8億元，成為南京又一“40億+”商業(yè)地標。

　　雨花萬象天地去年底開業(yè)以來，日均客流量超35000人次，周末、節(jié)假日還要翻番，部分餐飲店鋪翻臺率每晚可達9次。2023年底開業(yè)的城北萬象匯年客流量預估超2000萬人次，常年位居高德地圖區(qū)域購物中心排行榜NO.1，是當之無愧的邁燕商圈的核心。

　　從新街口的標桿引領(lǐng)到元通、百家湖等新興商圈崛起，再到城北、雨花等區(qū)域的商業(yè)配套完善，南京的商業(yè)版圖正在經(jīng)歷深刻變革。

　　世邦魏理仕南京戰(zhàn)略顧問部主管王飛觀察到，南京商業(yè)綜合體的空置率在同類城市中最低，不僅主流商圈積極導入資源，一些主理人也選擇在特色街巷落地生根，供給側(cè)的活躍度一定程度反映了南京商業(yè)市場的繁榮度。

　　超越商業(yè)，擁抱變化

　　咨詢公司貝恩發(fā)布的報告顯示，2024年中國內(nèi)地個人高端消費品市場銷售額預計下降18%—20%。該報告還指出，2024年境外高端消費外流加劇，境外消費占比升至40%。

　　在奢侈品市場遇冷的大背景下，南京德基廣場的業(yè)態(tài)布局更加多元化。其負一層與地鐵相連，既有快消時尚品牌，也有國潮、先鋒時尚、都市戶外、買手店等，以高奢作為“基本盤”，向更下沉式的消費習慣貼近，滿足不同階層消費者的需求。

　　“2024年，我們推動廣場內(nèi)113家品牌店鋪更新，占整個廣場全部品牌近三成?！蹦暇┑禄鶑V場相關(guān)負責人介紹，重視年輕客群的消費需求，廣場內(nèi)近七成為面向年輕客群的消費品牌，在店鋪設(shè)計和貨品配置上也著重契合年輕客群的消費偏好。

　　在網(wǎng)絡(luò)平臺上，許多人用“生活美學空間”來形容南京德基廣場?；ㄙM數(shù)千萬元打造的七個衛(wèi)生間被稱為“廁所界的愛馬仕”，成為眾多游客在南京的必去打卡點之一。全球首個開在高奢商場的博物館持續(xù)上演“為一座館，去一座城”。南京德基廣場已不只是一座商場，而是具備了文化、娛樂、休閑等多種功能的復合公共空間。

　　從“空間社交”的獨特屬性來重構(gòu)消費場景，南京越來越多的商業(yè)綜合體以“超越商業(yè)”的視角探索生活的無限可能。

　　春節(jié)期間，雨花萬象天地戶外街區(qū)紅紅火火的“發(fā)”字鋪滿百米長街，“來雨花走發(fā)路”刷屏社交媒體。以5000平方米的戶外草坪為核心，商場正在打造一連串法式鄉(xiāng)村打卡場景，未來將不間斷上新露營、市集活動。營造“新鮮”的生活場景，華采天地去年“五一”期間的漢堡潮玩節(jié)吸引客流58萬人次。今年5月，中國精釀啤酒節(jié)也將在元通商圈營造暢飲狂歡。

　　當?shù)禄鲃印案┫律矶巍?，當越來越多的消費者愿意為情緒、氛圍、場景買單，敢于擁抱變化或許成了商業(yè)的流量密碼。

　　2019年，江蘇觀海商業(yè)管理有限公司董事長王恒剛接手樂基廣場時，商場租金收繳率僅為10%，瀕臨倒閉。而經(jīng)營方向的及時調(diào)整，讓樂基在競爭激烈的商業(yè)環(huán)境中，起死回生。

　　緊鄰河西金鷹這個“巨無霸”，樂基邁出的第一步是調(diào)整定位，尋求差異化?！昂游鹘瘊?0點鐘打烊，我們則引進了主打休閑化、娛樂化的夜經(jīng)濟品牌，吸引客流逛完金鷹后到樂基喝點小酒、吃點燒烤。當時我們有60%的商戶營業(yè)到凌晨2點?！蓖鹾銊傉f。

　　近年來，敏銳捕捉新的市場變化，樂基壓縮了夜經(jīng)濟的業(yè)態(tài)占比，持續(xù)增加品質(zhì)消費項目，引進了香港中環(huán)老牌米其林餐廳蓮香居的大陸地區(qū)首店、日企員工經(jīng)常光顧的滿吉拉面等。本月，南京面積最大的寵物項目暴寵也將在樂基開業(yè)，提供寵物酒店、寵物社交等多元服務。

　　王恒剛常言，“招商開出來只是成功了一半，后期緊貼市場的運營同樣重要?！比ツ?，觀海商業(yè)順應年輕客群的消費需求，與荒野餐吧共同孵化了“強壯的土土”，上榜大眾點評河西西餐好評榜首位，平均月營業(yè)額超百萬元。而根據(jù)大數(shù)據(jù)“畫像”，建筑面積僅3萬多平方米的樂基除吸引周邊居民，來自外區(qū)甚至外省的客流也占了相當大的比例。

　　由城而市，因市而興

　　在南京德基廣場的地下停車場，常年可以看到皖A、蘇K等外地車牌。記者隨機采訪，商場多位品牌導購表示，相當一部分客流來自南京都市圈和長三角其他地市。

　　商業(yè)的繁榮并非單純源于商業(yè)自身，而與城市發(fā)展和城市能級緊密相連。

　　100多年前，紐約曼哈頓中城北區(qū)時代廣場還是馬商、鐵匠、馬廄的集散地，隨著紐約成為世界金融中心和國際性大都市，周邊區(qū)域逐漸匯聚大量商場、劇院，形成了繁華的娛樂與購物中心，歷經(jīng)歲月沉淀，成就了百年之后的“世界十字路口”。

　　在馮憲法看來，南京德基廣場登頂“銷冠”既有自身運營的因素，也與南京深厚的商業(yè)基礎(chǔ)和強大的輻射能力密不可分。南京都市圈地跨蘇皖兩省，是我國第一個規(guī)劃建設(shè)的跨省都市圈，人口規(guī)模龐大，經(jīng)濟聯(lián)系緊密。作為東部地區(qū)重要中心城市和長三角特大城市，南京本身服務的人口就有千萬，而都市圈人口則有3500多萬，如此龐大的消費群體，構(gòu)成了南京商業(yè)廣闊的輻射范圍。

　　“市”因“城”而設(shè)，元通商圈的發(fā)展印證了這一規(guī)律。2002年，華新(南京)置業(yè)開發(fā)有限公司資深副總經(jīng)理徐華第一次來到元通地區(qū)，舉目望去，四周皆荒地。20余年“造城”，河西CBD集聚了全市一半以上200米以上的摩天大樓，國際博覽中心、奧體中心等公共配套相繼落成，居民入住、企業(yè)集中、總部落子、文旅體展活動豐富，催生了龐大的消費需求，華采天地和南京IFC相繼開業(yè)，元通商圈實現(xiàn)了從“無”到“有”，從“有”到“優(yōu)”的生長蛻變。

　　“兩橋”地區(qū)是雨花臺區(qū)在城市更新改造的背景下，歷時10年重塑的“雨花新中心”。近年來，數(shù)字大道、城市公園、中華中學雨花校區(qū)、省婦幼保健院雨花院區(qū)等配套逐步兌現(xiàn)，轄區(qū)8個新小區(qū)陸續(xù)交付，導入了大批量年輕的、有消費力的常住人群。華潤集團正是捕捉到了城市發(fā)展的新方向，堅定落子雨花打造萬象天地。

　　“城”也因“市”而興。南京德基廣場給城市帶來了什么?顯而易見的是，這座商業(yè)巨擘如磁石般吸引著人流物流貿(mào)易流。去年，南京德基廣場引進各類首店54家，不少品牌以德基為“起點”進而打開南京、江蘇乃至長三角的市場。長遠來看，德基的“商業(yè)魅力”或?qū)⑻嵘暇┰诙际腥烷L三角一體化格局中的影響力。

　　元通商圈多家餐飲品牌做市場調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，華采天地的客單價比其他商場略高，側(cè)面顯示出元通商圈旺盛的消費力。而這也與公眾對河西·建鄴現(xiàn)代化新城、南京“城市客廳”的印象基本一致。

　　一個有意思的現(xiàn)象是，去年底亞馬遜南京峰會在國際博覽中心舉行，華采天地南京大牌檔排起長龍，距商場幾百米的安達仕酒店盡管房費高達每晚3000元也全部售空；去年周杰倫奧體中心演唱會期間，華采天地“周同學的官方快閃店”，不到一個月文創(chuàng)產(chǎn)品銷售超百萬元。

　　去年，建鄴區(qū)舉辦各類展會、會議357場，連續(xù)6次獲CMIC中國會議產(chǎn)業(yè)大會頒發(fā)的“會獎之星”獎項。無法精確論證，到底是因城市展會帶來了消費還是因為商業(yè)活躍度高而成全了城市展會，“城”與“市”的交相輝映，還在不斷復制和裂變。

　　看好南京，美美與共

　　過去，南京的商業(yè)版圖上，德基、景楓、虹悅城等本土品牌占據(jù)主導。近年來，外資和連鎖品牌不斷增加，為本土商業(yè)注入了新鮮血液。

　　在新街口西南象限，金陵中環(huán)項目已基本建設(shè)完成。這座來自老牌商業(yè)地產(chǎn)巨頭香港置地的項目，是繼北京王府中環(huán)項目后，內(nèi)地第二家中環(huán)系精奢作品，定位為新街口高定綜合體。目前，金陵中環(huán)已引進I.T全新形象店、方所南京首店、lululemon概念店等眾多潮流品牌與人氣首店。

　　從區(qū)位上看，金陵中環(huán)與新街口金鷹“面對面”，目標客群和定位也有相似之處。馮憲法認為，競爭不充分一定不會有商業(yè)的繁榮，南京商業(yè)的整體飽和度和競爭激烈程度遠不如上海和成都。杭州武林廣場商圈容納了杭州大廈、恒隆廣場和杭州中心等重奢商場，南京新街口顯然也能容納兩個以上重奢項目。

　　同樣令人關(guān)注的還有南京華貿(mào)中心。作為華貿(mào)集團繼北京華貿(mào)中心、蘇州華貿(mào)中心之后布局的第三座華貿(mào)中心項目，計劃打造為“北京華貿(mào)中心升級版”，該項目將于今年三季度營業(yè)，鼓樓區(qū)希望以此激活整個中央門商圈。

　　王飛認為，2025年、2026年將是近10年南京商業(yè)升級的大年。隨著金陵中環(huán)、華貿(mào)等商業(yè)體集體入市，這些有域外操盤經(jīng)驗的運營商將為南京商業(yè)帶來全新的理念。這對本土商業(yè)體為主的南京消費市場來說，其意義遠遠超越新增幾個購物中心。

　　“我們期待這些運營方能通過多場景的供給，給南京帶來更多正向貢獻?！就痢c‘域外’美美與共，加快推動南京商業(yè)格局由‘一核多中心’向‘多中心多支點’轉(zhuǎn)變，綜合體由‘功能性滿足’向‘生活方式重塑’升級?！蓖躏w說。

　　在2025年南京市政府工作報告中，今年“上新”多個商業(yè)綜合體被列入“積極挖掘消費新潛能”的具體工作。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年南京新開商業(yè)項目總體量將超130萬平方米，除頭部商企的籌開項目，還有金陵長樂坊、南京玄武花園城等帶有南京文化印記的商場，也有曼度·樂福里、紫金·鐘愛里等社區(qū)商業(yè)。

　　江蘇觀海商業(yè)目前在南京有8個項目在運營，還有4個正在籌建中。王恒剛介紹，位于紅山玄武新中心的耀市于去年10月啟動，目前已完成60%的招商，預計今年10月正式開業(yè)。五星控股總部基地項目也將于本月啟動。大量項目入市，正是市場資本以實際行動表達對南京未來的積極看好和堅定信心。