記者 沈思怡

  5月18日，奉賢區(qū)“南橋源”城市更新項目中的“鼎豐醬園”將正式開業(yè)。歷經(jīng)4年多的改造，這處有著150多年歷史的百年醬園老工廠即將化身集文化創(chuàng)意、主題餐飲、研發(fā)辦公于一體的綜合性商業(yè)街區(qū)，以嶄新面貌重現(xiàn)。

  5月底，位于奉賢區(qū)工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)內(nèi)的凱寶藥業(yè)現(xiàn)代中藥智能制造產(chǎn)業(yè)化項目也將正式開工。該項目總投資超12億元，預計3年后達產(chǎn)。屆時，項目如今所在的荒地將轉(zhuǎn)變?yōu)楫€均年稅收150萬元的智能工廠。

  這兩個項目背后有股相同的牽引力——近年來，奉賢區(qū)通過土地收儲、減量化、城市更新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方式，大力推進低效產(chǎn)業(yè)用地處置，以此為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目騰出空間，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升城市服務能級。

  產(chǎn)出強度“硬指標”

  凱寶藥業(yè)現(xiàn)代中藥智能制造產(chǎn)業(yè)化項目所在的地塊原為靈芝村玩具廠、馬具廠等五戶老企業(yè)使用，物業(yè)大多處于空置或產(chǎn)出低效的狀態(tài)。盡管老廠區(qū)占地面積僅約21畝，但實則制約了100多畝的規(guī)劃工業(yè)用地發(fā)展。在2023年的產(chǎn)業(yè)用地綜合績效評估中，該地塊被認定為D類地塊，列為低效用地。最終，奉賢區(qū)決定以土地收儲后重新招商出讓的方式完成此地塊的處置。

  據(jù)奉賢區(qū)規(guī)劃資源局副局長蔣云飛介紹，該地塊于2023年12月完成收儲。同一時間，作為地塊所在園區(qū)的工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)也緊鑼密鼓開展招商工作，引入服務區(qū)域產(chǎn)業(yè)導向的新項目。去年3月，該地塊出讓給上海凱寶藥業(yè)股份有限公司，用以建設(shè)現(xiàn)代中藥智能制造產(chǎn)業(yè)化項目，總用地面積約103.8畝，預計達產(chǎn)后年銷售收入15.6億元，稅收1.5億元。

  在該項目所在的工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，近年來類似的低效產(chǎn)業(yè)用地處置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也在系統(tǒng)性推進。數(shù)據(jù)顯示，過去8年里，工業(yè)開發(fā)區(qū)共完成123個產(chǎn)調(diào)地塊，共騰出土地4346.83畝，占開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊土地面積的40%以上。工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)黨組書記、董事長李永杰說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)競爭力與生命力的核心要素是創(chuàng)新。要保持優(yōu)勢，不能把發(fā)展停留在現(xiàn)有總量或規(guī)模的質(zhì)量尺度上，而是要主動求變，以滾動迭代的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整布局長遠發(fā)展。8年多來，工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)已新增超140家高新技術(shù)企業(yè)，將產(chǎn)業(yè)板塊畝均稅收提高至1.7倍。

  存量土地的騰籠換鳥，本質(zhì)上是為城市增強產(chǎn)業(yè)動能提供空間保障，而要優(yōu)化空間資源配置，就需要規(guī)劃引導，進而推動優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目落地。

  今年3月底，位于杭州灣開發(fā)區(qū)內(nèi)的“東方美谷·生命信使”基因藥物創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地開園，該項目是奉賢首個以基因藥物為主要特色的生物醫(yī)藥創(chuàng)新基地，依托奉賢生命健康產(chǎn)業(yè)稟賦，布局前沿創(chuàng)新領(lǐng)域賽道。在已落地的產(chǎn)業(yè)項目中，兆維小核酸藥物研發(fā)生產(chǎn)基地年產(chǎn)值預計達40億元。鮮為人知的是，如今這片高標準產(chǎn)業(yè)園區(qū)，兩年前還是一塊等待項目的“睡地”。2016年，原本位于該地塊的化工企業(yè)關(guān)停，隨后幾年中，由于企業(yè)土地面積過大，引入單一項目進行資源消化較困難，土地長時間閑置。

  2023年，奉賢區(qū)通過政府收儲后重新出讓的方式，對原低效用地進行再開發(fā)，并瞄準奉賢四大主導產(chǎn)業(yè)方向布局，引入基因藥物龍頭企業(yè)兆維生物等項目，打造生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和創(chuàng)新高地，讓低效用地成為奉賢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的示范地。

  城市功能“軟實力”

  產(chǎn)業(yè)用地提質(zhì)增效，要衡量的不僅僅是產(chǎn)出強度、經(jīng)濟密度、創(chuàng)新濃度等硬指標，還有人文歷史、城市服務功能等軟實力。

  以“鼎豐醬園”為例，奉賢有許多老工業(yè)區(qū)和老廠房，它們是近代工業(yè)發(fā)展史的佐證，有較高的保留保護價值。歷史記憶需要保護改造，如果加之適當?shù)倪\營管理，更可以成為區(qū)域活力的觸發(fā)點。

  鼎豐醬園始建于1864年，是上海歷史最悠久的釀造廠之一，因百余年前生產(chǎn)“進京乳腐”久負盛譽。鼎豐醬園位于南橋老城區(qū)，北側(cè)緊鄰浦南運河。在更新前，廠區(qū)共有40棟建筑，主要為工業(yè)廠房和辦公設(shè)施，修建年代及房屋質(zhì)量各異。而廠區(qū)周邊最早的農(nóng)田阡陌，早已隨著城市建設(shè)成為密布的居民區(qū)。在周邊環(huán)境映襯下，老舊的廠區(qū)顯得有些格格不入，有限的土地空間也制約了企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的進一步擴大。因此，2020年，鼎豐醬廠遷往新廠址。在部分拆除后，保留下來的醬廠舊址成為奉賢區(qū)區(qū)級文物保護單位，作為奉賢珍貴的工業(yè)遺存成為“南橋源”城市更新項目重要的組成部分。

  據(jù)蔣云飛介紹，考慮到鼎豐醬園的區(qū)位條件，奉賢區(qū)在2021年4月對其完成規(guī)劃調(diào)整，將用地性質(zhì)由住宅混合用地調(diào)整為教育科研設(shè)計用地，同時配合整體規(guī)劃設(shè)計，將濱河一側(cè)用地劃為公共綠地，并保留沿河的醬油車間、黃酒倉庫、包裝車間等4處歷史建筑。這一切的目的，就是要結(jié)合鼎豐腐乳中華老字號的品牌優(yōu)勢和鼎豐醬園工業(yè)遺存的特色亮點，打造出文化和商業(yè)IP。在融入新興文化科研產(chǎn)業(yè)、商業(yè)項目的同時，填補老城居民長久期盼的綜合商業(yè)配套空白，進一步完善“15分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè)，提升周邊居民的生活便捷度，讓城市記憶為城市活力與功能提升增能添彩。

  記者了解到，在改造過程中，項目建設(shè)方奉發(fā)集團對保留下的歷史建筑與結(jié)構(gòu)進行了保護性改造，并提取場地內(nèi)原有建筑和構(gòu)建要素，將馬賽克、水刷石、瓦罐、生產(chǎn)設(shè)備等進行重新拼貼設(shè)計，既保留原有空間特征和歷史記憶，又以通透靈動的空間樣態(tài)提升當?shù)丨h(huán)境品質(zhì)，將2.4萬平方米的老廠區(qū)打造成有趣包容的文化街巷。

  如今，從空中俯瞰更新后的鼎豐醬園，煙囪、水塔、發(fā)酵車間等歷史建筑與現(xiàn)代大樓新舊交融錯落有致，并融入開放的城市界面與濱水綠地空間，市民沿河散步時可在歷史建筑旁駐足，感受時空與記憶的交織。眼下，餐飲、文創(chuàng)、培訓、辦公、零售、展陳等多元業(yè)態(tài)已陸續(xù)入駐園區(qū)，改造中新增的295個機動車位也面向周邊居民開放使用。在奉發(fā)集團副總經(jīng)理周衛(wèi)中看來，老城區(qū)的城市更新項目，關(guān)鍵是要在有限空間內(nèi)營造復合業(yè)態(tài)，盡可能滿足居民多元需求、回應民生關(guān)切，打造產(chǎn)城人文深度融合的空間。

  蔣云飛表示，2025年是產(chǎn)業(yè)用地“兩評估、一清單、一盤活”專項行動的第二年，今年奉賢全區(qū)將有3.4平方公里存量土地、共涉及152幅地塊提上煥新日程。