記者 杜晨薇

  在社交媒體上搜索“前灘中心”，經(jīng)常會刷到普華永道上?？偛康膯T工盛贊那里的江景、頂樓、下午茶，還有辦公室窗外晚霞的畫面。

  加班、吃飯、開會、運動、休閑……很多白領(lǐng)一天里一半的時間在寫字樓里度過。越來越多的企業(yè)意識到這一點，樓宇方也意識到這一點，于是誕生了前灘中心這樣受企業(yè)青睞、被年輕白領(lǐng)視為“第二個家”的融合空間。

  2020年第三季度，280米高的前灘中心竣工，僅僅一年時間，出租率即達(dá)到70%，創(chuàng)下當(dāng)時業(yè)內(nèi)快速去化的“傳奇”。到今天，距離第一家租戶進駐也只不過3年時間，前灘中心的出租率已沖高到94.6%。

  大公司傾向“地理決定論”

  前灘中心是陸家嘴集團全資控股的寫字樓，也是目前前灘地區(qū)的最高樓。沿江而建，是它的空間優(yōu)勢之一。著名的商業(yè)地標(biāo)太古里、五星級酒店香格里拉是它的鄰居。軌交樞紐東方體育中心站3號口連通前灘中心。“我們的員工通勤從來不用擔(dān)心下雨日曬。”七貓聯(lián)合創(chuàng)始人王黎輝說。

  數(shù)字閱讀類互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)七貓是網(wǎng)文閱讀市場里的佼佼者。兩年多前，當(dāng)公司員工數(shù)量從300多人增加到全國800多人（上海有500多人）時，高層毅然作出決定：入駐前灘中心。

  這次總部搬遷的意義重大，目標(biāo)也很明確。“前灘在上海的版圖里屬于中心位置。對七貓這樣員工分布在北京、上海兩地的公司來說，今后員工出差不論到虹橋樞紐還是浦東機場都方便。”王黎輝說。

  越大的公司越傾向于“地理決定論”，也就是說，大企業(yè)在選址時一定會對其員工通勤作出規(guī)劃。

  陸家嘴集團辦公產(chǎn)品營銷中心前灘負(fù)責(zé)人全敏告訴記者，前灘中心的很多客戶都有自己的房地產(chǎn)部門。選擇一個樓宇，他們不只進行價格的測算，還要基于員工通行效率、員工辦公體驗、地區(qū)發(fā)展前景等多重因素做決策。

  王黎輝說，此次遷址前，公司也考察了許多樓宇。最終選擇前灘中心，是因為一幅美好的圖景：層高足夠，江景壯闊，白領(lǐng)辦公一整天也不會覺得壓抑。午休或下班后，一分鐘可以進地鐵，三分鐘逛進太古里，五分鐘走到黃浦江岸，工作與生活完全可以一體式規(guī)劃。

  從這個意義上說，前灘中心受市場青睞，不是前灘中心一家決定的。周邊豐富的配套供給、各種功能的連通性給了寫字樓對抗下行壓力的底氣。

  記者了解到，陸家嘴集團自2012年開始主導(dǎo)前灘國際商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)。截至去年年中，前灘13公里道路、1.55公里河道改造、近百萬平方米綠地等市政基礎(chǔ)設(shè)施項目已完成，兌現(xiàn)了開發(fā)之初“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的承諾。

  “外企看中的就是確定性”

  一些“不請自來”的產(chǎn)業(yè)門類，如今之所以在前灘中心集聚，也恰恰要從前灘的這些變化說起。

  2016年，前灘迎來了第一個寫字樓項目竣工——前灘世貿(mào)中心。很快，醫(yī)療器械領(lǐng)域全球排名領(lǐng)先的公司美敦力就來選址考察中國區(qū)總部。當(dāng)時的前灘，很多地塊還被圍擋擋著，但道路、綠化、公園卻就位了。

  “外企看中的往往就是地方發(fā)展的確定性。不少外企在政府的規(guī)劃上看到前灘，再來現(xiàn)場對應(yīng)著看實際發(fā)展，感受到誠不我欺，自然也就落地發(fā)展了。”全敏說。

  其實在前灘規(guī)劃之初，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃并沒有明確方向。“我們希望吸引一些世界500強和跨國公司的地區(qū)總部，但不拘泥于某個產(chǎn)業(yè)門類。”全敏說。然而就在美敦力落戶之后，碧迪、羅氏診斷、諾和諾德、武田制藥、默克、拜耳、西門子醫(yī)療等外資生命健康類企業(yè)竟紛紛過來。目前前灘的330家企業(yè)租戶里，生命科學(xué)類占到了總數(shù)的近三分之一。

  如果再細(xì)看結(jié)構(gòu)，會發(fā)現(xiàn)其中世界500強和跨國公司的地區(qū)總部，約有60家。前灘真的成了10年前外界預(yù)期的、當(dāng)之無愧的“下一個陸家嘴”。

  外企占比超六成、“總部”數(shù)量居多——前灘中心目前的租賃結(jié)構(gòu)就是整個前灘租賃情況的縮影。人們耳熟能詳?shù)?，就有亞馬遜、德州儀器、希爾頓酒店集團等。

  全球知名管理咨詢公司科爾尼發(fā)布的《全球2024年外商直接投資信心指數(shù)（FDICI）》報告顯示，中國已從2023年的第七位躍升至第三位。盡管當(dāng)下復(fù)雜多變的國際環(huán)境一定程度上影響了外資企業(yè)的在華業(yè)務(wù)選擇，但中國對外開放的基本國策不會變，前灘服務(wù)外資企業(yè)的引力也不會變。

  不打“價格戰(zhàn)”主打“性價比”

  這兩年，一些地方出現(xiàn)了寫字樓為提升出租率，以價換量的現(xiàn)象。可就前灘中心來看，租金每平方米每天7.5元—12元的市場報價仍算堅挺。

  不盲目參與“價格戰(zhàn)”，是整個陸家嘴集團的現(xiàn)實選擇。當(dāng)下，陸家嘴集團在全上海操盤的寫字樓體量占全市第一位，市場占有率約為9%。在前灘地區(qū)共計106萬平方米的樓宇建成面積里，80萬平方米由陸家嘴集團自持。

  “我們每季度會根據(jù)市場情況進行出租價格的微調(diào)，但不會一味靠價格做市場。談絕對的租金價格是沒有意義的。”全敏說。樓宇的進退，背后是市場供需關(guān)系的自主調(diào)節(jié)。

  在王黎輝看來，七貓選擇前灘中心，也不光是看租金，而是測算過性價比，“找最優(yōu)的軟硬件服務(wù)水平”。

  硬件——前灘中心3500平方米的單層面積，讓七貓僅需租賃兩層樓，就可以滿足辦公需求，溝通效率提高。全樓的智能梯控不僅速度快、安全性好，還協(xié)同配置了機器人送餐功能，人員進出不會“亂哄哄”。

  軟件——陸家嘴集團為前灘中心單獨配置了“鉆石”物管部，人員由過去酒店管理團隊構(gòu)成，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高。“我們的員工不光一年四季可以參加物業(yè)組織的高品質(zhì)節(jié)日活動、聯(lián)誼活動，企業(yè)組織大型活動或大型接待時，也可以得到非常高效響應(yīng)的梯控和停車指揮服務(wù)。”王黎輝說。

  今年3月，陸家嘴集團首次發(fā)布“陸家嘴大朋友圈”戰(zhàn)略，積極整合了集團的商務(wù)空間、租賃公寓、潮流商業(yè)、商旅酒店、休閑文體、健康醫(yī)療六大維度資源板塊，向整個前灘區(qū)域的租戶不同程度提供優(yōu)惠。“前灘中心目前有不少企業(yè)員工都可以享受陸家嘴集團的酒店、體育場館、租賃公寓、文旅項目等資源項目的折扣，這也是在為租賃企業(yè)提供‘員工福利’支持。”全敏介紹。