原標(biāo)題：蘇州第四次加碼樓市調(diào)控，上半年相城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅22.74%

　　在河南省開(kāi)封市的樓市限售經(jīng)歷了放松、取消放松之后，7月24日晚間，蘇州市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見(jiàn)》，在土地出讓、居民購(gòu)房政策、住房信貸稅收等方面進(jìn)一步收緊樓市調(diào)控。特別是限售范圍擴(kuò)大為蘇州市6區(qū)，統(tǒng)一新房限售3年，二手房限售5年?！豆ぷ饕庖?jiàn)》從7月25日正式實(shí)施。這也是蘇州年內(nèi)第四次加碼調(diào)控。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州此次政策發(fā)布，略超乎市場(chǎng)預(yù)期。因?yàn)榻衲暌詠?lái)蘇州已經(jīng)出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。此次加碼，和此前開(kāi)封松綁限售政策叫停類(lèi)似，即房住不炒依然是今年下半年的政策邏輯。相關(guān)市場(chǎng)參與主體一定要充分認(rèn)識(shí)到當(dāng)前穩(wěn)定市場(chǎng)的重要性。而類(lèi)似政策出臺(tái)，對(duì)后續(xù)繼續(xù)管控投資投機(jī)需求和穩(wěn)預(yù)期等能形成較好的條件。

　　限售范圍擴(kuò)大

　　具體看，《工作意見(jiàn)》規(guī)定，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)(銷(xiāo))售許可的商品住房項(xiàng)目(含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開(kāi)始網(wǎng)簽的項(xiàng)目)，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓;二手住房通過(guò)市場(chǎng)交易購(gòu)房人新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　此次，政策將限售范圍擴(kuò)大為蘇州市區(qū)，即姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、蘇州高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房、二手住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施，且不分區(qū)域統(tǒng)一新房限售3年，二手房限售5年。

　　《工作意見(jiàn)》明確，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方已完成草簽并已提交限購(gòu)核查的、買(mǎi)賣(mài)雙方已簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議或購(gòu)房合同并能提供已支付房款(含定金、首付款或部分房款)的銀行、支付寶、微信轉(zhuǎn)賬憑證原件，且在2019年9月30日前將上述材料提交交易管理部門(mén)備案的，仍按原政策執(zhí)行。

　　非戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第1套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。

　　社保及個(gè)人所得稅繳納范圍是指在蘇州大市范圍內(nèi)，包括蘇州市區(qū)及昆山、太倉(cāng)、常熟、張家港等范圍。

　　此前，蘇州要求，非蘇州市戶籍居民家庭提供兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市累計(jì)一年納稅或社保證明，即可購(gòu)買(mǎi)首套房。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，限售范圍擴(kuò)大是蘇州當(dāng)前政策明顯收緊的地方。對(duì)于一些蘇州的炒房者來(lái)說(shuō)，這兩年的房屋流動(dòng)性會(huì)明顯減少，這有助于打擊各類(lèi)購(gòu)房套現(xiàn)的行為。對(duì)居民購(gòu)房政策的調(diào)整中，把昆山和太倉(cāng)都納入到嚴(yán)格限購(gòu)的范圍，和炒房者這兩年在此類(lèi)購(gòu)房市場(chǎng)炒作等有關(guān)，政策收緊意味著購(gòu)房的要求更高，有助于打擊炒房需求。

　　合理控制房地產(chǎn)貸款占比

　　同時(shí)，蘇州加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸宏觀審慎管理。在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策基礎(chǔ)上，金融監(jiān)管部門(mén)聯(lián)合督促銀行機(jī)構(gòu)將新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比控制在合理水平;對(duì)明顯存在違反宏觀調(diào)控政策的，依法依規(guī)采取相應(yīng)監(jiān)管措施。加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征和清算環(huán)節(jié)管理力度，實(shí)施預(yù)售備案價(jià)格預(yù)警線管理。全面應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易合同監(jiān)管和稅收征管。

　　這意味著，在保障蘇州居民首套房信貸資金和本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合理信貸資金需求的情況下，政府將合理控制房地產(chǎn)貸款占比，對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度過(guò)高和增速過(guò)快的銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管提示。蘇州繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行差別化住房信貸政策，對(duì)明顯存在違反宏觀調(diào)控政策、不審慎放貸的銀行機(jī)構(gòu)，依法依規(guī)采取相應(yīng)監(jiān)管措施。

　　此外，今年蘇州確定了市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積為6000畝(其中政策性住房用地不少于1800畝)。《工作意見(jiàn)》提出加大土地供應(yīng)保障力度，嚴(yán)格執(zhí)行住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，保障土地市場(chǎng)供需適度。

　　嚴(yán)格施行購(gòu)地自有資金申報(bào)核查制度，競(jìng)買(mǎi)企業(yè)應(yīng)說(shuō)明購(gòu)地資金來(lái)源并作出承諾。住宅用地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金調(diào)整為30%～50%區(qū)間設(shè)置，具體在出讓公告中設(shè)定。如在簽訂土地出讓合同前發(fā)現(xiàn)競(jìng)得人申報(bào)自有資金情況不實(shí)的，取消競(jìng)得資格并沒(méi)收保證金;在簽訂土地出讓合同后發(fā)現(xiàn)受讓人申報(bào)自有資金情況不實(shí)的，終止出讓合同并沒(méi)收定金，并將相關(guān)違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)。

　　住宅用地鼓勵(lì)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”出讓方式，在蘇州現(xiàn)有的“一次報(bào)價(jià)”公開(kāi)出讓方式基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)情況，明確出讓地塊所建商品房?jī)r(jià)格要求，引導(dǎo)競(jìng)買(mǎi)人審慎理性報(bào)價(jià)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，從拿地的管控看，強(qiáng)調(diào)了購(gòu)地自有資金申報(bào)核查秩序，這實(shí)際上是為了防范違規(guī)資金進(jìn)入到購(gòu)地市場(chǎng)。蘇州此次出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展的導(dǎo)向，也體現(xiàn)了當(dāng)前對(duì)于“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”的政策思路，對(duì)于打擊投資投機(jī)需求、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展等都有較為積極的作用。

　　5月曾三次出手調(diào)控樓市

　　今年5月，蘇州曾三次出手調(diào)控樓市，當(dāng)時(shí)就針對(duì)限售、土地供應(yīng)等作出調(diào)整。

　　今年5月11日，蘇州在蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售3年;蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。在蘇州工業(yè)園區(qū)全域內(nèi)，新取得預(yù)(銷(xiāo))售許可的商品住房，實(shí)行人才優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)政策。

　　5月16日，蘇州再次調(diào)整工業(yè)園區(qū)新購(gòu)住房的學(xué)位政策，“五年一學(xué)位”調(diào)整為“九年一學(xué)位”，同一家庭多名子女不受限制，政策當(dāng)天起執(zhí)行。

　　5月17日，蘇州吳江區(qū)發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)(2019)7號(hào)公告地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告》，該宗地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)、網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)格及一次性報(bào)價(jià)全部降低。

　　澎湃新聞了解到，5月24日，江蘇省蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門(mén)召集30余家地產(chǎn)商召開(kāi)蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)。會(huì)議稱(chēng)，如蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會(huì)即刻加碼，包括擴(kuò)大限售范圍，提高外地人購(gòu)房需要的社保門(mén)檻等。與此同時(shí)，蘇州房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制政策已經(jīng)形成方案，待上報(bào)住建部，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制實(shí)施后階段調(diào)措施不取消，一切以重要考核指標(biāo)要求為準(zhǔn)。

　　上述座談會(huì)的背景是，今年一季度以來(lái)，蘇州市土地市場(chǎng)過(guò)熱、一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，4月底房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)提高5%，已超過(guò)蘇州全年調(diào)控目標(biāo)5%的界限。住建部也因新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大，對(duì)蘇州進(jìn)行了預(yù)警提示。此次《工作意見(jiàn)》提到，近年來(lái)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有變化快、周期短的特點(diǎn)。

　　易居研究院中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，今年上半年，蘇州市各區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比均有一定程度漲幅，其中蘇州原本房?jī)r(jià)較低的相城區(qū)均價(jià)達(dá)到23359元/平方米，環(huán)比漲幅22.74%，與蘇州高新區(qū)成交均價(jià)23692元/平方米相差無(wú)幾;蘇州工業(yè)園區(qū)房?jī)r(jià)成交均價(jià)環(huán)比漲幅近9%。

　　(澎湃新聞?dòng)浾?劉暢)