在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，上半年南京樓市交出了怎樣的“成績(jī)單”?什么樣的房子更受市場(chǎng)歡迎?下半年樓市走勢(shì)又將如何?今日，南京一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)披露相關(guān)數(shù)據(jù)，交匯點(diǎn)記者也結(jié)合官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)綜合進(jìn)行了分析。
冷熱分化加劇，今年房?jī)r(jià)已“五連降”
今年上半年，南京樓市限價(jià)、限貸、限購(gòu)等調(diào)控政策延續(xù)。低供應(yīng)、低成交成為當(dāng)?shù)貥鞘絮r明特征。
來自網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)：2018年上半年，南京共有76家樓盤推出近3萬套新房，其中有46家樓盤由于供小于求而采用公證搖號(hào)方式開盤，上半年共搖號(hào)售房51次，約8.6萬人次參與搖號(hào)買房，平均中簽率14%。
不過交匯點(diǎn)記者了解到，這8.6萬人次搖號(hào)買房群體中，不少人是同時(shí)報(bào)名多個(gè)樓盤的搖號(hào)，還有一些人發(fā)動(dòng)親朋好友拿多個(gè)號(hào)參與一家樓盤的搖號(hào)，此外，部分樓盤搖號(hào)售房時(shí)，也出現(xiàn)了購(gòu)房人棄號(hào)的現(xiàn)象，所以，樓盤實(shí)際中簽率要比14%高。
此前還有消息稱，南京江北一家樓盤推66套精裝房，吸引6544組客戶參與公證搖號(hào)，中簽率僅1%，創(chuàng)下了南京公證搖號(hào)以來的中簽率新低。記者也了解到，這是因?yàn)樵摌潜P開盤時(shí)沒有設(shè)立“驗(yàn)資”道高門檻，所以才導(dǎo)致購(gòu)房人趨之若鶩一試運(yùn)氣。
總體而言，“限價(jià)房”是當(dāng)前南京樓市的“搶手貨”，被“限”住的新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格之間形成的極大落差，被購(gòu)房人視為未來住房的增值空間，“買到就是賺到”的心理，驅(qū)使“限價(jià)房”需求有增無減。
需要指出的是，當(dāng)前南京樓市銷售冷熱分化在加劇，上半年也有30家樓盤并未公證搖號(hào)銷售，這也表明這些樓盤的需求不足，新房銷售較為冷滯。即便在熱點(diǎn)區(qū)域，樓盤間的銷售也是有冷有熱，比如河西江心洲一家疊墅樓盤因總價(jià)高、品牌度較低，開盤半月有余，成交數(shù)據(jù)卻始終停留在十幾套的“低水位”上，與同區(qū)域其它樓盤開盤即售罄的情形形成強(qiáng)烈反差。
官網(wǎng)“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，截止2018年6月30日，南京上半年新房成交總面積約35.7萬平方米，共成交30624套新房，同比2017年上半年36988套的成交量下降約17.2%。而截止今天下午18時(shí)，南京新房庫(kù)存29907套。
網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)曹麗透露，市場(chǎng)銷售分化從房企的銷售金額也可見一斑，比如他們列出的上半年南京賣房“最牛房企”十強(qiáng)，占據(jù)第一位的萬科，上半年銷售收入達(dá)67億元，第十位的銷售收入則為22億元，差距較大，未入榜企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)就更強(qiáng)差人意。整體而言，房企銷售收入都低于去年同期水平。
據(jù)悉，從上半年所售房源面積段考量，南京商品住宅成交仍以小面積剛需類產(chǎn)品和144平方米左右的改善類產(chǎn)品為主。對(duì)比往年成交結(jié)構(gòu)，上半年剛需類產(chǎn)品成交比例降至低值，高端改善需求的迸發(fā)相對(duì)更為明顯。
另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已公布的1-5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比均持續(xù)下跌——
2018年1月，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.3%，同比降2%;
2018年2月，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.1%，同比降1.5%;
2018年3月，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.3%，同比降1.7%;
2018年4月，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.2%，同比降1.6%;
2018年5月，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.2%，同比降1.6%。
可以看出，在調(diào)控持續(xù)發(fā)力之下，當(dāng)前南京樓市已處于量降價(jià)平的階段。
土拍降溫，地價(jià)穩(wěn)促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)
今年上半年，南京共計(jì)出讓62幅地塊，其中主城區(qū)34幅、溧水17幅、高淳11幅，這其中，住宅用地有36幅(含5幅租賃住房用地)，住宅用地總出讓面積308公頃、總成交金額442.7億元。
交匯點(diǎn)記者注意到，上半年南京主城區(qū)土地出讓面積約202公頃，同比去年增長(zhǎng)了5成左右，但是出讓金額卻下滑了近1成。出讓的土地多了，出讓收入?yún)s降了，顯然意味著高價(jià)地少了。前兩年，南京單價(jià)超過2萬元甚至3萬元的高價(jià)地頻頻現(xiàn)身，但上半年的多場(chǎng)土地拍賣中，部分熱點(diǎn)板塊的地價(jià)居然回落至了1萬多元/平方米。
僅以6月末的一場(chǎng)土拍為例，當(dāng)天江寧區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)的4幅地塊出讓，最終4幅地塊均未達(dá)到最高限價(jià)，也均無需現(xiàn)房銷售。江寧G26商住地塊，僅經(jīng)過7輪報(bào)價(jià)，最終樓面價(jià)14171元/平方米。位于雨花臺(tái)區(qū)的G27住宅用地，當(dāng)天也僅經(jīng)過3輪報(bào)價(jià)成交，最終樓面地價(jià)17209元/平方米，與該地塊距離較近的大名城G45地塊，當(dāng)初成交樓面價(jià)29093元/平方米，以此粗略對(duì)比，地價(jià)明顯降了。
總體來看，上半年南京出讓的地塊，絕大多數(shù)價(jià)格未觸及“最高限價(jià)”紅線，更有不少地塊以底價(jià)或者接近底價(jià)的價(jià)格出讓。地價(jià)這一源頭穩(wěn)住了，無疑有助于房?jī)r(jià)進(jìn)一步趨穩(wěn)。
預(yù)測(cè)：下半年房?jī)r(jià)高位橫盤可能性大
梳理去年12月以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策不難發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策已從“一刀切”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;保障剛改、因城施策”，政策基調(diào)總體趨于緩和，但是，堅(jiān)持“房子是用來住的”這一定位不會(huì)動(dòng)搖——
2017年12月20日，國(guó)務(wù)院發(fā)聲：保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。
2017年12月23日，住建部申明：實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。
2018年4月23日，中共中央政治局表示：把加快調(diào)整結(jié)構(gòu)與持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需結(jié)合起來……推動(dòng)信貸、股債匯市、樓市健康發(fā)展。
2018年5月11日，央行表示：未來貨幣政策將“穩(wěn)增長(zhǎng)、去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)”調(diào)整為“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)。
2018年5月19日，住建部表示：一是加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃。二是抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
從當(dāng)前的政策基調(diào)，不難管窺出接下來房地產(chǎn)進(jìn)一步平穩(wěn)、健康發(fā)展的風(fēng)向。
來自365淘房的統(tǒng)計(jì)表明，今年下半年(7月-12月)南京各板塊(包括南京都市圈城市句容)，共將有158家樓盤新推至少33715套普通住宅房源，其中純新盤有68家。另外，下半年還有至少791套純別墅入市。
曹麗認(rèn)為，今年下半年南京樓市整體上市供應(yīng)將逐漸放量，但是價(jià)格高位橫盤的可能性大。“總價(jià)仍然是決定購(gòu)房者出手與否的一道門檻。品牌房企的項(xiàng)目將受到青睞，地段好的產(chǎn)品關(guān)注度也會(huì)走高。”
