見習(xí)記者 沈思怡

  今年1月底，南橋書院的地下停車場即將面向社會開放，360個(gè)車位將在一定程度上紓解周邊老舊小區(qū)停車壓力。今年10月，奉賢的老地標(biāo)建筑鼎豐醬園與古華庭改造項(xiàng)目也將在全面煥新后，重新對公眾開放。

  近年，伴隨奉賢區(qū)“南橋源”城市更新項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)，沈家花園、南橋書院、鼎豐醬園等數(shù)代奉賢人記憶里熟悉的“南橋九景”正逐個(gè)褪去歷史塵埃，帶著新功能以新面貌呈現(xiàn)在世人面前。

  老城區(qū)面貌煥新，離不開精準(zhǔn)有序的城市更新。如何將更完善的公共服務(wù)嵌入有限的存量空間？除了破墻、通路，城市更新還要破解什么難題？城市更新如何尋求“高大上”與“接地氣”之間的平衡，又該如何可持續(xù)發(fā)展？在項(xiàng)目啟動6周年之際，記者探訪“南橋源”城市更新項(xiàng)目。

  融合：空間復(fù)合利用

  作為“南橋源”項(xiàng)目之一、南橋書院的所在地，是有著百年歷史的南橋中學(xué)。改造前，南橋中學(xué)建筑陳舊、設(shè)備功能欠缺，無法滿足在校師生日益提高的教學(xué)需求；學(xué)校周邊的老城區(qū)，也面臨缺少運(yùn)動空間、道路逼仄、停車?yán)щy等問題。

  “在老城區(qū)做城市更新，底層邏輯是百姓缺什么我們補(bǔ)什么。對南橋老城區(qū)來說，關(guān)鍵就是缺公共空間、商業(yè)配套、體育設(shè)施、停車設(shè)施。”項(xiàng)目推進(jìn)方奉發(fā)集團(tuán)副總經(jīng)理周衛(wèi)中說。

  因此，在設(shè)計(jì)上，南橋書院項(xiàng)目旨在“學(xué)區(qū)+社區(qū)”相互融合，在重構(gòu)存量土地資源的同時(shí)對空間復(fù)合利用。

  南橋書院項(xiàng)目包含綜合樓和運(yùn)動場改造。綜合樓在建筑上采用“搭積木”錯(cuò)落疊加的手法，將原址中分布散落于不同地點(diǎn)的圖書館、階梯教室、劇場、食堂、實(shí)驗(yàn)室、美術(shù)教室和音樂教室等功能空間拼貼堆疊成一座3層近9000平方米的“空間魔方”。通過對空間集約化利用，為校園北側(cè)運(yùn)河濱水景觀帶貫通釋放更多公共空間，能夠在保證學(xué)校功能性和周邊交通動線高效組織的前提下，將臨河景觀空間歸還給公眾。

  改造帶來的最大變化，是運(yùn)動場及停車空間的拓展。周衛(wèi)中介紹，通過錯(cuò)層設(shè)計(jì)，項(xiàng)目將與足球場并排的室外籃球場抬高2.6米，讓其下部半地下空間成為面向社會的停車場，其中包括284個(gè)地下停車位和76個(gè)專供家長臨時(shí)接送學(xué)生使用的地上停車位，還搭載了智慧停車系統(tǒng)，便于使用管理。“通過對有限的空間復(fù)合利用，能在確保學(xué)校功能的基礎(chǔ)上，最大限度釋放區(qū)域公共服務(wù)功能作用，提升百姓生活質(zhì)量。”

  事實(shí)上，集約化的思路同樣貫穿在整個(gè)“南橋源”項(xiàng)目的改造過程中。在周衛(wèi)中看來，老城空間密集的建設(shè)現(xiàn)狀注定無法大拆大建，如何通過改造，在老城現(xiàn)有尺度下，解決老百姓現(xiàn)實(shí)需求和老舊城市空間功能之間的矛盾，才是城市更新最主要的目標(biāo)之一。

  以停車為例，整個(gè)“南橋源”項(xiàng)目涉及的0.7平方公里地塊內(nèi)，算上企業(yè)、單位、居民區(qū)，共需要6000多個(gè)停車位。改造更新前，至少有2000輛車需自行在地塊范圍外尋找解決方案。“為此，我們在多個(gè)項(xiàng)目改造中，都盡可能地拓展設(shè)計(jì)了地下停車空間。如在古華山莊地下辟設(shè)600個(gè)停車位；鼎豐醬園地下增加300個(gè)車位；沈家花園東側(cè)商業(yè)地塊預(yù)估增加400個(gè)車位。”周衛(wèi)中說。

  活化：老城區(qū)更新再生

  在老城擴(kuò)張及現(xiàn)代化進(jìn)程中，刻進(jìn)許多當(dāng)?shù)厝擞洃浀乃墓畔校ü湃A商城、古華山莊、古華園、古華渡）、沈家花園、南橋書院、卜羅德祠、運(yùn)河水鄉(xiāng)等“南橋九景”，有些只剩下遺跡，有些則被新建的道路或高樓包裹進(jìn)了隱秘的角落，失去早先承載的城市功能。

  2017年，“南橋源”城市更新項(xiàng)目啟動。曾經(jīng)的“縣委大院”，位于南橋鎮(zhèn)解放路502號的沈家花園成為開篇之作。沈家花園始建于上世紀(jì)20年代，至今已有百年歷史，是奉賢唯一保存完整的近代海派花園別墅建筑。經(jīng)過3年多改造，2020年1月，煥新后的沈家花園向市民開放。

  如今漫步在沈家花園里，游客仍能體察到中西元素結(jié)合的建筑風(fēng)格?；▓@主樓修舊如舊，花園廣場上，既保留古樹名花，也優(yōu)化園內(nèi)道路，打造舒適宜人的游園環(huán)境。改造后的沈家花園還被賦予讀書、游藝、展覽展示等公共文化功能，免費(fèi)對公眾開放，在形式與精神上都做到了“還院于民”。

  數(shù)據(jù)顯示，至2023年末，“南橋源”城市更新項(xiàng)目已累計(jì)增加公共活動空間8萬平方米，保留改造建筑4萬平方米，完成城市更新土地面積20萬平方米。老奉賢人印象中的“南橋九景”，已有四景正煥新蓄勢歸來。

  在周衛(wèi)中看來，老城真正的價(jià)值還在于城市文化的完整性，相比新城建設(shè)，老城更新在文化傳承方面承擔(dān)更多。“南橋源”項(xiàng)目還計(jì)劃打通區(qū)域內(nèi)6街24弄的街區(qū)，并依照老地圖給一些小弄堂冠名，留住南橋的歷史文脈，留住奉賢人的“鄉(xiāng)愁”。

  突破：重構(gòu)責(zé)權(quán)事權(quán)

  城市更新，“破”的不僅是圍墻、道路，還有因歷史遺留問題而產(chǎn)生模糊混亂的責(zé)權(quán)事權(quán)，以及推進(jìn)過程中各協(xié)調(diào)部門之間的體制機(jī)制壁壘。比如，城市更新所在的地塊往往會因歷史悠久、多次易主而累積下錯(cuò)綜復(fù)雜的土地權(quán)屬。

  周衛(wèi)中坦言，沈家花園地塊的土地權(quán)屬混亂復(fù)雜，牽涉到十七八個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)部門；南橋書院所在的校址本沒有產(chǎn)證，長久以來，區(qū)教育部門與其他單位針對該地塊的土地權(quán)屬僵持不下；有些待改地塊甚至還涉及抵押、債權(quán)債務(wù)等問題。這不僅會成為改造項(xiàng)目推進(jìn)的“第一道坎”，也會給后續(xù)開發(fā)利用留下隱患。“為解決此類問題，我們協(xié)調(diào)了涉及產(chǎn)權(quán)的企業(yè)與區(qū)規(guī)資、房管、建交委等部門，通過多年大量工作厘清土地產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在沈家花園十七八張產(chǎn)證已變成一張，南橋書院近期也順利辦出了產(chǎn)證，古華庭和鼎豐醬園也徹底完成了資產(chǎn)權(quán)屬的變更。只有產(chǎn)權(quán)明晰，后期投入使用時(shí)才不受局限。”

  另一方面，在城市更新這個(gè)大框架下，很多原本在體制機(jī)制上“難以跨越”的問題也創(chuàng)新探索出解決方案。周衛(wèi)中說，前期協(xié)調(diào)時(shí)，各部門曾為能否在南橋書院的操場下方建設(shè)公共停車庫而爭論不休。好在城市更新是個(gè)匯聚多方資源，各部門聯(lián)動的整體性項(xiàng)目。通過多次協(xié)調(diào)，不僅停車庫方案最終得以落地，這一項(xiàng)目還正在申報(bào)市級示范性智慧公共停車場（庫）。

  盤活：業(yè)態(tài)“更接地氣”

  近期，周衛(wèi)中常帶著團(tuán)隊(duì)四處招商，為今年下半年即將營業(yè)的鼎豐醬園與古華庭引進(jìn)契合的商業(yè)資源。

  在他看來，相比“造什么”“如何推進(jìn)”等前期工程性難題，“造好后，空間如何盤活利用”，更考驗(yàn)著城市更新的成效如何長久可持續(xù)。

  改造后的鼎豐醬園傳承非遺及發(fā)酵技術(shù)主題，保留了黃酒倉庫、腐乳車間及新腐乳車間等空間特征，目前已引入陸鼎集團(tuán)整體運(yùn)營，未來將打造成集非遺老字號餐飲、文化展覽、體驗(yàn)工坊于一體的文化商業(yè)街區(qū)。古華庭項(xiàng)目則將延續(xù)其上世紀(jì)80年代南橋鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)綜合體的定位，配置輕奢型商業(yè)業(yè)態(tài)，打造公園式商業(yè)漫步街區(qū)。

  商業(yè)與運(yùn)營是郊區(qū)城市更新項(xiàng)目的弱勢短板。周衛(wèi)中坦言，郊區(qū)的交通可達(dá)性、商業(yè)配套、客流量及消費(fèi)能力注定其無法復(fù)制中心城區(qū)項(xiàng)目的發(fā)展路徑。

  周衛(wèi)中認(rèn)為，老城區(qū)的更新改造，關(guān)鍵要想辦法讓時(shí)代記憶呈現(xiàn)鮮活面孔，某種程度上，也要“更接地氣”。他說，相比引進(jìn)咖啡館、西餐廳，更新后的鼎豐醬園或許會傾向引入茶館、評彈說書等業(yè)態(tài)。“周邊居民的老齡化程度高，喝茶聽?wèi)蚴撬麄兡禽吶说墓餐洃洠彩侨缃癯鞘猩钪邢∪钡姆?wù)。”

  提供“稀缺的服務(wù)”，先滿足“附近的需求”，進(jìn)而再豐富業(yè)態(tài)輻射更廣泛人群，有望成為滬郊老城區(qū)空間盤活利用成效可持續(xù)的路徑。