眼看2018年即將過半，北京樓市不但沒有絲毫的政策松動，相反原有限購、限貸政策的補丁還在不斷加碼。樓市也在2018年里出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化。一方面，在限競房細(xì)則未出臺之前，新房供應(yīng)極度低迷，全是每月成交量不足1500套，半年近8000套左右的成交記錄，創(chuàng)下了2005年有成交數(shù)據(jù)記載以來的歷史最低點。另一方面，二手房則延續(xù)了去年底開始的成交回暖。尤其在5月份單月成交量突破了1.8萬套，價格也止跌回升。二手房開始進入新的博弈過程，業(yè)主期望值回升與購房人接受程度的博弈將為下半年二手房交易定調(diào)。
上半年北京新房成交不足萬套
上半年，北京樓市新盤供應(yīng)寥寥。由于限競房銷售細(xì)則直到5月份才出臺，一大批北京開發(fā)商在上半年大多數(shù)時間里無所事事，只是呆呆地望著西安、長沙、南京、杭州等新晉熱點城市在一旁吵鬧著、喧囂著：千人排隊、搶白菜一樣搶房、拼關(guān)系預(yù)留房……每一樣似乎都能看到從前的影子，也能回憶起曾經(jīng)的“輝煌”,很久沒有閑這么長時間了，一不小心，在北京開發(fā)商的共同努力下，閑出來了個有記載以來最低銷售記錄。
來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年上半年新建商品房住宅網(wǎng)簽將創(chuàng)造歷史同期最低，截至6月25日，新房網(wǎng)簽8051套，預(yù)計半年合計不足8500套，平均每個月的成交只有1400套左右。這是個什么概念?北京青年報記者調(diào)查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從有完整成交數(shù)據(jù)的2005年開始，這是北京樓市歷史上第一次出現(xiàn)半年新建商品房住宅(不含共有產(chǎn)權(quán))不足萬套的歷史最低值，即使加上共有產(chǎn)權(quán)房的2103套，也僅1.06萬套，依然是有網(wǎng)簽記錄來的歷史最低值。
不難看出，2018年新房成交創(chuàng)下了新的紀(jì)錄。半年不足8500套的數(shù)據(jù)僅相當(dāng)于北京二手房半個月的交易量。新房市場全面低迷。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：整體看，2018年上半年，樓市新盤供應(yīng)不多，是造成成交創(chuàng)新低的主要原因。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅也表示，去年出讓的土地都是限競房，但限競房由于銷售細(xì)則一直到5月份才出臺，大量的限競房還沒有進入集中入市周期。只有4個項目趕在6月迎來了開盤，還都沒有進入簽約階段，所以限競房對上半年市場拉動并沒有產(chǎn)生影響。而非限價的普通商品房，要么本身定位較高端去化較慢，要么就是開發(fā)商認(rèn)為比較稀缺，不愿輕易投入市場，導(dǎo)致上半年的新房無論是供應(yīng)還是成交都出現(xiàn)了少有的低迷。
限競房同樣面臨銷售大考
那么隨著限競房的入市，新房市場會在下半年出現(xiàn)逆襲嗎?業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然限競房也面臨銷售大考，但成交量一定會比上半年好上不少。
郭毅告訴北青報記者，6月份入市了4個限競房項目，整體成交情況都比較樂觀，隨著限競房大量入市，大量中低價位商品房充斥市場，會對下半年市場成交產(chǎn)生明顯拉動作用。
不過在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，限競房也面臨著銷售困境。郭毅表示，限競房本身雖然限制了價格，但也限制了產(chǎn)品戶型和設(shè)計，70/90的要求導(dǎo)致限競房主要以中小戶型為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。尤其是在限競房集中的區(qū)域，隨著未來大量限競房集中入市，每個項目都面臨著客戶分流，回款不樂觀的情況。因此像房山、大興等限競房較多的區(qū)域，銷售時面對同質(zhì)化產(chǎn)品，同區(qū)域供應(yīng)等問題，會造成區(qū)域各個項目都很難銷售。所以今年限競房都在搶入市，搶著把購房需求吸引到自己的項目，越往后拖銷售難度越大。
也同樣因為售價限制，北京一二手房倒掛的現(xiàn)象可能在下半年更加明顯。我愛我家市場研究院院長胡景暉對北青報記者表示，北京二手房目前的成交均價在5萬-6萬/平方米左右，而新房均價則只有4萬/平方米，一二手房價格已明顯倒掛，但這主要是因為北京已經(jīng)步入二手房時代，新房基本位于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所以價格自然較市中心的二手房更低。隨著限競房的入市，這些限價產(chǎn)品將使得同一區(qū)域同一地段都出現(xiàn)價格倒掛。
不過，胡景暉認(rèn)為，從長期來看，一二手房價的倒掛并非不可接受。因為新房市場在政府干預(yù)之下有滿足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市場是可以有兩個方向的，一是政府控制之下的保障房市場，另一個則是純粹的商品房市場，兩個市場各有各的價格機制，保障房市場按保障價格前行，純商品房市場則由市場定價，雙方互不干涉。
土地市場下半年仍可能出現(xiàn)流拍
新房成交新低直接影響了開發(fā)商的回款，進一步影響了開發(fā)商在土地獲取上的積極性，這也導(dǎo)致上半年北京多宗土地出現(xiàn)流拍的情況，這也是近年來少有的。業(yè)內(nèi)認(rèn)為開發(fā)商對于土地的慎重選擇在下半年還將繼續(xù)。
近日，北京市規(guī)土委與發(fā)改委正式印發(fā)《北京市2018年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，對2018北京市土地供應(yīng)節(jié)奏指定了明確計劃。計劃顯示，2018年全市建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量4300公頃，國有住宅用地計劃供應(yīng)1000公頃，其中，商品住宅用地(含共有產(chǎn)權(quán)住房用地200公頃)650公頃，保障性安居工程用地350公頃。同期，計劃供應(yīng)商服用地180公頃，比上年增加30公頃。計劃新增供應(yīng)集體土地租賃住房用地200公頃。
計劃中可以明確看到，2018年土地供應(yīng)嚴(yán)格按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，尤其加大了對于共有產(chǎn)權(quán)住房用地、保障性安居用地、集體土地租賃用地的供應(yīng)，在租售市場同時擴大土地供應(yīng)。國有住宅用地計劃供應(yīng)1000公頃與商品住宅用地計劃供應(yīng)650公頃，與2017年持平。
郭毅認(rèn)為，從規(guī)劃上看，土地供應(yīng)明顯增加，但主要是租賃土地供應(yīng)的增加，商品房土地供應(yīng)與2017年持平，開發(fā)商對于獲取土地的熱情也相對謹(jǐn)慎。一方面開發(fā)商資金面緊張，土地市場土地限定售價，規(guī)劃條件限制，讓地塊利潤空間得到抑制，加上北京去年供地過多，所以成交量并不樂觀。另一方面，開發(fā)商回款也不樂觀，因此房企對于土地獲取有更多的顧慮，不太好的地塊都出現(xiàn)了流拍，這種趨勢將在下半年延續(xù)。
下半年將發(fā)力
全年成交量極有可能超越2017年
雖然上半年新房成交有史以來最低，但業(yè)內(nèi)對于下半年完成逆襲仍充滿信心。
在限競房政策明確后，預(yù)計未來2個月，北京限競房供應(yīng)將出現(xiàn)井噴。張大偉表示，2018年下半年，預(yù)計新建住宅將出現(xiàn)簽約井噴，特別是限競房的大量供應(yīng)，將快速簽約，而這些項目在最近幾個月有望入市2萬套以上。
郭毅也表示，2017年里，北京商品住宅大概成交了2.6萬套，今年限競房短期就將有2萬套入市，理想情況下可能達(dá)到4萬套左右。就算這4萬套限競房只有50%實現(xiàn)了成交和簽約，那么今年新房也會超過去年，因此下半年新房成交量逆襲不會有太大懸念。
同時，郭毅也對購房人提出了建議：限競房都是70/90的產(chǎn)品屬性，導(dǎo)致限競房更適合首次改善置業(yè)和剛需置業(yè)。另外限競房由于大多是2021年交房，以及5年限售的規(guī)定，對于流通年限的鎖定長達(dá)8年，因此將投資屬性降到了最低。可以預(yù)計首次改善和剛需將成為下半年的購房主力，也將有更多的限競房可供挑選。但對于改善置業(yè)來說，優(yōu)質(zhì)的可流通的商品房則是買一套少一套，新增土地目前全部是限競房，對于中高端需求來說，想買到高品質(zhì)的普通商品房，就需要盡早入市。
從價格走勢看，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，2018年北京市場因為有大量的房源供應(yīng)，各種調(diào)控政策也繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，所以價格出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大。但在經(jīng)歷過2017年大幅度下調(diào)后，市場平穩(wěn)運行將是2018年下半年的主要趨勢。
對于政策的調(diào)整，業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)為可能性較小。近期，由于北京住建委表態(tài)將支持住房改善需求，加碼精準(zhǔn)調(diào)控被一些自媒體解讀為政策可能放寬的預(yù)兆，對此郭毅表示，這種可能性并不大。樓市調(diào)控整個大的方向不會出現(xiàn)明顯放松，限購限貸依然是調(diào)控政策的基本綱領(lǐng)，但有可能在執(zhí)行尺度上有所調(diào)整，支持合理的買房需求。
文/門庭婷本報記者李桁
