原標題：靠什么引來產業(yè)聚合

　　——上海黃浦江岸商務空間系列調查(中)

　　經歷過去5年發(fā)展，上海黃浦江岸的商務空間除陸家嘴、外灘之外，虹口北外灘、徐匯濱江、浦東前灘也正以你追我趕的姿態(tài)，加入新的競爭格局。

　　從產業(yè)視角看，這些開發(fā)時間并不算長的沿江區(qū)域，平均商務成本和入駐率均已漲至較高水平，且能夠對不同產業(yè)類別的頭部公司、企業(yè)總部產生一定吸引力——

　　金融領域，國內頭部量化對沖私募基金明泓投資、知名公募基金國投瑞銀將總部設在北外灘；央視長三角總部、湖南衛(wèi)視在徐匯濱江安營扎寨；前灘將拜耳、武田醫(yī)藥等生命健康企業(yè)引來，又為捷豹路虎、瑪莎拉蒂等豪車陣營提供了聚集地。

　　企業(yè)選擇這些區(qū)域，與它們能夠提供大量高品質樓宇，且區(qū)位獨特不無關系。不過，產業(yè)的聚合從來不是簡單的事，一個新興地塊也不可能僅憑一兩處優(yōu)勢讓市場買單，個中必然還有更深層、更普適的動力機制。

　　決定性吸引力

　　在新興商務區(qū)的產業(yè)導入過程中，地方政府和樓宇開發(fā)商往往是同向而行的。為了促成企業(yè)入駐，早日轉化出經濟效益，雙方積極地謀劃、引導產業(yè)集群的形成。

　　然而，想要規(guī)劃一個產業(yè)，并不是容易的事。

　　進入2023年，上海樓宇市場顯現出一個新趨勢：智能網聯車企，開始成規(guī)模地向徐匯濱江靠攏。其中，極星、極氪是科創(chuàng)新星的代表，寶馬、沃爾沃起著龍頭引領的作用。

　　有意思的是，這一產業(yè)門類的聚集，起初并不在徐匯濱江的規(guī)劃之列。負責前灘開發(fā)的陸家嘴集團黨委書記、董事長徐而進說，同樣的情形也發(fā)生在前灘。

　　醫(yī)療器械是前灘一個重要的產業(yè)形態(tài)，全球醫(yī)療科技巨頭碧迪也在此設立了大中華區(qū)總部?！暗@一切是無心插柳，我們沒有刻意打造。”

　　產業(yè)難以“規(guī)劃”，常常給一些新興商務區(qū)帶來招商困境。記者在過往采訪中發(fā)現，一些商務區(qū)因為找不到產業(yè)方向，只好大興優(yōu)惠政策，降低準入門檻，廣泛引入租戶。

　　在徐而進看來，政策補貼和租金優(yōu)惠的做法，或許能夠吸引一些對成本敏感的企業(yè)，卻營造不了產業(yè)集群?！凹旱谋澈笫侨?，人是追求環(huán)境的。與其將目標定在打造所謂優(yōu)質的產業(yè)，不如去創(chuàng)造和目標人群適配的生態(tài)環(huán)境?！?/p>

　　前灘白領都知道，辦公樓內聽不到空調出風口的“呼呼”聲。原因是區(qū)域內樓宇統(tǒng)一使用了綠色能源，調節(jié)冷暖的不是空調，而是頭頂的冷熱水管。別看這只是個微不足道的小細節(jié)，卻是時下跨國企業(yè)選擇辦公場所的基礎條件。

　　前灘開發(fā)以來，定位吸引跨國總部集聚，深入研究了跨國總部的辦公需要和人員生產生活需求，區(qū)域的開發(fā)和運營都圍繞這些需求展開。

　　日本三菱銀行的高管坦言選址前灘時代廣場的原因：整棟大樓不僅外立面設計符合日企審美，內部也有許多日式風格的配套。初來前灘他便覺得這里“和東京的商務氛圍相似。”

　　極星入駐徐匯濱江星瀚廣場，一部分原因也是“辦公樓外觀與企業(yè)在瑞典的全球總部很像”。

　　這些理由看似主觀，底層邏輯卻是一致的?！捌髽I(yè)高管考察商務區(qū)，就是在尋找‘親近感’，看這里有沒有符合他們生活習慣的街區(qū)，契合他們消費能力的商業(yè)場所，以及品質足夠的醫(yī)療、教育資源?！毙於M說。如今，前灘辦公樓里的外資比例已接近七成。

　　極氪入駐徐匯濱江前，對當地的公共資源進行了全方位排摸，最終認定這里對高端人才有“決定性的吸引力”。

　　“這個吸引力就是徐匯教育、醫(yī)療等公共服務的綜合實力。海歸IT精英們在國外同樣面臨著‘學區(qū)房’等壓力，要說服他們回國工作，關鍵是解決他們最迫切的問題，提供最需要的服務?！睒O氪智能科技相關負責人說。

　　尊重市場規(guī)律

　　2018年，首屆世界人工智能大會在上海舉行。徐匯濱江是承辦地。

　　會期盡管只有3天，卻堪稱“人工智能界的奧林匹克”，吸引了眾多頭部企業(yè)和世界領先的平臺機構到來。

　　徐匯濱江借勢建成西岸人工智能大廈，即現在的“西岸智塔”。后來，這“一個會”“一棟樓”，成為集聚人工智能“一個產業(yè)”的最佳引力。

　　傳統(tǒng)的招商活動以行政力量為主導，與各類市場主體銜接。到了今天，越來越多的商務區(qū)已經意識到，借力市場主體的勢能，往往可以更高效地聚合產業(yè)形態(tài)。

　　在億歐公司上?？偨浝砜妵煽磥?，產業(yè)聚落的形成，行業(yè)龍頭的引進至關重要?！靶袠I(yè)上下游企業(yè)會不會紛至沓來，就看能不能在你的大樓電梯里遇到‘行業(yè)大佬’?！币M期智研究院、微軟亞洲研究院等產業(yè)核心機構的西岸智塔，如今是許多業(yè)內人士的向往辦公地。致景科技將華東總部設在北外灘浦江國際金融廣場，也得以與上海市工業(yè)互聯網協(xié)會成為上下樓，增加了行業(yè)交流的便利性。

　　前灘高能級的商業(yè)引進，也充分得益于優(yōu)質企業(yè)的進駐?！罢且驗槠杖A永道、瑪莎拉蒂帶來高端消費人群，才讓太古里開出國際一線奢侈品牌店成為可能，并逐漸產生協(xié)同作用：好企業(yè)來了，引進了好商業(yè)，好商業(yè)進一步匯聚好企業(yè)。最初前灘想引進一家五星級酒店都困難，現在連華爾道夫都主動來了?！币晃坏禺a行業(yè)分析人員表示。

　　當然，任何產業(yè)集群的打造，最終還要遵循客觀的市場規(guī)律和產業(yè)特性。

　　北外灘推出白玉蘭廣場、來福士廣場等高品質寫字樓時，租賃市場一度以為會吸引大批航運企業(yè)。不過據上海金港北外灘置業(yè)有限公司常務副總經理樊孝通觀察，“樓里不僅有優(yōu)質的航運企業(yè)，白玉蘭廣場緊鄰外灘、靠近陸家嘴的區(qū)位優(yōu)勢，也讓它吸引到了附加值更高的專業(yè)服務企業(yè)、金融企業(yè)?！?/p>

　　而面對生命健康企業(yè)落地應用場景的要求，前灘也顯示出很強的承接能力。瑞慈醫(yī)療集團品牌管理中心品牌總監(jiān)韓旭介紹，前灘的小尺度街區(qū)，使得診所開在樓宇里、直接為白領服務成為可能?！氨M管本地有不少我們潛在的競爭對手，但同時也為我們提供了業(yè)態(tài)創(chuàng)新的機遇和空間?！?/p>

　　擁有龍美術館、西岸藝術中心等諸多公共文化空間的徐匯濱江，近年來被一眾車企貼上了“藝術范兒”的標簽?！艾F在的汽車不是簡單的工業(yè)設計產品，而是與文化藝術、生活方式、審美體驗等緊密結合的功能性產品。企業(yè)選擇在徐匯濱江發(fā)展，也是在謀求地區(qū)的氣質能夠為產品賦能。”負責徐匯濱江開發(fā)的西岸集團相關負責人說。

　　顯然，地區(qū)和產業(yè)之間最理想的關系從來不是單向吸引，而是雙向奔赴。

　　營商服務跨前

　　在不尋常的2022年，白玉蘭廣場共計完成稅收27億元，樓宇整體出租率也十分堅挺。談及背后原因，樊孝通向記者描述了一個特別的場景。去年，經過數次接洽，維京悠旅游輪(上海)有限公司終于確定落戶白玉蘭廣場。遷址當天，白玉蘭廣場的大屏上滾動播放著維京游輪“歡迎您回家”的廣告詞，一語雙關。窗外，幾艘游輪正靜靜泊靠在港口，氣勢恢宏。“在場的企業(yè)高管看到這一切是非常動容的?！狈⑼ㄕf。

　　在上海前灘新興產業(yè)研究院首席研究員周學強看來，樓宇引進企業(yè)靠的是硬件，但留住企業(yè)一定要拼軟件。這個軟件里，包含良好的物業(yè)服務，更離不開公平的市場，透明、穩(wěn)定、可預期的政策，以及高效的行政服務銜接體系。

　　“地方政府不僅是經濟發(fā)展環(huán)境的創(chuàng)造者，它本身也是經濟發(fā)展的深度參與者。政府行政資源的下沉，營商服務的跨前一步，都能夠為樓宇安商穩(wěn)商提供重要的支撐力?！?/p>

　　在北外灘，虹口區(qū)制定的引導重點企業(yè)“回家”三年行動計劃，配套了“人才、就醫(yī)、子女教育、政策服務、一對一幫辦”等八大服務舉措。浦東新區(qū)將每年召開多次的外資企業(yè)總部負責人座談會放在前灘，相關分管領導、委辦局負責人參會，點對點幫助落戶企業(yè)解決各類現實困難。

　　此外，強調行政、社會、市場資源高度整合的協(xié)商合作平臺，也被這些新興商務區(qū)視作重要的發(fā)展引擎。據介紹，由世博管理局、陸家嘴集團、普華永道、碧迪醫(yī)療共同發(fā)起的“前灘匯”，每季度召開一次圓桌會議，邀請轄區(qū)內的企業(yè)CEO相互交流、推進合作，也逐步擴大了前灘的“朋友圈”。

　　徐匯濱江共建共治聯盟幾乎涵蓋了區(qū)域內所有的樓宇載體、入駐企業(yè)、藝術文化場館、商戶和徐匯相關職能部門，把各方緊密聯系起來，一起做大徐匯濱江的“產業(yè)蛋糕”。

　　“當然，搭平臺很重要，更重要的是能夠高效集成和調動資源要素，構建有為政府、有效市場、有序社會三位一體的營商服務體系。”周學強說。(杜晨薇 周楠 舒抒)