進一步規(guī)范合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務，提升物業(yè)服務水平，日前，合肥市中級人民法院、合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布規(guī)范物業(yè)服務助力城市精細化管理典型案例，內(nèi)容涵蓋共用部位占用、業(yè)主知情權(quán)行使等物業(yè)服務領(lǐng)域焦點問題。
業(yè)主私拆外墻改移門
法院判令恢復原狀
王某系某小區(qū)業(yè)主。王某與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同約定業(yè)主不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。王某在裝修房屋時，擅自將外墻的玻璃幕墻和混凝土砌筑墻體基座部分拆除，改為移門。物業(yè)公司多次向王某發(fā)出整改通知單，王某未予理睬，物業(yè)公司遂訴至法院。
法院經(jīng)審理認為，王某作為小區(qū)業(yè)主，應嚴格遵守其與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》《臨時管理規(guī)約》《裝修管理服務協(xié)議》《裝修承諾書》等協(xié)議約定，王某在使用自有房屋時擅自對房屋外立面進行拆除改造，違反了上述約定，構(gòu)成違約，依法應當承擔相應的法律責任。故判令王某將案涉房屋外墻拆除改造部分恢復原狀。
業(yè)主要求查閱物業(yè)費賬簿未果
法院支持部分訴求
孫某等人系某小區(qū)業(yè)主。物業(yè)公司自2011年9月17日起為該小區(qū)提供物業(yè)服務。孫某要求物業(yè)公司提供物業(yè)服務費收支賬簿及明細賬目，并要求物業(yè)公司提供相關(guān)物業(yè)服務資料供其查閱復制。因多次溝通未果，孫某等人遂訴至法院。
法院經(jīng)審理認為，案涉小區(qū)物業(yè)服務費用采用包干制形式，即業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)費，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔。在此情況下，物業(yè)公司對所收取物業(yè)費的支出利用屬于其公司內(nèi)部經(jīng)營范疇，與業(yè)主利益并無直接關(guān)聯(lián)，物業(yè)服務合同亦未約定物業(yè)公司需公開物業(yè)費收支賬簿及明細賬目。
因此，孫某等人要求公開物業(yè)費收支賬簿及明細賬目的訴訟請求不能成立。但物業(yè)公司自2011年開始服務，孫某等人要求查閱復制相關(guān)物業(yè)服務資料，并未超過物業(yè)公司的服務期間，且均屬企業(yè)經(jīng)營管理一般性文件。故判決物業(yè)公司提供小區(qū)公共收益收支明細、共用設施設備維保等相關(guān)物業(yè)服務資料供孫某等人查閱復制。
家中無人居住遇下水道反水
法院判決業(yè)主與物業(yè)共擔損失
許某系某小區(qū)業(yè)主。因許某在外地工作，家中平常無人居住。2023年某日，許某發(fā)現(xiàn)廚房下水道反水導致屋內(nèi)被水浸泡，木地板、木門、衣柜等遭受不同程度的損壞。當日，許某向物業(yè)公司反映情況，物業(yè)公司安排物業(yè)工作人員、保潔及第三方專業(yè)疏通人員上門處理。經(jīng)檢查，疏通人員表示反水原因系公共管道被堵。因賠償事宜交涉未果，許某遂訴至法院。
法院經(jīng)審理認為，許某與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同約定物業(yè)公司應當對共用部位及共用設施進行管理和維護，同時約定了物業(yè)公司對上下水管道、落水管等供水、排水系統(tǒng)的運行、保養(yǎng)及維修服務標準。
結(jié)合許某所在樓棟的排水管道分布、物業(yè)公司安排的疏通人員所述情況以及日常生活經(jīng)驗判斷，許某屋內(nèi)反水系因樓棟廚房下水公共管道堵塞所致。但屋內(nèi)反水情況并非短時間造成，因案涉房屋無人居住，以致物業(yè)公司未能在第一時間知曉下水管道堵塞并及時疏通，許某對損失擴大亦應承擔一定的責任。綜合合同履行、當事人過錯、實際損失等因素，判決物業(yè)公司對許某財產(chǎn)損失總額承擔部分賠償責任。
業(yè)主侵占小區(qū)共用部位改建房屋
拒不整改后被罰兩千
任某系某小區(qū)業(yè)主，包河區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局接到屬地政府報告，反映任某涉嫌侵占該幢906室東側(cè)平面結(jié)構(gòu)構(gòu)造板。經(jīng)查，任某擅自將規(guī)劃設計為平面結(jié)構(gòu)構(gòu)造板的部位用鋁合金玻璃推拉門窗圍合，將其改造為房屋，面積約3.5平方米。經(jīng)屬地街道、物業(yè)服務企業(yè)多次溝通、協(xié)調(diào)，該業(yè)主拒不整改。
2025年7月16日，包河區(qū)屬地街道辦事處發(fā)布《關(guān)于對任某侵占小區(qū)物業(yè)共用部位作出行政處罰決定的公告》，認為任某違反《安徽省物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，經(jīng)包河區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局界定屬“侵占物業(yè)共用部位”。依據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》第九十八條第二款的規(guī)定，街道辦事處對任某依法作出兩千元人民幣罰款的處罰決定，并公告送達《行政處罰決定書》。目前，該問題已經(jīng)整改完畢，共用部位現(xiàn)已恢復。
合肥在線-合新聞記者 邵曉杰 通訊員 蔣元媛
