南京推行已3年 成功安裝僅3部

老小區(qū)加裝電梯“卡”在哪里

12月1日，南京臺城花園小區(qū)，4棟和5棟加裝電梯的施工工程正緊鑼密鼓進行。“9月底報批，10月12日公示，22日施工。小區(qū)里還有七八個單元樓正在報批加裝電梯。”施工方經(jīng)理張言軍說。

南京市2013年出臺既有住宅增設(shè)電梯暫行辦法，今年9月又出臺既有住宅增設(shè)電梯實施辦法。但是，3年來像臺城花園這樣能順利加裝電梯的小區(qū)仍是鳳毛麟角。

3年只加裝了3部電梯

臺城花園5棟1單元501室業(yè)主黎老師是東南大學(xué)退休教授，“小區(qū)環(huán)境很好，唯一缺點就是沒有電梯?，F(xiàn)在連老年飯桌都搬到社區(qū)了，但對我們老年人來說，走不出門去，什么都是空的。”

“我們樓上有個住戶中風(fēng)了，在家躺了14年，不說6樓，就是2樓18個臺階，腿腳不靈便一樣也走不起來啊。對于老人來說，沒有電梯寸步難行。”察哈爾路16號小區(qū)9幢的周富云老人說。

3年前，南京曾統(tǒng)計當(dāng)?shù)?層以下住宅小區(qū)數(shù)量，當(dāng)時是800個，另有9200棟零散多層住宅，共涉及居民66.6萬戶，“4層以上、有合法產(chǎn)權(quán)證明、沒有列入拆遷或危舊房改造的多層住宅，都可以申請加裝電梯。”南京市物業(yè)辦工程管理科科長殷先豪說，如此當(dāng)時預(yù)估會加裝約3000部電梯。“遺憾的是，到目前為止，經(jīng)規(guī)劃等部門審批并已成功加裝好的電梯只有3部。”

卡在了哪里？南京市規(guī)劃局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，“主要卡在了三分之二業(yè)主同意這一條”。

南京規(guī)定，既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。但記者在多個小區(qū)采訪時發(fā)現(xiàn)，超過80%的一樓業(yè)主表示反對，原因很簡單，一是他們沒需求，二是加裝電梯或多或少影響房屋采光，再者如果今后要轉(zhuǎn)手，原來高層最不好賣，加裝電梯后，肯定一樓最不搶手了。

一家品牌電梯企業(yè)江蘇分公司營銷總監(jiān)還透露，公司目前在江蘇還沒有接過小區(qū)電梯加裝業(yè)務(wù)。“電梯廠家和代理商要求付款方式是先預(yù)付30%，提貨時再支付其余70%，但是業(yè)主一般不同意這樣的付款方式。一部電梯20萬元、加裝井道20萬元，還有七七八八的費用，共約50萬元，電梯生產(chǎn)企業(yè)不做井道，業(yè)主還需要額外請鋼結(jié)構(gòu)公司來做。”

他還表示，電梯后續(xù)營運維護應(yīng)也是個問題。“電梯質(zhì)保頂多2年，之后一年維修保養(yǎng)至少5000元。”

走進上世紀(jì)80年代中期建成的南京張府園小區(qū)，社區(qū)居委會芮大姐表示，小區(qū)基本上都是四五十平米的安置房，樓和樓之間布局比較緊湊，根本沒有空間加裝電梯，費用對于業(yè)主來說也不是個小數(shù)字。

啟動業(yè)主自治智慧

2013年初，臺城花園16號樓1單元業(yè)主先行試水，在南京率先加裝了電梯，其后，前來取經(jīng)的居民和單位絡(luò)繹不絕。小區(qū)業(yè)主介紹，他們小區(qū)的業(yè)主，大部分在本小區(qū)已經(jīng)居住了很多年，鄰里關(guān)系處得比較好，所以一樓用戶并沒有很大意見。

2014年年底，在周富云老先生發(fā)起下，察哈爾路16號小區(qū)9幢也成功加裝了電梯，這個小區(qū)是1999年最后一批福利分房，業(yè)主大多也是一個單位的，比較能夠理解高樓層老人的現(xiàn)實需求。

但每個小區(qū)居民的情況畢竟不一樣。在天津新村，就因為一樓業(yè)主堅決不同意加裝電梯，導(dǎo)致項目擱淺，還有鼓樓區(qū)長陽花園小區(qū)，業(yè)主們在業(yè)主群里為這事吵成一團。

光靠熟人關(guān)系打通梗阻顯然不夠。臺城花園5棟1單元的業(yè)主共同商議，對三分之一有異議的業(yè)主給予一定的補償，電梯管井處約三四平米的面積可供一樓住戶使用。業(yè)主費用分?jǐn)倕f(xié)議則體現(xiàn)差別化，以一梯兩戶為例，1樓不出資，2樓 1.75萬元，3樓 2.625萬元，4樓 3.5萬元，5樓 4.375萬元，6樓 5.25萬元。

他們還以單元為單位建立公共賬戶，電費、年審、保險、維修保養(yǎng)、運行等費用都囊括在一起，政府補貼費用下來后，放入公共賬戶，再加上可以提取的維修資金和公積金，用來統(tǒng)一支付后續(xù)維保費用。

殷先豪表示，如有業(yè)主持反對意見，需要街道、社區(qū)、物業(yè)、業(yè)主以及電梯公司成立“五人小組”上門做好工作，將這個最大的“攔路虎”先解決掉。

頂層設(shè)計仍盼優(yōu)化

周富云老人坦言，今年9月新規(guī)實施，政策松綁不少：不再需要公證；報批過程中也不指定要原件，只要復(fù)印件和本人簽名即可；還有政府補貼，可以提取維修資金和公積金，很大程度上減輕了住戶負(fù)擔(dān)。

臺城花園正在施工的兩部電梯是由業(yè)主們委托施工方進行報批并支付一定費用，張言軍反映，新規(guī)出臺，減輕了很多不必要的流程，但程序仍很繁瑣，希望下一步能夠一個窗口管審批，高效率、低難度。

臺城花園小區(qū)物業(yè)經(jīng)理則擔(dān)憂，電梯建好后，出現(xiàn)的一些不可避免的滲漏水、墻體裂縫等不可逆的問題，由誰承擔(dān)？多出來的電梯無形中也為物業(yè)管理增加了難度。“目前物業(yè)費8毛錢一平方米，電梯裝好后，物業(yè)費漲不漲？業(yè)主同不同意？如果房子被賣掉或者倒手，后來的業(yè)主會不會認(rèn)可這個協(xié)議，承擔(dān)這個費用？”

殷先豪則認(rèn)為，國家相關(guān)法律也需改進，應(yīng)明確新建多層住宅預(yù)留電梯井道。從長遠(yuǎn)來看，老舊小區(qū)加裝電梯是大勢所趨，但這是一個長期的過程。目前不同部門先后出臺的政策之間、上位法和下位法之間，仍有一定矛盾和沖突，而有些過去的規(guī)范已經(jīng)不再適用于今天的現(xiàn)實，需要政府在整體、全局層面進行適當(dāng)調(diào)整，并且成立一個專門的部門或者機構(gòu)，來專項指導(dǎo)這項工作。