樓市降溫上月“搖號(hào)盤”近半數(shù)沒(méi)賣光

搖號(hào)樓盤也現(xiàn)冷熱不均，部分中簽率創(chuàng)新低

自5月底公證搖號(hào)細(xì)則落地至今，全市已有40多家樓盤相繼搖號(hào)賣房，剛剛過(guò)去的7月份又有17家樓盤公證搖號(hào)，然而伴隨市場(chǎng)持續(xù)降溫，此前不愁賣房的“搖號(hào)盤”如今也有些賣不動(dòng)了，有接近半數(shù)的搖號(hào)樓盤當(dāng)月新推房源沒(méi)賣光，同時(shí)冷熱不均也更加明顯，部分樓盤的中簽率又創(chuàng)下新低，業(yè)內(nèi)認(rèn)為接下來(lái)這一趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)。

上月17盤搖號(hào)僅10盤當(dāng)月售罄 中簽率最高相差10倍銷量差1倍

在剛剛過(guò)去的7月份，南京樓市行情進(jìn)一步降溫，樓盤銷量冷熱不均也更明顯。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，7月份累計(jì)有32家住宅項(xiàng)目開(kāi)盤賣房，均價(jià)基本全線“零漲幅”，但一個(gè)月下來(lái)，僅有18家樓盤賣房超過(guò)8成，其余14家樓盤當(dāng)月去化都在7成以內(nèi)，最低不到1成。

即便是搖號(hào)樓盤情況也差不多，原本搖號(hào)幾乎算是拿到了熱銷“簽證”，但和此前的6月份相比，7月份無(wú)論是搖號(hào)樓盤的數(shù)量，還是搖號(hào)樓盤的賣房熱度，均出現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中17家搖號(hào)樓盤數(shù)量?jī)H占到當(dāng)月開(kāi)盤總數(shù)的一半左右。而6月份搖號(hào)樓盤達(dá)到24家，占到了當(dāng)月開(kāi)盤總數(shù)的6成多。中簽率和賣房成績(jī)更是差距甚大，中簽率低于3成的樓盤僅有8家，其余都在3成以上，最高達(dá)到了86%，高低之間差距超過(guò)10倍。

網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷量數(shù)據(jù)則顯示，17家搖號(hào)盤中當(dāng)月售罄的僅有10家，分布在城東、城南、江寧、江北和溧水，其中剛需盤并不算多，僅有六合、溧水兩家樓盤當(dāng)月新推房源全部售罄，其余都未賣光，相比之下改善盤熱度反而高一些，包括城東奧克斯鐘山府，城南的萬(wàn)科都薈南苑、旭輝鉑悅秦淮等8家改善項(xiàng)目，當(dāng)月上傳銷量都顯示售罄，此外銷量最低的搖號(hào)樓盤當(dāng)月只賣出了5成多，而在6月份搖號(hào)的20多家樓盤中，開(kāi)盤當(dāng)月售罄的項(xiàng)目達(dá)到15家，占到一半以上，最低也賣出了8成。

部分搖號(hào)盤熱度反升

剛需改善項(xiàng)目都創(chuàng)下中簽率新低

雖然搖號(hào)盤整體銷量降溫，但部分樓盤的熱度反而更高了，例如上月城東的奧克斯鐘山府加推128套洋房，報(bào)名客戶達(dá)到900組，中簽率僅為14%，創(chuàng)下改善樓盤的搖號(hào)中簽率新低，甚至出現(xiàn)了部分買家“組團(tuán)”購(gòu)房的現(xiàn)象，引發(fā)南京樓市最嚴(yán)格的開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)“三方監(jiān)管”。還有位于南站的旭輝鉑悅秦淮本周開(kāi)盤推出42套洋房，報(bào)名搖號(hào)客戶達(dá)到221組，中簽率也不足2成。而在此前的6月份，南京樓市也有包括雅居樂(lè)濱江國(guó)際、世茂城品、綠城深藍(lán)、中南山錦花城等多家改善盤搖號(hào)售房，中簽率最低也在40%以上，最高超過(guò)了80%。個(gè)別剛需樓盤的搖號(hào)熱度也在上升，上月溧水樓盤中山首府新推266套房，報(bào)名搖號(hào)客戶超過(guò)3000組，創(chuàng)下8%的最低中簽率紀(jì)錄。

對(duì)于這種情況業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要還是供需關(guān)系在起作用，比如城東板塊年初至今上市量一直不多，僅有的一兩家開(kāi)盤項(xiàng)目推出的都是疊墅和精裝大平層，而老盤奧克斯鐘山府時(shí)隔一年新推上市，房源又有半數(shù)以上為89平方米中小戶型，自然受到買家關(guān)注。再如南站板塊近兩個(gè)月一直是改善市場(chǎng)的熱點(diǎn)，片區(qū)內(nèi)5月底至今有4家樓盤開(kāi)盤，全部是搖號(hào)售房，中簽率也從7成下降到最低不足兩成，而南站板塊的整體走熱，主要是因?yàn)橄嗤瑑r(jià)位下河西南板塊近兩個(gè)月沒(méi)開(kāi)盤，大量“等不及”的買家轉(zhuǎn)移到這里，從而推升了區(qū)域賣房熱度。此外上月包括城東、南站在內(nèi)，新推樓盤幾乎全是收官項(xiàng)目，均價(jià)也普遍未漲，溧水板塊上月開(kāi)盤的中山首府均價(jià)僅在8000多元/平方米，也是時(shí)隔一年沒(méi)漲價(jià)，這些都成為局部走熱的原因。

上市潮或?qū)⒊掷m(xù)三個(gè)月

整體降溫與局部走熱還會(huì)同現(xiàn)

一邊是賣房冷熱不均，一邊又是部分搖號(hào)樓盤繼續(xù)升溫，接下來(lái)市場(chǎng)會(huì)怎么走？對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，伴隨供應(yīng)持續(xù)放量，南京樓市的供需關(guān)系肯定會(huì)趨向平衡，下半年行情整體還會(huì)降溫，市場(chǎng)心態(tài)也會(huì)進(jìn)一步平穩(wěn)，但與此同時(shí)仍不排除個(gè)別區(qū)域樓盤局部走熱。

記者從市場(chǎng)面發(fā)現(xiàn)，近期部分板塊仍出現(xiàn)了購(gòu)房升溫跡象，并且與區(qū)域內(nèi)的供需狀況密切相關(guān)，例如板橋一家樓盤近日啟動(dòng)登記，預(yù)備推出最后200多套中小戶型剛需房，均價(jià)預(yù)計(jì)維持在“1字頭”，售樓處表示目前客戶報(bào)名已超過(guò)千組，如果搖號(hào)開(kāi)盤，中簽率可能會(huì)創(chuàng)下區(qū)域新低。而記者了解到，眼下板橋的剛需房源幾乎面臨全線出清，區(qū)域內(nèi)一家樓盤已收官，另一家高層房源全部推出，后期只剩洋房。此外溧水一家樓盤近期也準(zhǔn)備加推200多套房，均價(jià)預(yù)計(jì)維持在年初萬(wàn)元左右水平，也有消息稱目前報(bào)名客戶達(dá)到了數(shù)千組。

但與此同時(shí)，包括剛需和改善在內(nèi)，很多板塊的賣房熱度已經(jīng)開(kāi)始降低，例如六合從6月至今已經(jīng)有10家樓盤連續(xù)推房，供應(yīng)量猛增4000余套，成為全市供應(yīng)最大區(qū)域，片區(qū)內(nèi)6月份還有4家樓盤搖號(hào)，到7月僅剩1家，供需緩和賣房也在降溫。城北燕子磯板塊6月份有兩家樓盤搖號(hào)賣房，中簽率最高8成，到7月又有兩盤加推，中簽率最高已接近9成。城北中央門區(qū)域目前有3家改善樓盤在售，近兩個(gè)月連續(xù)推房，迄今只有一家樓盤搖號(hào)，另兩家樓盤只賣出3成房源。

業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份全市還將有近40家樓盤推出近萬(wàn)套房源，這也意味著自“寧十條”出臺(tái)后，南京樓市將連續(xù)放量3個(gè)月，新增的住宅供應(yīng)有望達(dá)到2.5萬(wàn)套左右，南林大城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)分析認(rèn)為，接下來(lái)?yè)u號(hào)樓盤數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步減少，同時(shí)冷熱不均也會(huì)更明顯，“賣不動(dòng)”的樓盤會(huì)越來(lái)越多，但對(duì)于個(gè)別存量偏少、需求偏旺的板塊而言，新房上市仍是購(gòu)房者不可多得的窗口，局部走熱現(xiàn)象仍有可能出現(xiàn)。

8月新盤入市有望達(dá)到20家

剛需住宅占比不到三分之一

年中開(kāi)始的上市潮接下來(lái)仍不會(huì)停歇，業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)顯示，7月底到8月份全市預(yù)計(jì)有大約40家樓盤推出近萬(wàn)套房，其中純新盤有望達(dá)到20家左右。8月份也有望成為上半年至今純新盤上市最多的一個(gè)月，記者了解到，這些純新盤有相當(dāng)一部分定位偏向高端，還有多家樓盤主推公寓，剛需住宅的占比并不高。

本月入市的純新盤有半數(shù)以上位于江寧江北，其中多家新盤均定位中高端改善需求，例如江浦即將入市的明發(fā)閱山悅府為純疊墅項(xiàng)目，保利云禧也全部為疊加別墅和小高層。六合即將入市的榮盛首府則以140平方米左右大戶型為主，并且計(jì)劃做精裝修。江寧預(yù)備入市的新盤中，萬(wàn)科金域國(guó)際房源面積以135-145平方米為主，遠(yuǎn)洋山水為多層洋房，融創(chuàng)玖溪桃花源也是純別墅項(xiàng)目。

其他板塊的純新盤由于拿地成本較高，定位普遍偏向高端，其中麒麟即將入市的京奧港未來(lái)墅拿地樓面價(jià)22353元/平方米，雖然眼下傳出首批房源會(huì)限價(jià)并且由精裝改毛坯，但由于戶型偏大，總價(jià)仍有可能在300萬(wàn)以上，位于仙林的新城璞樾和山為低密度純疊墅項(xiàng)目，首批入市房源總價(jià)預(yù)計(jì)也將達(dá)到500萬(wàn)以上門檻。此外河西南的綠地華僑城海珀濱江近期也有望入市，不過(guò)項(xiàng)目的最小戶型已經(jīng)從此前同區(qū)域樓盤的90平方米提升到了120平方米以上。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近期入市的這些純新盤中，主推剛需住宅的目前只有包括江寧萬(wàn)科和昌金域東方、恒大悅瀾灣、藍(lán)天星港以及城北證大閱公館在內(nèi)的數(shù)家，比例不到三分之一，這些樓盤都會(huì)有70-90平方米中小戶型房源推出，值得注意的是其中僅有位于江寧淳化的萬(wàn)科和昌金域東方是在去年拿地，其余均為早年拿地的項(xiàng)目。而除住宅樓盤外，未來(lái)1個(gè)月入市新盤中還有6家主推公寓，其中江北的弘陽(yáng)燕瀾七縉與江寧的綠地理想城雖規(guī)劃有住宅，但因現(xiàn)房銷售，首批推出的均為公寓房源。

近期南京樓市的純新盤也是動(dòng)作不斷，此前鼓樓濱江兩家純新盤相繼公開(kāi)，均定位中高端改善市場(chǎng)，最近又有消息傳出樓面價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米的河西葛洲壩G14地塊也預(yù)備公開(kāi)，資料顯示項(xiàng)目戶型最小190平方米起，最大達(dá)到500平方米。對(duì)此有專家認(rèn)為，后期市場(chǎng)純新盤高地價(jià)和高端化的走向值得關(guān)注，一些高地價(jià)樓盤開(kāi)發(fā)商可能會(huì)以時(shí)間來(lái)?yè)Q空間，但仍會(huì)面臨較大壓力，而一些拿地成本不算很高的項(xiàng)目則會(huì)積極上市，為盡快回籠資金，開(kāi)發(fā)商也有可能降低產(chǎn)品和價(jià)格定位，成為平價(jià)入市的“雷鋒盤”。