長三角城市網(wǎng)訊 萬達廣場、新城市廣場、虹悅城……每到周末，南京幾乎每個商業(yè)綜合體都呈現(xiàn)出爆滿狀態(tài)。據(jù)昨天南京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至去年年底，南京城市商業(yè)綜合體已有24家，全年累計實現(xiàn)銷售額226.13億元，營業(yè)面積131.86萬平方米。全年客流總量約1.75億人次，車位數(shù)約為1.6萬個，商戶從業(yè)人員數(shù)達到3.58萬。此外，南京規(guī)劃建設或已建成的城市綜合體超過50家，各個板塊均有項目在建、完工或者醞釀建設，南京在建購物中心面積位列全球前十。

南京每個區(qū)都有商業(yè)綜合體

1996年4月，新街口的金鷹國際購物中心開業(yè)，南京第一家商業(yè)綜合體就此誕生。20年間，隨著社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，商業(yè)綜合體在南京已經(jīng)是遍地開花，隨著去年9月溧水康利廣場的正式開業(yè)，南京實現(xiàn)了區(qū)區(qū)有商業(yè)綜合體的局面，投入使用的商業(yè)綜合體總數(shù)達到了24家。

商業(yè)綜合體是城市擴張到一定階段的產(chǎn)物，它是商業(yè)零售和商業(yè)地產(chǎn)融合發(fā)展的高級形態(tài)。一個現(xiàn)代商貿(mào)中心城市尤其是現(xiàn)代國際商都往往都有一批現(xiàn)代化的知名大型商業(yè)綜合體。2010年之前，南京僅有6家開業(yè)的城市綜合體，但最近的6年，城市綜合體進入了爆發(fā)期，18家新開業(yè)的綜合體中，僅2015年一年就開業(yè)了6家，形成了全城盡是綜合體的局面。截至2015年底，這24家商業(yè)綜合體全年累計實現(xiàn)銷售額226.13億元，商戶數(shù)共計6335家。

停車難吃飯難是通病

“南京的商業(yè)綜合體真是讓我又愛又恨！”家住南湖的張先生，幾乎每個周末都要帶孩子去一趟河西萬達，“萬達里面幾乎什么娛樂項目都有，看電影、逛商場、吃飯，孩子也喜歡去，可每次想起停車排隊、吃飯排隊，我一個頭就要變成兩個大。”正如張先生說的那樣，停車難吃飯難，幾乎成為商業(yè)綜合體的通病。

即便像河西萬達這樣擁有1000多個車位的綜合體，一到周末，停車場門口同樣會排起長龍。盡管現(xiàn)在絕大多數(shù)的綜合體都已采取更加快捷的停車收費系統(tǒng)，但高峰期排隊的問題，卻始終得不到解決?！巴＼嚾≤嚧_實是很難解決的問題，平常倒還好，一到周末的中午或者晚上，沒有半個小時別想找到位置，出去也要費好大的勁?！焙游魅f達一位商戶老板說，“南京大部分綜合體都面臨這樣的問題，這好像也是個世界性的難題，因為周末的客流就是比平常多很多！”

停車難，吃飯也不容易。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京全年總客流量超過100萬人次的商業(yè)綜合體有15家，其中超過1000萬人次的有7家，德基廣場以將近2800萬人次的客流總量勇奪冠軍寶座。這就使得周末的飯點，幾乎所有綜合體內(nèi)的餐廳門口都有排隊等翻臺的消費者。更夸張的是，虹悅城某自助餐廳，11點開門營業(yè)，周末10點鐘就會有人排隊取號。

河西一公里就有一家綜合體

在南京市統(tǒng)計局的報告中，規(guī)模過大、布點不均成為南京商業(yè)綜合體存在的突出問題。以河西為例，江東中路從草場門大街到河西大街這幾公里之內(nèi)，已經(jīng)云集了新城市廣場、蘇寧廣場、河西萬達、河西中央商場、金奧中心、河西中央公園6家建成的商業(yè)綜合體，再加上已經(jīng)動工的河西金鷹，以及即將營業(yè)的金基廣場和河西德基，密度之大確實令人咋舌。

據(jù)南京市統(tǒng)計局初步了解，目前南京市規(guī)劃建設或已建成的城市綜合體超過50家，各個板塊均有項目在建、完工或者醞釀建設，南京在建購物中心面積位列全球前十強。按照國際慣例，商業(yè)面積與人口的配比是“人均1平方米”，而這一商業(yè)面積包括城市中心商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、社區(qū)商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，目前南京市商業(yè)面積與人口比例遠超這一配比數(shù)字，全市的商業(yè)綜合體扎堆和同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重?！艾F(xiàn)在我都遇到了選擇性障礙了，帶小孩出去，都不知道去新城市廣場、蘇寧廣場還是萬達了，這些綜合體的模式都差不多，里面也沒有太多特別的東西，逛多了其實都一樣?！睆埾壬f。

實際上，城市商業(yè)綜合體內(nèi)容趨同、布點不均，已經(jīng)成為一個比較突出的問題。南京市統(tǒng)計局的報告也指出，決定商業(yè)項目生死的關鍵在選址、業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃設計、招商和運營管理，這些環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能影響項目的成敗，而區(qū)位選擇尤為重要。商業(yè)綜合體的開發(fā)不能一哄而上，對現(xiàn)在正在建設的商業(yè)綜合體要進行綜合效益評估，適當調(diào)整其主體功能，避免同質(zhì)化競爭。建設商業(yè)綜合體，需要全市統(tǒng)一規(guī)劃，劃分區(qū)域功能。使得各地建設的綜合體有不同特點，有不同的功能定位，人們可以根據(jù)各自所需，到不同地方的綜合體去消費，擴大人們的消費半徑，使南京全市各區(qū)都有差異化的熱點商圈，南京的消費資源得以全面地利用起來。

并非所有綜合體都能盈利

商業(yè)綜合體在南京城遍地開花，足見南京人的消費熱情和消費能力，不過一個不容忽視的現(xiàn)實是，并不是所有綜合體都能實現(xiàn)盈利。

成功的商業(yè)綜合體作為區(qū)域內(nèi)大型“一站式”購物天堂，必將吸引其輻射范圍內(nèi)的消費者進行消費，進而提高項目自身和區(qū)域內(nèi)的土地價值、商業(yè)價值，以及促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，南京的商業(yè)綜合體，業(yè)態(tài)分布種類較多，零售、餐飲、電影院、游樂游藝、KTV、教育培訓、健身養(yǎng)生等均有涉足?？傮w看，零售業(yè)占絕對主導地位，餐飲業(yè)次之。2015年末，這兩種業(yè)態(tài)的營業(yè)面積占全部營業(yè)面積的比例分別為60%、23%，入駐商戶數(shù)分別是4929家、1106家，全年零售業(yè)、餐飲業(yè)商戶實現(xiàn)的銷售額占全部綜合體銷售額比重分別為81%、13%。據(jù)調(diào)查，南京城市商業(yè)綜合體經(jīng)營模式主要為招租模式，從租金收益看，24家城市商業(yè)綜合體合計實現(xiàn)租金收入10.83億元，比上年增長27.3%。

不過，與主城區(qū)及河西地區(qū)的商業(yè)綜合體幾乎每天爆滿相比，南京周邊地區(qū)的商業(yè)綜合體，效益相對差了不少。如江寧的湯泉奧特萊斯，由于遠離主城，加上周邊配套設施并不完善，目前并沒有達到預期的成效。 魏煒記者盛文虎