長(zhǎng)三角城市網(wǎng)訊 自今年4月末南京樓市限價(jià)令實(shí)施以來(lái)，出現(xiàn)了華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)等一批以低于預(yù)期售價(jià)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，一路瘋漲的房?jī)r(jià)得到了一定遏制。但同時(shí)普通購(gòu)房人也發(fā)現(xiàn)，限價(jià)令限住了供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商與物價(jià)部門(mén)討價(jià)還價(jià)的拉鋸戰(zhàn)令不少樓盤(pán)推遲上市；“買(mǎi)到就是賺到”的限價(jià)房成了“福利房”，關(guān)系戶(hù)都搶不到，缺乏人脈資源的“剛需族”買(mǎi)房更加困難。限價(jià)令弊端逐漸顯現(xiàn)，專(zhuān)家建議當(dāng)前調(diào)控應(yīng)以遏制投資投機(jī)需求為主，嚴(yán)格限貸的新政呼之欲出。 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 馬祚波 王燁

“限價(jià)令”實(shí)施后

A 樓市供應(yīng)量跟不上，南京現(xiàn)房荒？

開(kāi)發(fā)商稱(chēng)：不是我不想賣(mài)……

為抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快而推出的南京版“限價(jià)令”出臺(tái)至今已近三個(gè)月，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，南京的房?jī)r(jià)確實(shí)被暫時(shí)“壓”了下來(lái)，然而限價(jià)令也是一把“雙刃劍”，南京樓市的供應(yīng)量在本就不“寬?！钡那闆r下顯得更加捉襟見(jiàn)肘。

多家房企推遲上市時(shí)間

江寧的景楓鳳凰臺(tái)是一家純新盤(pán)，原定在今年4月份首次開(kāi)盤(pán)亮相。樓盤(pán)位于地鐵一號(hào)線百家湖站附近，屬于江寧的中心位置，所有房源都將精裝交付，開(kāi)發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)的未來(lái)預(yù)期自然比較高。有市場(chǎng)人士告訴記者，這家樓盤(pán)在今年初制定價(jià)格方案時(shí)，評(píng)估的房?jī)r(jià)水平為28000元-29000元/┫左右，貼近30000元/┫的價(jià)格線，然而隨著南京樓市整體的價(jià)格走高，開(kāi)發(fā)商的“胃口”也越來(lái)越大，向物價(jià)部門(mén)申報(bào)的房?jī)r(jià)也漲至30000元/┫以上，結(jié)果碰壁了。

“預(yù)期4月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在都7月份了還不見(jiàn)動(dòng)靜”，江寧另一家樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，這種現(xiàn)象算是比較普遍，用開(kāi)發(fā)商的話(huà)來(lái)說(shuō)，不是我不想賣(mài)，而是受“限價(jià)令”的影響賣(mài)不起來(lái)，新房上市時(shí)間被不斷推遲。

爽約的樓盤(pán)遠(yuǎn)不止這一家，位于江寧祿口板塊的招商依云郡原來(lái)預(yù)計(jì)是在今年6月份加推新房源，結(jié)果7月份已經(jīng)過(guò)半，說(shuō)好的房源卻遲遲不見(jiàn)蹤影。

上市量減少，樓市庫(kù)存跌至最低

記者注意到，從今年4月份至今，由于限價(jià)政策的影響，新房的上市量頻頻走低。數(shù)據(jù)顯示，南京4月和5月的新房預(yù)計(jì)上市量都在三四千套左右，而實(shí)際端上房地產(chǎn)市場(chǎng)的合計(jì)只有不到5000套；6月份南京預(yù)計(jì)推新超過(guò)6000套，實(shí)際上市量只有一半多一點(diǎn)。當(dāng)洶涌的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力遇上疲軟的供應(yīng)量，直接結(jié)果便是南京樓市庫(kù)存的持續(xù)下滑。

近幾個(gè)月以來(lái)庫(kù)存長(zhǎng)期保持在歷史低位。到昨晚7點(diǎn)，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的可售房源數(shù)量為23829套。而在去年3月，新房庫(kù)存量尚有5.7萬(wàn)套，處于歷史高位。市場(chǎng)人士表示，目前2.3萬(wàn)套的庫(kù)存量?jī)H相當(dāng)于過(guò)去兩個(gè)月的銷(xiāo)量，南京樓市“警報(bào)”已經(jīng)拉響。

B 價(jià)格管住了，但房子成了“福利房”

大量房源賣(mài)給關(guān)系戶(hù)，剛需買(mǎi)房難上加難

嚴(yán)格的限價(jià)令管住了房?jī)r(jià)，然而，剛需們剛剛拍手稱(chēng)慶，卻發(fā)現(xiàn)了一個(gè)更為嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，由于房?jī)r(jià)低于預(yù)期，買(mǎi)到就是賺到，新房源被大量賣(mài)給了關(guān)系戶(hù)，處于樓市消費(fèi)鏈條最末端的，既無(wú)資金實(shí)力，又無(wú)人脈關(guān)系的剛需一族買(mǎi)房更加困難。

房?jī)r(jià)漲不動(dòng)了，新房成了“福利房”

被稱(chēng)為江北“神盤(pán)”的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，開(kāi)盤(pán)前業(yè)內(nèi)分析預(yù)計(jì)要賣(mài)到2.5萬(wàn)元/┫以上，但最后252套新房只獲批21000多元/┫。同在江北的中交錦蘭薈上周開(kāi)盤(pán)，均價(jià)17500元/┫左右，而今年3月，保利地產(chǎn)拿下了附近一幅地塊，樓面地價(jià)已高達(dá)2.2萬(wàn)元。

河西南的朗詩(shī)熙華府本月開(kāi)盤(pán)，其中7號(hào)樓的銷(xiāo)許均價(jià)為32869元/┫。上周開(kāi)盤(pán)的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，銷(xiāo)許均價(jià)為34123-35923元/┫。此外，五六月份推新的五礦崇文金城、招商雍和府、魯能公館、正榮潤(rùn)?的價(jià)格也都被控制在3.5萬(wàn)元/┫以?xún)?nèi)。但二手市場(chǎng)上，目前五礦崇文金城報(bào)價(jià)普遍達(dá)到4萬(wàn)元/┫以上，河西南部出現(xiàn)嚴(yán)重的二手房與新房?jī)r(jià)格倒掛。

業(yè)內(nèi)流傳，南京物價(jià)部門(mén)有一個(gè)看不見(jiàn)的價(jià)格紅線：河西中部4萬(wàn)5、河西南及南站3萬(wàn)5、江北江寧邁皋橋3萬(wàn)、燕子磯2萬(wàn)5。由于房?jī)r(jià)被控，低于預(yù)期，新房被人戲稱(chēng)成了“福利房”。

買(mǎi)到就是賺到，激發(fā)投資潮

房?jī)r(jià)漲不動(dòng)本是好事，但負(fù)面效應(yīng)也迅速顯現(xiàn)，不少買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)房的難度越來(lái)越大了?！耙郧笆琴I(mǎi)不起，現(xiàn)在不但買(mǎi)不起還買(mǎi)不到，”一位剛需客表示。

一方面限價(jià)令延緩了樓盤(pán)上市進(jìn)度，另一方面，買(mǎi)到就是賺到的心態(tài)，讓更多投資客扎進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。5月開(kāi)盤(pán)的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)因?yàn)榉績(jī)r(jià)低于預(yù)期四千多元，很多市民冒雨趕去認(rèn)籌，排號(hào)的隊(duì)伍長(zhǎng)達(dá)1公里。

類(lèi)似的千人搶房現(xiàn)象最近密集上演。中海玄武公館開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備的近2000個(gè)凳子都不夠坐。此外，中交錦蘭薈1600多組客戶(hù)搶500多套房；正榮潤(rùn)?218套房源，754組認(rèn)籌；海峽城422組客戶(hù)搶72套房。絕大多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄。

關(guān)系戶(hù)扎堆，坐享“限價(jià)紅利”

更令人擔(dān)憂(yōu)的是，搶房大潮中，“關(guān)系戶(hù)”越來(lái)越多，進(jìn)一步加劇了供求矛盾，“沒(méi)關(guān)系別買(mǎi)房，關(guān)系不夠硬也買(mǎi)不到房，”一位業(yè)內(nèi)人士告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，現(xiàn)在大部分的房源賣(mài)給了關(guān)系戶(hù)，特別是江北、河西南的熱門(mén)樓盤(pán)。

業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)副總的一項(xiàng)重要工作是排關(guān)系戶(hù)的順序，“即便找人打招呼，也不一定能買(mǎi)到，更不要說(shuō)普通客戶(hù)了?！鄙显麻_(kāi)盤(pán)的某樓盤(pán)總共推出200多套房，但有1000多組客戶(hù)認(rèn)籌，其中關(guān)系戶(hù)就有400組。

“雖然限價(jià)令表面上遏制住了房?jī)r(jià)瘋漲的勢(shì)頭，但最終普通老百姓、剛需一族并沒(méi)有得到實(shí)惠，樓市成了有錢(qián)有權(quán)人的游戲和獲取暴利的渠道。這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)”，業(yè)內(nèi)人士這樣向記者表示。

專(zhuān)家這么說(shuō)

建議嚴(yán)格限貸，遏制投資需求

對(duì)于限價(jià)令帶來(lái)的負(fù)面影響，南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，調(diào)控樓市，最重要是遏制過(guò)度的投資投機(jī)需求，“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的限價(jià)令，并不是一劑良藥。

“限價(jià)表面上看，價(jià)格管住了，漲幅數(shù)字會(huì)好看，但這種非市場(chǎng)的限價(jià)行為導(dǎo)致價(jià)格不能反映市場(chǎng)供求，甚至造成了供求的扭曲?！眳窍枞A指出，政府想管住價(jià)格的出發(fā)點(diǎn)是好的，但不能病急亂投醫(yī)，應(yīng)該找到房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

“現(xiàn)在房?jī)r(jià)瘋漲，主要是投資投機(jī)人太多。中央政府出于去庫(kù)存的需要，不斷給樓市松綁，給本已過(guò)熱的一二線城市添了一把火。以南京來(lái)說(shuō)，庫(kù)存量只夠兩個(gè)月，根本不要去庫(kù)存，而是庫(kù)存不足，但我們的政策還是在刺激需求，刺激投資，就像普通住房滿(mǎn)兩年免征增值稅，貸款還清再貸就算首套，現(xiàn)在是政策最優(yōu)惠的時(shí)期，而房?jī)r(jià)

上漲預(yù)期又很大，投資客當(dāng)然會(huì)集中扎堆?！?/p>

吳翔華指出，國(guó)外對(duì)買(mǎi)房投資都有嚴(yán)格的限制。“政府是市場(chǎng)的守夜人，要維持公平的秩序，所以不能讓有錢(qián)人占用過(guò)多的資源?！彼ㄗh，通過(guò)嚴(yán)格限貸，直接干預(yù)投資者毫無(wú)節(jié)制的投資行為?！氨热缣岣叨追抠J款首付比例和利率，實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸等等?！?/p>

甚至可以適時(shí)重啟限購(gòu)政策?！艾F(xiàn)在不僅是南京人在搶房，整個(gè)江蘇的有錢(qián)人都在南京買(mǎi)房，有的樓盤(pán)1/3房子賣(mài)給了外地人。我到省內(nèi)其他城市去，很多人都炫耀在南京買(mǎi)了房，又升值多少。政府可以考慮首先對(duì)外地投資者進(jìn)行限購(gòu)，這不但能大大減少需求，其實(shí)對(duì)江蘇三四線城市去庫(kù)存也是有幫助的，那些異地投資客就可以在本市買(mǎi)房，拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)。”

據(jù)了解，目前南京市正在研究進(jìn)一步的房地產(chǎn)調(diào)控措施，預(yù)計(jì)近期將出臺(tái)。